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Adempimenti della Locazione Abitativa

Adempimenti della Locazione Abitativa

Cosa Fare Dopo Aver Firmato il Contratto.

Dopo aver trattato nello scorso articolo le diverse tipologie di Contratto previste dalla legge per le “Locazione ad Uso Abitativo”, vediamo oggi quali sono gli adempimenti da attuare dopo la firma del contratto.

Dopo aver firmato il contratto di locazione, occorre registrarlo. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. È obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione, pena la nullità (legge finanziaria 2005). Qualora il contratto non sia registrato, l’inquilino diventa evasore fiscale al pari del proprietario e rischia forti multe. Solo se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, a prescindere dall’importo del canone, non si è obbligati alla registrazione.

Casa di Edilizia Residenziale Pubblica

Per queste case, che sono di proprietà delle Regioni o dei Comuni, la legislazione viene emanata Regione per Regione e si utilizzano forme contrattuali che prevedono principalmente un canone adeguato al reddito. In questo caso il contratto deve corrispondere alla normativa emanata dalla Regione nella quale si abita. Non sempre l’ente (chiamato con sigle differenti nelle varie Regioni) che gestisce questo patrimonio è sollecito nel fornire all’assegnatario il contratto.

Legislazione di riferimento: leggi regionali sull’Edilizia residenziale pubblica (ERP).

Casa di Proprietà di Enti Pubblici

Il governo, con una serie di leggi, le principali delle quali sono il d.lgs. 104/1996 e la successiva legge 410/2001, ha messo in vendita tutto il patrimonio di proprietà degli enti pubblici. Oggi il processo di dismissioni è quasi ultimato e rimangono poche abitazioni ancora da vendere:

  • se si abita in un appartamento non ancora venduto, per verificare la propria situazione contrattuale è importante distinguere se si risiede in una di queste case in modo regolare o se l’appartamento è stato occupato senza il permesso della proprietà (occupazione abusiva);
  • se si abita in una casa e si è in possesso di un regolare contratto, questo deve aderire a quello contenuto nell’ultimo accordo firmato con l’ente proprietario;
  • se si abita nell’appartamento come occupante abusivo non si ha diritto a un contratto, si dovrebbe essere sfrattati e occorre informarsi presso un sindacato degli inquilini per sapere se vi è l’ipotesi di una sanatoria che permetta di regolarizzare la propria posizione.

Casa di Proprietà di Enti Privati

In questo caso è necessario verificare se il contratto corrisponde all’ultimo accordo integrativo firmato tra proprietà e sindacati degli inquilini.

Nel caso di Enti Privati che utilizzano il canale libero, il contratto è analogo a quello stipulato per la piccola proprietà privata, ovvero si è in presenza di un contratto ai sensi dell’art 2, comma 1, legge 431/1998 (canone libero 4+4, cioè della durata di 4 anni più 4 anni).

Casa di Proprietà di un Privato

Per quanto riguarda la piccola proprietà privata, esistono due tipi di contratti legittimi e alcuni totalmente illegittimi che si possono contestare. Si può aver firmato un contratto ai sensi della legge 431/1998. In questo caso ci sono due tipi di contratti:

  • ai sensi dell’art. 2, comma 1, contratto libero, nel quale il proprietario può richiedere il canone liberamente e ha la durata di 4 anni rinnovabile per altri 4;
  • ai sensi dell’art. 2, comma 3, contratto concordato, nel quale il canone è determinato in base ad accordi tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Questi accordi sono stati raggiunti Comune per Comune e il contratto di locazione concordato ha una durata di 3 anni + 2 anni. 

 In entrambi i casi, contratto a canale libero o contratto a canale concordato, è necessario verificare che vengano rispettate le regole imposte dalla legge. Se, invece, il contratto ha una validità inferiore ai 4 anni, con grande probabilità è un contratto illegittimo che può essere impugnato e sarà possibile restare nell’appartamento fino alla durata del contratto legittimo (4 + 4), sempre pagando lo stesso canone.

I contratti brevi sono previsti dalla legge solamente per gli studenti o per chi utilizza una casa in una città diversa da quella in cui abita per un periodo determinato, per motivi di lavoro o per precise necessità del proprietario. Per essere validi questi contratti utilizzano modelli contrattuali prestabiliti (contratto transitorio o contratto studenti). Le motivazioni della necessità del tempo breve devono essere ben chiare e specificate nel contratto. Se tutto ciò non è ben chiarito nel contratto di locazione, siamo probabilmente alla presenza di un contratto illegittimo. Molto spesso si utilizza un falso contratto breve (6 mesi, 1 anno) per effettuare continuamente aumenti che per legge non possono essere richiesti: questi contratti possono generalmente essere contestati.

BENE!

Abbiamo visto gli adempimenti da attuare dopo la firma del contratto per le locazioni abitative. Continueremo nei prossimi articoli a trattare l’argomento descrivendo cosa fare in assenza di contratto, cedolare secca, contratti irregolari e tanto altro di sicuro interesse. Continuate a seguirci!

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