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Acquisto all’Asta

Acquisto all’Asta

Un Modo Alternativo e Sicuro di Comprare Casa.

In tempi di crisi economica si rimandano gli investimenti più rilevanti, spesso i più importanti per sé e per la propria famiglia: come, ad esempio, la casa.

Se i costi del mercato tradizionale diventano troppo onerosi, esistono modalità alternative che possono offrire condizioni anche più vantaggiose garantendo comunque le tutele necessarie.

Le Aste Immobiliari sono una soluzione sicura, conveniente e accessibile a tutti grazie alle Aste telematiche.

Le Aste Giudiziarie

L’asta immobiliare giudiziaria, nel processo esecutivo o fallimentare, è una particolare forma d’asta che realizza la vendita forzata di uno o più beni immobili di proprietà della persona fisica o giuridica, detta esecutato, che subisce l’espropriazione del bene a causa di debiti insoluti; si tiene presso il tribunale o gli studi di professionisti delegati dal giudice delle esecuzioni.

Qualsiasi persona fisica o giuridica (società o enti), ad eccezione del debitore, può partecipare all’asta immobiliare mediante l’offerta di una somma di denaro per aggiudicarsi la proprietà dell’immobile messo all’asta.

Partecipa all’asta giudiziaria colui che intende realizzare un acquisto sicuro, che potrebbe rivelarsi anche conveniente. Può essere conveniente perché ci si può aggiudicare un immobile a un prezzo inferiore – talvolta anche molto inferiore – rispetto al suo valore commerciale stimato dal perito. Ogni volta che un’asta va deserta, ossia quando il bene immobile non viene aggiudicato, esso verrà rimesso all’asta a distanza di alcuni mesi a un prezzo ridotto del 25% (percentuale prevista dalla legge).

L’asta è anche una modalità di acquisto trasparente poiché la perizia, ossia la “fotografia” dello stato e delle condizioni del bene, è sempre visionabile.

Avvenuto il versamento del prezzo, il giudice delle esecuzioni emette il decreto di trasferimento con il quale trasferisce all’aggiudicatario la proprietà del bene espropriato, e ordina (ex art. 586 c.p.c.) che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie (sia precedenti sia successive al pignoramento), nonché il sequestro conservativo convertitosi in pignoramento (ex art. 686 c.p.c.).

Per quanto riguarda invece altri diritti o domande gravanti sul bene quali: i diritti parziali come usufrutto o abitazione, i fondi patrimoniali, i sequestri penali, i sequestri giudiziari, le domande giudiziali, le trascrizioni di preliminari, le domande per l’esecuzione specifica dell’obbligo a contrarre (ex art. 2932 c.c.), gli atti di destinazione (di cui all’art. 2645 ter c.c.), il giudice delle esecuzioni non può disporre la loro cancellazione con il decreto di trasferimento e per questo sarà necessario un provvedimento del giudice competente.

Le Caratteristiche delle Aste Giudiziarie

Le aste giudiziarie presentano alcuni elementi essenziali e imprescindibili.

La perizia
Il prezzo base di vendita dell’immobile è stabilito da un perito nominato dal giudice allo scopo di stimare il valore del bene, con riferimento alle condizioni del mercato immobiliare locale. La perizia contiene i dati descrittivi dell’immobile, ossia:

– l’identificazione catastale;
– la planimetria;
– le condizioni di fatto, lo stato di manutenzione, la descrizione dettagliata di eventuali problematiche inerenti il bene (ad esempio opere abusive), loro sanabilità e relativi costi;
– vincoli, servitù, esistenza di debiti verso il condominio e loro entità.

Nella perizia viene altresì specificato se l’immobile è libero oppure occupato dal proprietario esecutato o da terzi, e a quale titolo (ad esempio contratto di locazione, comodato). La perizia è disponibile per la consultazione presso la cancelleria del tribunale o presso lo studio del professionista incaricato e sui siti internet dedicati dove è pubblicato l’avviso d’asta. La perizia costituisce parte integrante dell’ordinanza di vendita.

L’ordinanza di vendita
Il giudice delle esecuzioni con l’ordinanza di vendita stabilisce le condizioni e i termini della vendita all’asta, ovvero:

– se essa debba tenersi alla sua presenza ovvero essere delegata a un professionista;
– il prezzo base;
– i termini e le modalità del deposito della cauzione;
– la data ultima per la presentazione delle offerte;
– l’udienza per la gara tra gli offerenti;
– il termine entro il quale deve essere versato il pagamento del prezzo residuo (il prezzo di aggiudicazione detratta la cauzione già versata).

Il custode giudiziario
Il custode giudiziario è colui al quale il giudice delle esecuzioni affida l’incarico di conservare, amministrare e gestire il bene pignorato in sostituzione del debitore esecutato. L’amministrazione del bene pignorato comporta per il custode l’obbligo di curarne gli aspetti di natura patrimoniale, tra i quali l’incasso dei canoni di locazione. Al custode giudiziario spetta inoltre promuovere la risoluzione dell’eventuale contratto di locazione in corso. Chiunque sia interessato a partecipare a un’asta immobiliare può rivolgersi al custode giudiziario per esaminare il bene in vendita.

L’avviso di vendita (o avviso d’asta)
L’avviso di vendita, o d’asta, è un documento pubblico redatto dal cancelliere, dal notaio o dal professionista delegato, contenente la notizia dell’ordine di vendita emesso dal giudice. L’avviso contiene:

– l’indicazione del bene posto in vendita;
– la data, l’ora e il luogo dell’asta;
– il prezzo base;
– la misura del rilancio minimo;
– il termine di presentazione delle offerte;
– le modalità di vendita;
– il sito internet sul quale è pubblicata la relazione di stima.

La pubblicità
È dato obbligatoriamente avviso della vendita all’asta di un immobile mediante:

– un avviso contenente tutti i dati che possono interessare il pubblico, inserito sul portale del Ministero della Giustizia in un’area pubblica denominata “portale delle vendite pubbliche” ;
– la pubblicazione su siti internet specializzati e autorizzati;
– una o più pubblicazioni sui quotidiani di informazione locale di maggiore diffusione nella zona interessata, oppure, quando ritenuto opportuno, sui quotidiani di informazione nazionale.

Il portale delle vendite giudiziarie
Sui siti internet dei singoli tribunali, (es.: www.tribunale.milano.it, www.tribunale.roma.it, www.tribunalenapoli.it, www.tribunalepalermo.net) è possibile accedere al portale delle vendite giudiziarie dove sono pubblicizzati gli immobili in asta, ed effettuare la ricerca dei lotti immobiliari impostando vari parametri.

L’asta
L’esperimento d’asta, ossia la realizzazione della vendita all’asta, si tiene nel giorno e nell’ora indicati nell’avviso d’asta ed è necessariamente preceduto dal deposito delle offerte secondo le indicazioni stabilite nell’avviso.

Dopo la riforma del 2015 (introdotta con dl 83/2015 convertito con modifiche in Legge n. 132/2015) le aste immobiliari – indette dal 27 giugno 2015 – si svolgono quasi esclusivamente con la procedura di “vendita senza incanto” in base alla quale l’offerente presenta la propria offerta in busta chiusa che non sarà considerata efficace se inferiore di oltre 1/4 rispetto al prezzo base indicato nel bando di vendita.

Un esempio: se il prezzo stabilito è 100, chi vuole partecipare all’asta dovrà presentare un’offerta pari almeno a 75. Chi presenta un’offerta inferiore, la vedrà dichiarata inefficace. Nel caso di presenza di più offerte l’immobile non viene aggiudicato all’offerta con prezzo più elevato, bensì si indice una gara tra tutti gli offerenti a partire dal prezzo più alto, con rilancio minimo.

Al fine di sottolineare la particolare convenienza dell’acquisto in asta, c’è da sapere che con la citata riforma del 2015 la legge ha previsto che, dopo il terzo tentativo di vendita andato deserto, il giudice possa dimezzare il prezzo base fissato per il tentativo precedente.

L’incanto nelle aste giudiziarie
Nelle rare ipotesi di vendita con incanto (dal tardo latino “in quantum” ossia “a quanto” riferito al valore dell’offerta) si realizza immediatamente una gara tra i diversi offerenti. La gara termina quando siano trascorsi tre minuti dall’ultima offerta, senza che ne segua un’altra maggiore (art. 571 c.p.c.), identificando così l’aggiudicatario provvisorio. Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l’offerta precedente nella misura del rilancio minimo indicato nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto al mantenimento della sua offerta nel momento in cui essa viene superata da un’altra, anche se poi questa viene dichiarata nulla.

Come si Partecipa alle Aste Giudiziarie

Le notizie sugli immobili la cui asta di vendita è in corso sono reperibili secondo le modalità specificate sopra, nel paragrafo “pubblicità”.

I documenti visionabili per verificare l’interesse alla partecipazione a una gara d’asta sono:

 l’avviso di vendita, che contiene gli estremi per l’individuazione dell’immobile oggetto della vendita, il suo valore, nonché ogni altra indicazione già contenuta nella perizia e che si ritiene utile pubblicare;
 la perizia di stima, che costituisce parte integrante del bando di vendita.

L’immobile oggetto di vendita può essere visionato previo accordo con il custode giudiziario nominato dal giudice delle esecuzioni.

La presentazione dell’offerta nella vendita senza incanto

Ogni partecipante dovrà presentare, nel luogo e nei giorni indicati nell’avviso di vendita, un’offerta in busta chiusa e senza segni di riconoscimento, contenente l’indicazione del prezzo offerto e una cauzione pari al 10% di quest’ultimo, unitamente a copia dei documenti richiesti dal bando di vendita cui dovrà esser fatto riferimento.

La partecipazione alla gara
Ogni partecipante alla vendita dovrà presentarsi nel luogo e nei giorni indicati dall’avviso di vendita. In caso di presentazione di una sola offerta valida si procederà comunque all’aggiudicazione anche in assenza dell’offerente. Se l’offerta è pari o superiore al valore dell’immobile stabilito nell’avviso di vendita, la stessa è senz’altro accolta. Se il prezzo offerto è inferiore al prezzo stabilito nell’avviso di vendita in misura non superiore ad 1/4, si potrà dare luogo alla vendita quando si ritiene che non vi sia seria possibilità di conseguire un prezzo superiore con una nuova vendita e non siano state depositate istanze di assegnazione ai sensi dell’art. 588 c.p.c.

In presenza di più offerenti, si procederà alla gara tra gli stessi partendo dall’offerta più alta (con rilancio minimo indicato nel bando di vendita). Nel caso in cui un’offerta sia inferiore al prezzo base nei limiti di 1/4, ma comunque efficace, l’offerente parteciperà comunque, se vuole, alla gara partendo dall’offerta più alta.

Se sono state presentate istanze di assegnazione a norma dell’art. 588 c.p.c. (nel termine di dieci giorni prima della data dell’asta) volte a soddisfare direttamente i creditori e il prezzo indicato nella migliore offerta o nell’offerta presentata per prima è inferiore al valore stabilito nell’ordinanza di vendita, non si darà luogo alla vendita e si procederà all’assegnazione (l’eventuale istanza sarà comunicata al notaio o al professionista incaricato prima dell’asta). Ai fini della individuazione della miglior offerta si terrà conto dell’entità del prezzo, delle cauzioni prestate, delle forme, dei modi e dei tempi del pagamento nonché di ogni altro elemento utile indicato nell’offerta stessa.

Presentata l’offerta, la stessa non potrà essere ritirata e, in caso di gara, se l’offerente non si presenta, l’aggiudicazione avverrà a favore dell’offerta più alta.

L’aggiudicazione
Nella vendita in busta chiusa l’aggiudicazione è sempre definitiva e da essa decorrono i termini per il versamento del saldo del prezzo.

Il versamento del prezzo anche con mutuo
L’aggiudicatario definitivo deve versare il prezzo di aggiudicazione, detratta la cauzione versata, entro il termine e con le modalità indicate nell’avviso di vendita.

I partecipanti all’asta possono richiedere e ottenere mutui ipotecari; in questo caso, nei termini di versamento del saldo del prezzo, dovrà essere perfezionato il contratto di finanziamento previsto dalla legge, cioè un mutuo di scopo per l’acquisto del bene aggiudicato, che preveda il versamento diretto delle somme erogate e sia garantito da ipoteca di primo grado sul bene aggiudicato.

La stipula del contratto di mutuo e l’iscrizione dell’ipoteca di primo grado a favore dell’istituto di credito mutuante avverranno contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento.

La Convenzione ABI
È stata definita tra l’Associazione Bancaria Italiana e i Tribunali una Convenzione per l’erogazione dei mutui agli aggiudicatari, in virtù della quale la stipula dell’atto di mutuo con concessione dell’ipoteca avviene contestualmente al decreto di trasferimento. Il mutuo “convenzionato” facilita la partecipazione alle aste giudiziarie di tutti coloro che non dispongono immediatamente della liquidità necessaria.

L’elenco delle banche aderenti alla convenzione è pubblicato sul sito sito http://www.abi.it/Pagine/Normativa/Affari-Legali/Procedure-esecutive- Aste-immobiliari.aspx ed è suscettibile di aggiornamento, perché qualsiasi istituto bancario può decidere di aderire alla convenzione.

Gli interessati possono rivolgersi agli istituti bancari preferibilmente prima dell’aggiudicazione. Una volta avvenuta, la banca si metterà in contatto con il notaio scelto dall’aggiudicatario per la stipula del contratto di mutuo; tuttavia, se il professionista delegato alla procedura è un notaio, di norma sarà lui a procedere alla stipula dell’atto, che avverrà contestualmente all’emissione del decreto di trasferimento da parte del giudice delle esecuzioni. Quest’ultimo firmerà il decreto a fronte della consegna di:

– un assegno circolare, intestato al professionista delegato, a saldo del prezzo di trasferimento;
– un secondo assegno circolare – sempre intestato al professionista delegato – a copertura del fondo spese (ovvero imposte e altri oneri).

Se l’importo del mutuo erogato non copre l’intero ammontare del saldo di aggiudicazione, l’aggiudicatario dovrà consegnare al professionista delegato un ulteriore assegno circolare (sempre a lui intestato) per la cifra residua. Il notaio rogante provvederà poi alla trascrizione del decreto di trasferimento e alla contestuale iscrizione dell’ipoteca. L’onorario per la stipula dell’atto di mutuo, non essendo a carico della procedura, verrà corrisposto direttamente dall’aggiudicatario al notaio rogante.

ll decreto di trasferimento
Il decreto di trasferimento è un atto del giudice delle esecuzioni che trasferisce all’aggiudicatario il bene espropriato. Contiene inoltre l’ingiunzione al debitore e al custode di rilasciare l’immobile venduto; costituisce titolo per la trascrizione della vendita e titolo esecutivo per il rilascio. Riporta la descrizione contenuta nell’ordinanza che dispone la vendita, e ordina che si cancellino le trascrizioni dei pignoramenti e le iscrizioni ipotecarie che non si riferiscano ad obblighi assunti volontariamente dall’aggiudicatario.

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Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati agli “Immobili”. Continuate a seguirci!

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