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Garanzie Per Chi Acquista Immobili

Garanzie Per Chi Acquista Immobili

Acquistare un Immobile in Costruzione o da Costruire.

In uno scorso articolo dal titolo “Acquisto in Costruzione” avevamo visto come il Decreto Legislativo 20 Giugno 2005, n.122, introduce nel nostro ordinamento un “pacchetto di tutele” a favore dell’acquirente di un immobile ancora da costruire o in corso di costruzione. Tale pacchetto, oltre all’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una fideiussione a garanzia di tutte le somme, o comunque dei corrispettivi incassati sino al trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento, comprende:

– l’obbligo posto a carico del costruttore di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria di durata decennale a garanzia del risarcimento degli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile derivanti da rovina totale o parziale o da gravi difetti costruttivi;

– la previsione di una procedura alternativa per il frazionamento del mutuo e della relativa ipoteca iscritta a garanzia qualora la banca non vi provveda entro novanta giorni dal ricevimento della richiesta;

– il divieto per il notaio di procedere alla stipula di atti di compravendita, se prima o contestualmente alla stipula non si sia proceduto al frazionamento del mutuo e al perfezionamento di un atto idoneo alla cancellazione dell’ipoteca per i lotti senza accollo di mutuo, o al frazionamento della stessa per i lotti con accollo;

– il diritto di prelazione a favore dell’acquirente nel caso di vendita all’asta dell’immobile, già adibito dall’acquirente ad abitazione principale, nell’ambito di una procedura esecutiva anche nel caso in cui egli abbia ottenuto dal fideiussore il rimborso delle somme anticipate;

– l’esclusione dalla revocatoria fallimentare per immobili che l’acquirente (o suoi parenti e affini entro il terzo grado) si sia impegnato ad abitare entro dodici mesi dalla data di acquisto o di ultimazione, purché trasferiti a “giusto prezzo” da valutarsi alla data della stipula del preliminare;

– la possibilità per l’acquirente di far valere la garanzia fideiussoria prima che il curatore comunichi la scelta tra l’esecuzione o lo scioglimento del contratto;

Queste forme di tutela trovano applicazione solo a condizione che:

  • a vendere o a promettere di vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia e che ad acquistare o a promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società. Sono però tutelati i soci delle cooperative.
  • deve trattarsi di “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma dall’altro ”siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità.”

Con il Decreto Legislativo 12 Gennaio 2019, n.14 (Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza), sono state apportate alcune modifiche al precedente decreto, introducendo “nuove regole” per le “Compravendite di Immobili da costruire”, cioé quei contratti aventi a oggetto il trasferimento di edifici (o loro porzioni) per la cui costruzione sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare oppure la cui costruzione: “non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.

Queste nuove norme divengono applicabili ai contratti aventi a oggetto “immobili da costruire” per i quali il relativo titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.

Il nuovo “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” impone che tutti gli atti relativi al trasferimento di proprietà di edifici non ancora costruiti debbano essere «stipulati per atto pubblico o per scrittura privata autenticata». Dunque il “compromesso” dovrà essere sottoscritto dinanzi ad un notaio, non essendo più sufficiente utilizzare, come ora spesso accade, la forma della scrittura privata non autenticata sottoscritta negli uffici del costruttore o dell’agenzia di intermediazione.

La legge non reca un’espressa sanzione per la violazione di questa prescrizione, si devono quindi applicare le previsioni “generali”, vale a dire l’articolo 1418, comma i del Codice civile, per il quale è nullo il contratto contrario a norme imperative, e gli articoli 1325, n. 4), 1350, n. 13) e 1418, comma 2, del Codice civile, per i quali sono nulli gli atti stipulati in una forma diversa da quella prescritta dalla legge. La nullità in questione è “assoluta”: è insanabile (articolo 1423 del Codice civile), l’azione è imprescrittibile (articolo 1422 del Codice civile), può essere fatta valere da chiunque vi abbia interesse ed è rilevabile d’ufficio dal giudice (articolo 1421 del Codice civile).

Il nuovo “Codice della crisi d’impresa e dell’insolvenza” prevede inoltre che:

  • la fideiussione e la polizza assicurativa devono essere conformi a un modello standard prescritto con decreti emanati in concerto tra i ministeri della Giustizia e dello Sviluppo economico;
  • il contratto preliminare deve recare, oltre agli estremi della fideiussione rilasciata dal costruttore, anche l’attestazione della sua conformità al modello standard;
  • il contratto definitivo è nullo (si tratta di una nullità “relativa”, cioè eccepibile solamente dall’acquirente) se non sia consegnata la polizza assicurativa indennitaria;
  •  il contratto definitivo deve recare menzione della polizza assicurativa e della sua conformità al modello standard;
  • la fideiussione diviene escutibile (oltre che nel caso in cui il costruttore entri in una «situazione di crisi») anche qualora il notaio comunichi all’acquirente di non aver ricevuto, in vista della stipula del contratto definitivo, la predetta polizza assicurativa.

Si ha “situazione di crisi”:

  • se l’edificio è oggetto di pignoramento;
  • se viene pubblicata una sentenza dichiarativa di fallimento dei costruttore;
  • se è presentata una domanda di ammissione del costruttore alla procedura di concordato preventivo.

 

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Per oggi ci fermiamo. Nel prossimo articolo tratteremo altri importanti temi riguardanti gli “Immobili”. Continuate a seguirci!

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