Contattaci Ora
Clicca Qui

Il Prezzo Valore

Il Prezzo Valore

La Base Imponibile per il calcolo delle Imposte.

Abbiamo visto nello scorso articolo l’ammontare delle Imposte per chi acquista casa, vedremo oggi  la “Base Imponibile” su cui applicarle.

Quando la vendita della casa è soggetta a Iva, la base imponibile su cui calcolare l’imposta sul valore aggiunto (10% o 22% a seconda dei casi) è costituita dal prezzo della cessione. In questo caso, come detto, le imposte di registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa (200 euro per ognuna di esse).

Per le cessioni di immobili a uso abitativo (e relative pertinenze), in presenza di determinate condizioni e di specifici requisiti soggettivi e oggettivi, la legge prevede un particolare meccanismo per determinare la base imponibile delle imposte di registro, ipotecaria e catastale: il sistema del “prezzo-valore”.

Il prezzo-valore consente la tassazione del trasferimento degli immobili sulla base del loro valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito e indicato nell’atto. Questo sistema implica  una rilevante tutela per l’acquirente, in quanto limita il potere di accertamento di valore da parte dell’Agenzia delle Entrate.

La regola del prezzo-valore si applica alle vendite assoggettate all’imposta di registro in misura proporzionale (quindi sono escluse quelle soggette a Iva) in cui l’acquirente sia una persona fisica (che non agisce nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali). Quindi, questo meccanismo è utilizzabile, oltre che in tutte le compravendite in cui entrambe le parti sono “privati”, anche nelle cessioni fatte a persone fisiche da parte di venditori non soggetti Iva (associazioni, fondazioni e simili) e in quelle fatte, sempre a persone fisiche, da società o imprese in regime di esenzione Iva.

Il sistema del prezzo-valore si applica in generale alle vendite di immobili a uso abitativo e relative pertinenze. Vale, quindi, anche per gli acquisti di abitazioni (e relative pertinenze) in assenza dei benefici “prima casa”.

Il prezzo-valore si applica anche agli atti traslativi o costitutivi di diritti reali parziali e di godimento (per esempio, la nuda proprietà e l’usufrutto) e agli acquisti in sede di espropriazione forzata o a seguito di pubblico incanto. Anche in questi casi, si deve trattare di immobili a uso abitativo e relative pertinenze.

Per l’applicazione del prezzo-valore è necessario una specifica richiesta dell’acquirente resa al notaio nell’atto di acquisto. La richiesta non può essere contenuta in un successivo atto integrativo. In ogni caso, le parti devono indicare nell’atto di acquisto il corrispettivo pattuito.

Il valore catastale dei fabbricati a uso abitativo (diversi dalla “prima casa”) si determina moltiplicando la rendita catastale (rivalutata del 5%) per il coefficiente 120.

Valore catastale = Rendita catastale x 1,05 x 120

Ricapitolando, il sistema del prezzo-valore si applica a condizione che:

  • il fabbricato che si acquista sia a uso abitativo (quindi, solo abitazioni, con o senza requisiti “prima casa”)
  • l’acquirente sia un privato che non agisce nell’esercizio di attività commerciale, artistica o professionale (non è ammesso, per esempio, per l’acquisto dello studio del professionista)
  • l’acquirente richieda esplicitamente al notaio, all’atto della compravendita, l’applicazione della regola del prezzo-valore
  • le parti indichino nell’atto l’effettivo importo pattuito per la cessione.

Il sistema del prezzo-valore si applica anche all’acquisto di pertinenze di immobili abitativi (senza limite quantitativo e pure se effettuato con atto separato), a condizione che:

  • la pertinenza sia dotata di una propria rendita catastale
  • sia possibile individuare in modo certo che il bene pertinenziale è accessorio rispetto al bene principale (che deve necessariamente essere un immobile a uso abitativo)
  • nell’atto di acquisto risulti il vincolo pertinenziale.

L’acquirente che, nel rispetto di tutte le condizioni richieste dalla legge, sceglie di applicare il sistema del prezzo-valore ha importanti benefici.

Innanzitutto, si ha una limitazione del potere di accertamento dell’Agenzia delle Entrate sia con riguardo all’imposta di registro sia con riguardo all’Irpef. Infatti, nei confronti degli acquirenti che si avvalgono del sistema del prezzo-valore:

  • l’Agenzia delle Entrate non può procedere ad accertamento di valore ai fini dell’imposta di registro, salvo i casi di occultamento in tutto o in parte del prezzo pattuito
  • non trovano applicazione le norme sull’accertamento ai fini Irpef in base a presunzioni semplici.

In secondo luogo, la legge prevede una riduzione del 30% degli onorari da pagare al notaio.

BENE!

Abbiamo visto oggi la “Base Imponibile” su cui applicare le Imposte da pagare per “Chi Acquista Casa”, vedremo nei prossimi articoli i “Benefici Prima Casa” e i requisiti per ottenerli, il caso di chi possiede già una Prima Casa ma vuole comunque usufruire dell’Agevolazione e altro ancora. Continuate a seguirci!

VI ASPETTO!

Nel caso aveste dei quesiti da porre non esitate a contattarci. Compilate il seguente Form e premete il tasto Invia.

Vi risponderemo Gratuitamente!

Potete trovare tutti gli articoli pubblicati sulla nostra: PAGINA DEL BLOG.

Lascia un commento

Il tuo indirizzo email non sarà pubblicato. I campi obbligatori sono contrassegnati *

*