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Acquistare Casa senza Soldi

Acquistare Casa senza Soldi

I Diversi Modi di Comprare Casa Quando Non Si Dispone di Liquidità.

Per ovviare alle attuali difficoltà congiunturali come la mancanza di liquidità e difficoltà di accedere al credito bancario le parti, in alternativa al rent to buy, ampiamente descritto nei precedenti articoli, possono ricorrere ad altre e diverse forme contrattuali come, ad esempio:

– la locazione con patto di futura vendita;
– la vendita con riserva della proprietà;
– la vendita a prezzo rateizzato con iscrizione dell’ipoteca legale;
– il preliminare ad effetti anticipati.

Qui di seguito si riportano, in sintesi, le caratteristiche di queste figure negoziali e i vantaggi e gli svantaggi che esse presentano per il venditore, da un lato, e l’acquirente dall’altro.

Locazione con Patto di Futura Vendita

Si tratta di una forma mista, locazione più preliminare di vendita, dove è obbligatoria la forma scritta. In particolare, se si vuole procedere alla trascrizione dovrà essere un atto pubblico o una scrittura privata autenticata.

Locazione: trascrivibile solo se superiore ai nove anni.
Preliminare: trascrivibile ai sensi dell’art. 2645bis c.c. (con efficacia prenotativa limitata nel tempo; massimo 3 anni).

È di norma trascrivibile anche il preliminare unilaterale (ossia il preliminare nel quale solo una delle parti si obbliga alla stipula del contratto definitivo; ovviamente, ai fini della trascrizione, deve trattarsi del preliminare nel quale l’obbligo di stipula venga assunto dal locatore/venditore).

Il Corrispettivo può essere variamente modulato, in relazione alle reali finalità ovvero giungere alla vendita del bene al termine dell’utilizzo. Ad esempio si può prevedere:

• un canone di locazione ordinario (in linea con i canoni di mercato) più una caparra o un acconto prezzo connessi al preliminare (da versare alla sottoscrizione del preliminare o ratealmente);
• un canone maggiorato, composto da due componenti: una da imputare a corrispettivo dell’utilizzo e l’altra da imputare al prezzo di vendita (e da considerare, in tutto o in parte, come caparra confirmatoria per il caso di mancata stipulazione del contratto di vendita per inadempimento dell’una o dell’altra parte).

VANTAGGI

Proprietario/Venditore

• Mantiene la proprietà dell’immobile fino a quando non viene pagato l’intero prezzo stabilito;
• ha un beneficio economico, a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal canone periodico di locazione e dall’incasso, alla stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto previsti nel preliminare di vendita.

Conduttore/Acquirente

•Il contratto di locazione registrato sarà opponibile al terzo acquirente in quanto dotato di data certa; le locazioni non trascritte, peraltro, non sono opponibili al terzo acquirente se non nei limiti dei nove anni dall’inizio della locazione;
• il preliminare sarà opponibile ai terzi se viene trascritto (mediante l’effetto prenotativo). Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di compravendita deve essere trascritto entro 1 anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula, o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare);
• l’utilizzo dell’immobile è soggetto alla disciplina vincolistica propria della locazione;
• i costi a carico saranno limitati alle sole riparazioni di piccola manutenzione;
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI) che grava sulla proprietà, rimane a carico del locatore/ venditore.

SVANTAGGI

Proprietario/Venditore

L’utilizzo dell’immobile è soggetto agli stessi vincoli della locazione;
• sarà necessario ricorrere all’autorità gudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine, per risoluzione per inadempimento ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “speciale” per convalida di sfratto di cui all’ art. 657 e segg. c.p.c. che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI), che grava sulla proprietà, rimane a carico del locatore/ venditore;
• non si potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione;
• le spese per le manutenzioni straordinarie sono a carico del locatore.

Conduttore/Acquirente

•Esiste un rischio elevato in caso di insolvenza o fallimento, del proprietario/ venditore, qualora il preliminare non sia stato trascritto (l’effetto prenotativo non può comunque eccedere i 3 anni dalla trascrizione del preliminare);
• in caso di preliminare bilaterale (con obbligo alla stipula vincolante per entrambe le parti), riguardante un bene soggetto ad IVA, l’imposta deve essere pagata per intero al momento della sottoscrizione del preliminare.

Vendita con Riserva della Proprietà

Questa fattispecie, benché disciplinata nel codice civile nella sezione dedicata alla vendita di cose mobili, è unanimemente ammessa anche per gli immobili.

L’immobile viene consegnato alla stipula mentre la proprietà si trasferisce col pagamento dell’ultima rata. L’acquirente assume ogni rischio per il deperimento del bene e per le responsabilità verso terzi; a suo carico sono anche gli obblighi per la custodia del bene e per le spese di manutenzione.
Forma: atto scritto; dovrà essere un atto pubblico o autenticato per poter procedere alla trascrizione.
Corrispettivo: il prezzo viene pagato a rate e quindi consente l’acquisto a chi non dispone immediatamente della liquidità necessaria.
Nonostante patto contrario, il mancato pagamento di una rata che non superi l’ottava parte del prezzo non dà luogo alla risoluzione. In caso di risoluzione per colpa dell’acquirente, il venditore deve restituire le rate riscosse, salvo diritto a un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento del danno.

VANTAGGI

Proprietario/Venditore

• Mantiene la proprietà dell’immobile sino al pagamento dell’intero prezzo convenuto;
• le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene sono a carico dell’acquirente.

Acquirente

• Opponibilità dell’acquisto a terzi poiché la compravendita con riserva di proprietà è trascrivibile;
• disponibilità immediata dell’immobile;
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI) che grava sulla proprietà, rimane a carico del venditore/proprietario.

SVANTAGGI

Proprietario/Venditore

• In caso di inadempimento dell’acquirente dovrà restituire le rate pagate; il venditore ha diritto solo a un equo compenso per l’uso del bene e al risarcimento dei danni;
• sarà necessario ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “ordinario che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
• sarà impossibile fruire delle agevolazioni prima casa nel caso di acquisto di nuova abitazione;
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI), che grava sulla proprietà, rimane a carico del venditore/proprietario.

Acquirente

• Le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene sono a carico dell’acquirente;
• per quanto riguarda il carico fiscale, sia l’imposta di registro che l’IVA debbono essere pagate tutte, per intero, al momento della sottoscrizione del contratto (anche se non immediatamente produttivo dell’effetto traslativo).

Vendita a Prezzo Rateizzato con Iscrizione dell’Ipoteca Legale

È una normale compravendita: il trasferimento dell’immobile consegue al consenso delle parti e non al pagamento del prezzo. Per ovviare alle difficoltà di reperimento della liquidità si concede all’acquirente la dilazione del pagamento.

Nel caso in cui il prezzo non venga pagato integralmente, il venditore, ai sensi dell’art. 2817 c.c., ha diritto all’iscrizione dell’ipoteca legale sopra gli immobili venduti e ciò a garanzia dell’obbligo di pagamento del prezzo a carico dell’acquirente. L’iscrizione avviene di diritto, ogni qualvolta vi sia una rateizzazione del prezzo, in mancanza di una rinuncia espressa.

VANTAGGI

Proprietario/Venditore

• Nel caso di esecuzione forzata sul bene venduto, il venditore, in virtù dell’ipoteca iscritta a suo favore, ha diritto di essere soddisfatto con preferenza sul prezzo ricavato dall’espropriazione, per recuperare quanto ancora gli fosse dovuto a titolo di pagamento del prezzo;
• le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene passano a carico dell’acquirente;
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI) che grava sulla proprietà, è a carico dell’acquirente;
• è riconosciuta la possibilità di fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione.

Acquirente

• L’acquisto sarà opponibile a terzi a seguito della trascrizione della compravendita;
• l’immobile sarà immediatamente disponibile.

SVANTAGGI

Proprietario/Venditore

In caso di mancato pagamento del prezzo non si recupera la disponibilità del bene (a meno che non si chieda la risoluzione del contratto). Si dovrà, invece, avviare una procedura di esecuzione forzata sul bene venduto, e ciò al fine di conseguire quanto dovuto. La procedura richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione.

Acquirente

• L’iscrizione dell’ipoteca legale (imposta ipotecaria del 2%) e la sua successiva cancellazione (imposta ipotecaria dello 0,50%) sono onerose;
• le spese di manutenzione e il rischio del deperimento del bene passano a carico dell’acquirente;
• per quanto riguarda il carico fiscale, sia l’imposta di registro che l’IVA devono essere tutte pagate interamente al momento della sottoscrizione del contratto (perchè è immediatamente produttivo dell’effetto traslativo);
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI) che grava sulla proprietà, passa a carico dell’acquirente.

Preliminare ad Effetti Anticipati

Si tratta di un preliminare che prevede:
– la consegna immediata del bene all’acquirente;
– durata e prezzo variabili: meno dura il contratto, più si riduce il prezzo per incentivare l’acquirente ad anticipare il più possibile la stipula del definitivo;
– una clausola risolutiva espressa per l’inadempimento dell’acquirente;
– l’eventuale facoltà di recesso per l’acquirente.

Forma: atto scritto, atto pubblico o autenticato per procedere alla trascrizione.
Si dovrà procedere a:
– versamento contestuale della caparra e/o di un acconto del prezzo (pari al 5-10%);
– versamenti di acconti periodici (ad esempio mensili) che tengano conto dell’immediato utilizzo, delle spese e dell’onere fiscale a carico del venditore;
– penali variabili, a carico acquirente e in relazione alla durata dell’utilizzo, sia per il caso di recesso che di inadempimento.

VANTAGGI

Proprietario/Venditore

• Mantenimento della proprietà dell’immobile sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto;
• beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita costituito dal diritto all’incasso, alla stipula, della caparra confirmatoria e/o dell’acconto prezzo, e dal diritto all’incasso degli acconti periodici;
• non si applicano i vincoli propri della locazione all’affitto fondato sul preliminare.

Acquirente

• Opponibilità ai terzi del preliminare (mediante l’effetto prenotativo) se viene trascritto. Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di compravendita deve essere trascritto entro 1 anno dal termine convenuto dalle parti per la sua stipula, o comunque entro 3 anni dalla trascrizione del preliminare);
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI) che grava sulla proprietà rimane a carico del venditore;
• i costi per le manutenzioni rimangono a carico del venditore;
• le imposte sui trasferimenti (IVA e/o registro) si applicano al rogito definitivo.

SVANTAGGI

Proprietario/Venditore

• Necessità di ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di sua mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per risoluzione, per recesso, ecc.); dovrà essere attivato il procedimento “ordinario che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;
• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, TASI), che grava sulla proprietà rimane a carico del venditore;
• impossibilità di fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione;
• i costi per le manutenzioni sono a suo carico.

Acquirente

• Rischio elevato nel caso di situazione di crisi del proprietario/ venditore (sua insolvenza, suo fallimento, ecc.), qualora il preliminare non sia stato trascritto (la tutela connessa all’effetto prenotativo non può, comunque, eccedere, i 3 anni dalla trascrizione del preliminare).

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Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati agli “Immobili”. Continuate a seguirci!

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