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Il Contenuto del Preliminare

Il Contenuto del Preliminare

Obbligo di Adeguamento del Contratto Preliminare al Contenuto della Legge.

Continuiamo la serie di articoli dedicati a Chi intende acquistare un immobile in costruzione o a Chi lo ha già acquistato e si trova a dover affrontare una serie di problemi legati alla “Crisi” del Costruttore.

Nel momento della stipula di un contratto preliminare, ricorrendo i presupposti di applicazione del d.lgs 122/2005, il promissario acquirente può contare, oltre che sulla garanzia fideiussoria, anche su un’altra forma di tutela: l’obbligo dell’adeguamento del contratto al contenuto di legge.

In particolare, verificandosi i presupposti di applicabilità del d.lgs 122/2005, il contratto preliminare dovrà contenere:

a) le indicazioni necessarie per individuare i soggetti del contratto e l’oggetto del contratto

Particolare attenzione deve essere prestata nel caso in cui una delle parti sia uno straniero. Se lo straniero è cittadino di un paese appartenente all’Unione Europea, non vi sarà alcun ostacolo alla sua partecipazione al contratto, posto che tutti i cittadini comunitari godono degli stessi diritti, senza preclusione di sorta. Se lo straniero è invece cittadino di un paese non appartenente alla U.E. bisognerà verificare la sua capacità di agire.

Pertanto: se lo straniero extra comunitario è regolarmente soggiornante in Italia, in forza di valido permesso di soggiorno o di valida carta di soggiorno, potrà stipulare il contratto preliminare, posto che lo straniero regolarmente soggiornante nel territorio dello Stato gode dei diritti in materia civile attribuiti al cittadino italiano; se lo straniero, invece, non è in possesso di permesso di soggiorno o di carta di soggiorno, affinché possa stipulare il contratto preliminare, dovrà essere accertata la sussistenza della condizione di reciprocità.

b) la descrizione dell’immobile e di tutti i suoi accessori di uso esclusivo oggetto del contratto

In particolare, nel caso di redazione di un preliminare avente per oggetto un fabbricato ancora da costruire, sarà indispensabile allegare allo stesso:

– il capitolato contenente le caratteristiche dei materiali da utilizzare, individuati anche solo per tipologie, caratteristiche e valori omogenei, nonché l’elenco di tutte le rifiniture e degli accessori convenuti fra le parti;
– gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto o rilasciato il permesso di costruire e l’ultima variazione al progetto originario, limitatamente alla rappresentazione grafica degli immobili oggetto del contratto, delle relative pertinenze esclusive e delle parti condominiali.

c) gli estremi di eventuali atti d’obbligo e convenzioni urbanistiche stipulati per l’ottenimento dei titoli abilitativi alla costruzione e l’indicazione dei vincoli previsti

Ad esempio:
– la convenzione di attuazione di un Piano di lottizzazione di iniziativa privata;
– la convenzione di attuazione di un Piano di recupero.

Vanno elencati anche tutti i vincoli discendenti da queste convenzioni: obbligo di cessione di aree destinate a standard, vincoli o servitù di uso pubblico, divieti di destinazione d’uso, altro.

d) le caratteristiche tecniche della costruzione, con particolare riferimento alla struttura portante, alle fondazioni, alle tamponature, ai solai, alla copertura, agli infissi e agli impianti

Avendo il preliminare per oggetto un fabbricato da costruire, che presuppone una ulteriore e successiva attività edificatoria, risulta essenziale indicare le caratteristiche tecniche della nuova costruzione.

e) i termini massimi di esecuzione della costruzione, anche eventualmente correlati alle varie fasi di lavorazione

La norma impone l’indicazione del solo termine massimo di esecuzione della costruzione (e quindi del termine di completamento dei lavori); sarebbe opportuna anche l’indicazione dei termini relativi ai cosiddetti stati di avanzamento lavori ai quali spesso, nella prassi, è collegato l’obbligo da parte del promissario acquirente di versare acconti di prezzo. La norma prescrive l’obbligo di indicare i termini di esecuzione della costruzione ma non anche il termine massimo per la stipula del contratto definitivo di compravendita. La mancanza del termine non invalida il contratto del preliminare.

f) l’indicazione del prezzo complessivo da corrispondersi per la compravendita

Uno degli elementi essenziali dello stipulando contratto di compravendita, è il prezzo. Vanno, pertanto, indicati:

– l’importo del prezzo;

– le modalità di pagamento del prezzo;

– i termini per il pagamento del prezzo;

– le modalità di esecuzione dei pagamenti;

– l’indicazione delle somme eventualmente versate a titolo di caparra.

g) gli estremi della fideiussione

Come abbiamo già visto, la mancata prestazione della garanzia fideiussoria comporta la nullità relativa del contratto. Non è invece prevista alcuna sanzione per il caso di omissione dell’inserimento nel preliminare degli estremi della fideiussione, con la conseguenza che il contratto sarà e rimarrà valido qualora la garanzia fideiussoria sia stata di fatto rilasciata, a prescindere che sia stata o meno citata in atto.

h) l’eventuale esistenza di ipoteche o trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo sull’immobile

Nel preliminare si deve dare atto dello stato di diritto in cui si trova l’immobile ossia se l’immobile da trasferire risulti gravato da iscrizioni ipotecarie o da trascrizioni pregiudizievoli in genere (pignoramenti, sequestri, domande giudiziali, servitù passive, oneri o vincoli urbanistici, altro). Vanno quindi indicati nel contratto:

– gli estremi delle ipoteche iscritte (dati di iscrizione presso i Registri Immobiliari, creditore a favore del quale risulta iscritta l’ipoteca, titolo in base al quale si è proceduto all’iscrizione, l’importo del credito garantito e dell’ipoteca iscritta);

– gli estremi delle trascrizioni pregiudizievoli di qualsiasi tipo (dati di trascrizione presso i Registri Immobiliari, soggetto a favore del quale risulta effettuata la trascrizione, titolo in base al quale si è proceduto alla trascrizione, l’importo del credito per cui si procede, come ad esempio nel caso di pignoramento, contenuto della trascrizione e vincoli che ne derivano, come ad esempio nel caso di una servitù).

Nel preliminare devono anche essere specificati gli obblighi che il promittente venditore assume a proprio carico in relazione alle iscrizioni e alle trascrizioni pregiudizievoli precisando se tali obblighi debbano essere adempiuti prima o dopo la stipula del contratto definitivo di vendita.

Tipico è il caso degli impegni assunti dal promittente venditore di procedere al frazionamento del mutuo e della relativa garanzia ipotecaria, ovvero all’estinzione del mutuo in essere e alla cancellazione della relativa iscrizione ipotecaria. Nel preliminare si dovrà anche indicare se tali impegni debbano essere adempiuti prima o dopo il contratto definitivo. Spesso la soluzione adottata nella pratica prevede parte di tali impegni da adempiere prima o contestualmente al rogito definitivo e parte invece da adempiere dopo il definitivo, come nel caso in cui venga previsto l’obbligo di estinguere il mutuo e di ottenere l’atto di assenso alla cancellazione dell’ipoteca contestualmente alla stipula del rogito definitivo e di procedere invece alla cancellazione formale dell’ipoteca subito dopo la stipula del rogito definitivo.

i) gli estremi del permesso di costruire o della sua richiesta se non ancora rilasciato, nonché di ogni altro titolo, denuncia o provvedimento abilitativo alla costruzione

La disposizione è finalizzata a far conoscere al promissario acquirente la storia urbanistica completa del fabbricato da trasferire. Non si tratta pertanto di menzione richiesta a pena di nullità dell’atto.

l) l’eventuale indicazione dell’esistenza di imprese appaltatrici con l’indicazione dei relativi dati identificativi

Anche questa è una menzione posta nell’interesse del promissario acquirente di conoscere quali siano le imprese incaricate di costruire materialmente il fabbricato, ovvero di realizzare gli impianti o le opere di finitura, anche allo scopo di consentire l’acquisizione di informazioni sulla solidità e affidabilità di tali imprese e sulle opere realizzate in passato.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati all’acquisto di Immobili in Costruzione e alle problematiche connesse alla “CRISI” del Costruttore. Continuate a seguirci!

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