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Assenza del Contratto di Locazione

Assenza del Contratto di Locazione

Cosa Fare in Assenza di Contratto

Dopo aver visto nello scorso articolo il tema della “Cedolare Secca”, vedremo oggi cosa fare in assenza del Contratto di Locazione.

Nel caso in cui si abiti in un’unità immobiliare senza titolo contrattuale si suggerisce di non pagare il canone in contanti. Risulta utile in questa situazione corrispondere l’affitto, definito in accordo con la proprietà, attraverso modalità tracciabili (bonifico, assegno, vaglia postale ecc.) inserendo nella causale «pagamento canone di locazione del mese di ………… anno………… dell’immobile sito in via ………… città …………» e conservando tutte le ricevute dei pagamenti effettuati.

Per verificare se si ha diritto al contratto, evitando quindi un potenziale sfratto, occorre informarsi presso un sindacato inquilini sulle concrete possibilità di regolarizzazione. I contratti d’affitto sono validi soltanto se sono scritti. Se il proprietario dell’appartamento impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge consente di rivolgersi al giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in base agli accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituire le somme di danaro incassate in eccedenza e in nero. Inoltre, dal 7 giugno 2011, nel caso di un contratto non registrato, oppure registrato per una parte del canone reale, oppure nel caso di un comodato fittizio in cui si paga un affitto, l’inquilino può ottenere, attraverso una procedura di registrazione diretta, la riduzione del canone e una durata contrattuale maggiore.

Clausole Nulle

Occorre ricordare che ci sono delle clausole che possono rendere nullo qualsiasi tipo di contratto. I principali casi di nullità sono (cfr. art. 13, legge n. 431 del 1998):

  • è nulla una durata del contratto inferiore ai 4 anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai 3 anni per quelli concordati;
  • è nulla ogni scrittura od ogni impegno che obblighi l’inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
  • è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi raggiunti nei contratti concordati, per quelli transitori relativi alle aree ad alta densità abitativa e per quelli per studenti;
  • è nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le 3 mensilità e improduttivo.

In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza. In linea generale il contratto sottoscritto deve corrispondere al contratto utilizzato normalmente dal tipo di proprietà nella quale si abita (ente pubblico, fondazione bancaria, privato ecc.). Se il proprietario chiede una somma diversa da quella pattuita nel contratto, l’inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).

Contratti in Nero e Irregolari

In questa categoria rientrano:

• contratti scritti e non registrati;
• contratti non scritti e non registrati;
• contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall’inquilino;
• comodati fittizi.

In tutti questi casi il proprietario potrà essere obbligato ad un contratto con le seguenti caratteristiche:

• durata 4 anni + 4 anni;
• canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale, con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno.

BENE!

Abbiamo visto oggi cosa fare in assenza del Contratto di Locazione. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti argomenti legati agli Immobili. Continuate a seguirci!

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