Contattaci Ora
Clicca Qui

Elusione della Garanzia Fideiussoria

Elusione della Garanzia Fideiussoria

Criticità e Forme di Elusione della Garanzia Fideiussoria negli Acquisti in Costruzione.

Continuiamo la serie di articoli dedicati a Chi intende acquistare un immobile in costruzione o a Chi lo ha già acquistato e si trova a dover affrontare una serie di problemi legati alla “Crisi” del Costruttore.

La Vendita sulla Carta

La consegna della garanzia fideiussoria è obbligatoria solo se oggetto del preliminare sia un immobile da costruire ossia un immobile che si trovi in uno stadio di costruzione che si colloca tra i seguenti due momenti:

  • dopo l’avvenuta richiesta del permesso di costruire ovvero dopo l’avvenuta presentazione della denuncia di inizio attività;
  • prima del completamento delle finiture e quindi sino a che non sia possibile richiedere il rilascio del certificato di agibilità.

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i preliminari aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire o il provvedimento abilitativo e per i quali, pertanto, il progetto edificatorio sia stato solo predisposto dal costruttore/promittente venditore ma non ancora presentato ai competenti uffici (le vendite sulla carta). Pertanto, nel caso di preliminare per l’acquisto di fabbricati ancora da edificare e per i quali non sia stato neppure richiesto il titolo edilizio al Comune, il promissario acquirente dovrà prestare particolare attenzione:

  • dovrà pretendere di stipulare l’eventuale preliminare e versare la caparra e i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto 122/2005, oppure in alternativa
  • dovrà chiedere che gli venga comunque rilasciata, su base volontaria, una fideiussione avente le caratteristiche di quella prevista dal decreto e che gli sia anche assicurato il rilascio della polizza assicurativa indennitaria, altrimenti rimarrebbe privo di qualsiasi tutela. In questo secondo caso, non potrà godere dell’intero “pacchetto” di tutele previsto dal decreto legislativo, ma almeno potrà contare sulle due principali garanzie (fideiussione e assicurazione indennitaria).

La Vendita al Grezzo

L’efficacia della fideiussione cessa al momento del trasferimento della proprietà, o di altro diritto reale di godimento sull’immobile, o dell’atto definitivo di assegnazione. Questa norma penalizza il promissario acquirente: infatti, posto che l’efficacia della fideiussione cessa quando avviene il trasferimento della proprietà dell’immobile, a prescindere dall’ultimazione dei lavori, si finisce con il lasciare il promissario acquirente privo di tutela se le somme versate sino al momento in cui avviene il trasferimento della proprietà eccedono il valore di quanto viene in quel momento trasferito. Si pensi, ad esempio, all’accordo, inserito nel preliminare, che preveda il trasferimento della proprietà, con il conseguente venir meno della garanzia fideiussoria, alla realizzazione del rustico, con la contestuale stipula di un appalto per l’ultimazione dei lavori.

Anche in questo caso il promissario acquirente deve prestare particolare attenzione: infatti nel caso in cui sia previsto il pagamento dell’intero corrispettivo (riferito sia al rustico che all’appalto) prima del trasferimento o contestualmente al trasferimento della proprietà, il promissario acquirente rimarrà privo di tutela per le somme anticipate e relative alle opere di ultimazione dei lavori, essendo venuta meno, per effetto del trasferimento della proprietà, l’efficacia della fideiussione già consegnata in occasione della stipula del preliminare. Anche in questo caso, se non vuole correre rischi, il promissario acquirente, al momento della stipula del preliminare, dovrà:

  •  pretendere di pagare sino al momento del trasferimento della proprietà solo il valore del rustico, e pagare, invece, il corrispettivo dell’appalto dopo il trasferimento del rustico e dopo l’esecuzione delle opere, eventualmente a stati di avanzamento lavori;
  • ovvero prevedere l’obbligo per il promittente venditore di consegnargli, al momento della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà, apposita fideiussione, su base volontaria, a garanzia anche delle somme già pagate, eccedenti il valore del rustico trasferito, e in pratica anticipate per le opere di completamento.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati all’acquisto di Immobili in Costruzione e alle problematiche connesse alla “CRISI” del Costruttore. Continuate a seguirci!

VI ASPETTO!

Nel caso aveste dei quesiti da porre non esitate a contattarci. Compilate il seguente Form e premete il tasto Invia.

Vi risponderemo Gratuitamente!

Potete trovare tutti gli articoli pubblicati sulla nostra: PAGINA DEL BLOG.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

*