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Acquisto di un Immobile da Costruire

Pubblicato il: 22/07/2017
da: Ing. Rolando Rosa

 

I Pericoli e le Tutele per Chi Compra un Immobile da Costruire

In caso di acquisto di un immobile in costruzione, generalmente, se il costruttore (impresa o cooperativa) dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà (che di solito avviene dopo il completamento della costruzione), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione.

L’acquirente, invece, privo di specifiche garanzie sugli immobili, difficilmente potrà recuperare anche solo parte degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, col rischio concreto, qualora, intendesse comunque acquistare la proprietà dell’immobile, di dover versare ulteriori somme, quindi pagare la casa due volte.

Il Decreto Legislativo 20 Giugno 2005 n.122, prevede una specifica forma di tutela per l’acquirente di immobili da costruire che consiste nell’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

Lo scopo della normativa è, evidentemente, quello di tutelare l’acquirente di immobile da costruire in quanto contraente più debole, al quale deve essere garantita la possibilità di recuperare tutte le somme versate al costruttore nel caso in cui quest’ultimo incorra in una situazione di crisi (quando cioè il costruttore venga assoggettato a esecuzione immobiliare, a fallimento, a concordato preventivo, ad amministrazione controllata, a liquidazione coatta amministrativa).

In sostanza, se si verifica una delle situazioni di crisi del costruttore sopra indicate, l’acquirente, anziché essere costretto ad avviare lunghe e costose azioni giudiziarie, che spesso si rivelano inutili, si rivolgerà direttamente alla banca o all’impresa di assicurazione o all’altro intermediario finanziario abilitato che ha concesso la fideiussione a suo favore, per vedersi restituire le somme fino a quel momento versate.

In realtà il decreto legislativo 122/2005 non si limita a disciplinare la sola garanzia fideiussoria ma introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto di tutele” a favore dell’acquirente di immobile da costruire. Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una garanzia fideiussoria, comprende:

– l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;

– la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;

– il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;

– il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;

– l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;

– la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;

Queste forme di tutela trovano applicazione solo a condizione che:

  • a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.
  • deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

Per quanto riguarda la tipologia di fabbricato, la disciplina si applica a fabbricati di tipo residenziale, commerciale, produttivo, direzionale e altri ancora. A questo principio esistono due eccezioni. Il diritto di prelazione a favore dell’acquirente, nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva, e l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili trasferiti “a giusto prezzo”, si applicano solo a fabbricati a destinazione residenziale, che l’acquirente si impegni ad adibire o abbia già adibito ad abitazione principale propria o di parenti prossimi.

Operatività delle Tutele previste dal d.lgs 122/2005

Le tutele a favore dell’acquirente di un immobile da costruire sono destinate a operare in diversi momenti:

a) al momento della stipula del preliminare:
– l’obbligo di consegna all’acquirente della fideiussione (la cuiefficacia è destinata a cessare solo al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà del bene);
– l’obbligo di adeguare il contratto al contenuto di legge.

b) dopo la stipula del preliminare e prima del definitivo:
– la facoltà di chiedere il frazionamento del mutuo;
– l’impedimento del notaio alla stipula in assenza di titolo per il frazionamento o la cancellazione dell’ipoteca o del pignoramento.

c) all’atto notarile definitivo di trasferimento della proprietà:
– l’obbligo di consegna della polizza assicurativa indennitaria.

d) dopo la stipula dell’atto definitivo:
– il diritto di prelazione;
– l’esclusione della revocatoria fallimentare.

La Garanzia Fideiussoria

La più importante tra le forme di tutela introdotte dal decreto legislativo 122/2005 è certamente la garanzia fideiussoria posta a carico del costruttore a garanzia delle somme incassate sino al trasferimento della proprietà.

Il costruttore, entro l’atto della stipula del contratto preliminare, dovrà consegnare all’acquirente una fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di un importo pari alle somme e/o al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia già riscosso o, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto preliminare, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia pertanto dovrà coprire:
– le somme che il costruttore abbia già riscosso o i valori già acquisiti al momento della stipula del contratto preliminare;
– le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima che si verifichi il trasferimento della proprietà, cioè prima del rogito definitivo.

La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo nel momento in cui si verifichi il trasferimento della proprietà, coincidente con la stipula dell’atto notarile.

Sono escluse:
– le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca);
– i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia.

Se è previsto l’accollo del mutuo (o di quota frazionata del mutuo) stipulato dal costruttore:
– la garanzia non riguarderà quelle somme che l’acquirente si è impegnato a pagare mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, accollo da perfezionare nel momento in cui si verificherà il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà;
– la garanzia invece dovrà coprire anche le somme che l’acquirente abbia pagato mediante accollo del mutuo stipulato dal costruttore, se l’accollo andrà perfezionato in un momento precedente a quello in cui è previsto il trasferimento a favore dell’acquirente della proprietà (con assunzione da parte del costruttore della veste di “terzo datore di ipoteca”).

Il decreto legislativo prevede che la fideiussione possa essere rilasciata anche a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

La garanzia fideiussoria opera nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi e comporta la restituzione all’acquirente di tutte le somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscosso dal costruttore, il tutto maggiorato dagli interessi legali maturati a far data da ciascun pagamento e sino al momento in cui si è verificata tale situazione; come si è già accennato nell’articolo precedente, il decreto precisa che per situazione di crisi si intende “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto a esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa.”

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: ciò significa che l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza dover prima tentare di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

In caso di fallimento

Il curatore fallimentare può decidere di sciogliere i contratti preliminari stipulati dal costruttore, o di eseguirli e far conseguire all’acquirente la proprietà dell’immobile. Quest’ultimo caso può verificarsi quando l’immobile è venuto a esistenza e può quindi essere trasferito. In questa ipotesi l’acquirente non ha diritto al rimborso delle somme. Tuttavia, prima che il curatore fallimentare comunichi la decisione di dare esecuzione al preliminare l’acquirente può decidere di incassare la fideiussione sciogliendo il contratto. In pratica la decisione dell’acquirente prevale su quella del curatore fallimentare se l’acquirente incassa la fideiussione e ne dà comunicazione al curatore, prima che questi comunichi la sua decisione.

La fideiussione opera a richiesta scritta dell’acquirente, corredata da idonea documentazione comprovante l’ammontare delle somme e il valore di ogni altro eventuale corrispettivo che complessivamente il costruttore abbia riscosso, da inviarsi, al domicilio indicato dal fideiussore, mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il fideiussore è tenuto a pagare l’importo dovuto entro il termine di trenta giorni dalla data di ricevimento della suddetta richiesta (pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi).

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità del contratto che può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio:

– nel caso di garanzia prestata solo per parte delle somme da garantire (in questa fattispecie può pertanto ricondursi anche quella del “prezzo simulato“);
– nel caso di garanzia prestata da soggetto diverso da quelli indicati dalla legge;
– nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale, già sopra illustrata.

L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria. L’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

Criticità e Forme di Elusione della Garanzia Fideiussoria negli Acquisti in Costruzione

La Vendita sulla Carta

La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

  • dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività;
  • prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l’acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promissario acquirente dovrà prestare particolare attenzione:

  • dovrà pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto 122/2005, oppure in alternativa
  • dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo secondo caso, non potrà godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto legislativo, ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).

La Vendita al Grezzo

L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, o dell’atto definitivo di assegnazione. Questa norma penalizza il promissario acquirente: infatti, posto che l’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile, a prescindere dall’ultimazione dei lavori, si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela se le somme versate sino al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito. Si pensi, ad esempio, all’accordo, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento della proprietà, con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria, alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione dei lavori.

Anche in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione: infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate e relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in occasione della stipula del preliminare. Anche in questo caso, se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

  •  pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori;
  • ovvero prevedere l’obbligo per il promittente venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.

Obbligo di Adeguamento del Contratto Preliminare al Contenuto della Legge

Nel momento della stipula di un contratto preliminare, ricorrendo i presupposti di applicazione del d.lgs 122/2005, il promissario acquirente può contare, oltre che sulla garanzia fideiussoria, anche su un’altra forma di tutela: l’obbligo dell’adeguamento del contratto al contenuto di legge.

In particolare, verificandosi i presupposti di applicabilità del d.lgs 122/2005, il contratto preliminare dovrà contenere:

a) le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto

Particolare attenzione deve essere prestata nel caso in cui una delle parti sia uno straniero. Se lo straniero è cittadino di un paese appartenente all’Unione Europea, non vi sarà alcun ostacolo alla sua partecipazione al contratto, posto che tutti i cittadini comunitari godono degli stessi diritti, senza preclusione di sorta. Se lo straniero è invece cittadino di un paese non appartenente alla U.E. bisognerà verificare la sua capacità di agire.

Pertanto: se lo straniero extra comunitario è regolarmente soggiornante in Italia, in forza di valido permesso di soggiorno o di valida carta di soggiorno, potrà stipulare il contratto preliminare, posto che lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano; se lo straniero, invece, non è in possesso di permesso di soggiorno o di carta di soggiorno, affinché possa stipulare il contratto preliminare, dovrà essere accertata la sussistenza della condizione di reciprocità.

b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto

In particolare, nel caso di redazione di un preliminare avente per oggetto un fabbricato ancora da costruire, sarà indispensabile allegare allo stesso:

– il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
– gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti

Ad esempio:
– la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata;
– la convenzione di attuazione di un Piano di recupero.

Vanno elencati anche tutti i vincoli discendenti da queste convenzioni: obbligo di cessione di aree destinate a standard, vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, altro.

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti

Avendo il preliminare per oggetto un fabbricato da costruire, che presuppone una ulteriore e successiva attività edificatoria, risulta essenziale indicare le caratteristiche tecniche della nuova costruzione.

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione

La norma impone l’indicazione del solo termine massimo di esecuzione della costruzione (e quindi del termine di completamento dei lavori); sarebbe opportuna anche l’indicazione dei termini relativi ai cosiddetti stati di avanzamento lavori ai quali spesso, nella prassi, è collegato l’obbligo da parte del promissario acquirente di versare acconti di prezzo. La norma prescrive l’obbligo di indicare i termini di esecuzione della costruzione ma non anche il termine massimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita. La mancanza del termine non invalida il contratto del preliminare.

f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita

Uno degli elementi essenziali dello stipulando contratto di compravendita, è il prezzo. Vanno, pertanto, indicati:

– l’importo del prezzo;

– le modalità di pagamento del prezzo;

– i termini per il pagamento del prezzo;

– le modalità di esecuzione dei pagamenti;

– l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di caparra.

g) gli estremi della fideiussione

Come abbiamo già visto, la mancata prestazione della garanzia fideiussoria comporta la nullità relativa del contratto. Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione, con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà valido qualora la garanzia fideiussoria sia stata di fatto rilasciata, a prescindere che sia stata o meno citata in atto.

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile

Nel preliminare si deve dare atto dello stato di diritto in cui si trova l’immobile ossia se l’immobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni ipotecarie o da trascrizioni pregiudizievoli in genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro). Vanno quindi indicati nel contratto:

– gli estremi delle ipoteche iscritte (dati di iscrizione presso i Registri Immobiliari, creditore a favore del quale risulta iscritta l’ipoteca, titolo in base al quale si è proceduto all’iscrizione, l’importo del credito garantito e dell’ipoteca iscritta);

– gli estremi delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo (dati di trascrizione presso i Registri Immobiliari, soggetto a favore del quale risulta effettuata la trascrizione, titolo in base al quale si è proceduto alla trascrizione, l’importo del credito per cui si procede, come ad esempio nel caso di pignoramento, contenuto della trascrizione e vincoli che ne derivano, come ad esempio nel caso di una servitù).

Nel preliminare devono anche essere specificati gli obblighi che il promittente venditore assume a proprio carico in relazione alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli precisando se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Tipico è il caso degli impegni assunti dal promittente venditore di procedere al frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria, ovvero all’estinzione del mutuo in essere e alla cancellazione della relativa iscrizione ipotecaria. Nel preliminare si dovrà anche indicare se tali impegni debbano essere adempiuti prima o dopo il contratto definitivo. Spesso la soluzione adottata nella pratica prevede parte di tali impegni da adempiere prima o contestualmente al rogito definitivo e parte invece da adempiere dopo il definitivo, come nel caso in cui venga previsto l’obbligo di estinguere il mutuo e di ottenere l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla stipula del rogito definitivo e di procedere invece alla cancellazione formale dell’ipoteca subito dopo la stipula del rogito definitivo.

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione

La disposizione è finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire. Non si tratta pertanto di menzione richiesta a pena di nullità dell’atto.

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi

Anche questa è una menzione posta nell’interesse del promissario acquirente di conoscere quali siano le imprese incaricate di costruire materialmente il fabbricato, ovvero di realizzare gli impianti o le opere di finitura, anche allo scopo di consentire l’acquisizione di informazioni sulla solidità e affidabilità di tali imprese e sulle opere realizzate in passato.

La Garanzia Obbligatoria per Chi Acquista un Immobile in Costruzione: La Polizza Assicurativa Indennitaria

Il d.lgs 122/2005 prevede, tra le forme di tutela dell’acquirente, l’obbligo che il costruttore fornisca garanzie per il risarcimento al quale fosse tenuto a seguito di danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni a terzi derivanti:

  • da rovina totale o parziale;
  • da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, che si siano manifestati successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o dell’atto definitivo di assegnazione. La garanzia dovrà coprire anche quei danni connessi ad alterazioni tali da incidere sulla funzionalità globale dell’edificio, rendendolo non idoneo all’uso cui è destinato.

La garanzia prescritta consiste, in particolare, in una polizza assicurativa indennitaria a beneficio dell’acquirente con durata decennale e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori. La polizza dovrà pertanto essere consegnata dal costruttore all’atto del trasferimento della proprietà, anche se destinata a operare a partire dalla data di ultimazione dei lavori.

La garanzia inoltre è dovuta a prescindere da una situazione di crisi in cui incorra il costruttore, essendo destinata a operare all’emergere di vizi e difformità dell’edificio realizzato. I presupposti per l’applicazione della disciplina relativa alla polizza assicurativa indennitaria sono gli stessi cui è subordinata l’applicazione della disciplina relativa alla fideiussione a garanzia dei corrispettivi versati dall’acquirente. Tuttavia il momento in cui tale polizza deve essere materialmente consegnata dal costruttore all’acquirente è quello in cui avviene il trasferimento della proprietà. Gli effetti della polizza decorreranno invece dal momento dell’ultimazione dei lavori, che può essere anche successivo a quello del trasferimento della proprietà e quindi della consegna della polizza.

Non è prevista alcuna sanzione per il caso di mancata prestazione di questa diversa e ulteriore garanzia; bisogna quindi escludere che la mancata prestazione di questa polizza indennitaria possa incidere sulla validità del contratto. Non è previsto neppure alcun obbligo di menzione nell’atto degli estremi di tale polizza assicurativa indennitaria, a differenza di quanto prescritto per la fideiussione, i cui estremi vanno citati nel contratto preliminare.