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Il Leasing Immobiliare Abitativo

L’Acquisto dell’Abitazione in Leasing.

Il leasing immobiliare abitativo è stato introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016. Dal 1° gennaio 2016 sono state previste una serie di agevolazioni fiscali e di garanzie civilistiche finalizzate a favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale.

 

Le Caratteristiche della Locazione Finanziaria.

Con l’operazione di locazione finanziaria (leasing), a fronte della stipula del contratto:

– il bene è acquistato, o fatto costruire, dalla società di leasing (concedente) su scelta e indicazione del cliente (utilizzatore);

– la società di leasing mette a disposizione dell’utilizzatore il bene acquistato o fatto costruire per un determinato periodo di tempo e l’utilizzatore si impegna a pagare periodicamente dei canoni;

– l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare il bene (riscatto), a un prezzo predeterminato alla scadenza del contratto. Il cliente, anche se non proprietario, assume tutti i rischi e benefici legati all’utilizzo del bene (per questo motivo, di norma, nel contratto di leasing, è previsto l’obbligo a carico dell’utilizzatore di stipulare apposita polizza assicurativa per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi).

Da un punto di vista sostanziale, il leasing immobiliare consiste in un’operazione di finanziamento che consente di ottenere l’utilizzo di un immobile e di acquistarne, al termine della durata prevista, la proprietà, grazie alla provvista messa a sua disposizione da un soggetto abilitato al credito (il concedente) dietro il pagamento di canoni periodici e del prezzo di riscatto.

Come il mutuo, anche il leasing è un contratto di durata che si svolge in un determinato arco di tempo; il canone periodico che deve pagare l’utilizzatore va calcolato secondo criteri finanziari e quindi tenendo conto non soltanto del costo del bene, ma anche del prezzo pattuito per il riscatto e della durata del contratto.

Le Differenze con le altre Forme di Acquisto e Finanziamento.

Il leasing immobiliare si differenzia:

– dal mutuo: con il mutuo viene messa a disposizione del richiedente una somma di denaro per l’acquisto dell’immobile; il mutuo viene garantito mediante ipoteca da iscrivere sull’immobile; con il leasing immobiliare, invece, viene messo a disposizione del richiedente l’immobile, che l’utilizzatore potrà acquistare se intenderà avvalersi della facoltà di riscatto;

– dalla vendita con riserva di proprietà: con questa forma di vendita la proprietà del bene passa all’acquirente al pagamento dell’ultima rata del prezzo; nel leasing immobiliare, invece, non passa automaticamente col pagamento dell’ultimo canone; il passaggio avviene solo se l’utilizzatore intende avvalersi della sua facoltà di acquisto e se viene pagato il prezzo di riscatto (deve essere stipulato un vero e proprio contratto finale di compravendita con il quale il concedente trasferisce la proprietà del bene all’utilizzatore);

– dalla locazione: sia con la locazione che con il leasing immobiliare il conduttore e l’utilizzatore ottengono la disponibilità materiale del bene per un dato tempo e a fronte del pagamento di un canone periodico. Con la locazione, peraltro, la proprietà del bene rimane sempre in capo al locatore (che non intende privarsene) non essendo prevista la facoltà di riscatto del leasing;

– dal rent to buy: il leasing è un contratto di finanziamento; nel rent to buy, invece, il bene viene concesso in godimento al conduttore dal proprietario dello stesso.

Elemento caratterizzante del leasing immobiliare è il riscatto, cioè la possibilità data all’utilizzatore, alla fine del contratto, di acquistare il bene a un prezzo prestabilito.

La Struttura Finanziaria.

La struttura finanziaria più diffusa di una operazione di leasing prevede:

– un primo pagamento al momento della stipula del contratto (maxicanone una tantum, in genere di importo superiore rispetto agli altri canoni periodici);

– il pagamento di un certo numero di canoni periodici (tipicamente a scadenza mensile);

– il prezzo predeterminato che l’utilizzatore dovrà pagare per l’eventuale acquisto del bene alla scadenza del contratto (opzione di riscatto).

Il Contratto di Locazione Finanziaria di Immobile da Adibire ad Abitazione Principale.

La Legge di Stabilità 2016 ha disciplinato una figura particolare di leasing nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare: si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.”

 

Soggetti
Concedente esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia e quindi un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing.
Utilizzatore deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.

Oggetto
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere:

– un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;
– un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing;
– un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Nel contratto dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.

Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente.”

Responsabilità per perimento
L’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento. Di norma viene posto a carico dell’utilizzatore l’onere di stipulare apposita polizza di assicurazione per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.

Facoltà di acquisto (riscatto)
La legge prevede che “alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. L’utilizzatore in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto alla scadenza del termine convenuto.

La Struttura del Contratto del Leasing Immobiliare Abitativo

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento non tanto a un unico contratto quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:

– il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
– il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l’immobile abitativo) scelto dall’utilizzatore al fine, poi, di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Il legislatore, nella Legge di Stabilità 2016, considera pertanto i due momenti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell’immobile abitativo) strettamente collegati tra di loro. Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione della redazione disgiunta e separata dei due diversi contratti (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell’immobile abitativo in adempimento dell’obbligo assunto col primo contratto) appare preferibile la soluzione di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita. Una contestualità questa che presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore. Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione (utilizzato per le cause civili che, per la loro natura, il giudice ritenga possano essere decise sulla base di un’istruzione sommaria). Il secondo avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio. La contestualità documentale appare soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 subordinate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni “potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile”). Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell’utilizzatore.

 

Le Agevolazioni Fiscali per il Leasing Immobiliare Abitativo

La Legge di Stabilità 2016 prevede una serie di benefici fiscali sia per quanto concerne le imposte dirette che indirette, sempre con lo scopo di incentivare il ricorso a questo strumento operativo. Peraltro la disciplina fiscale ha una valenza limitata nel tempo, essendo destinata ai contratti di leasing stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

 

Le Agevolazioni IRPEF

Sono previste specifiche agevolazioni ai fini IRPEF (imposte sui redditi delle persone fisiche) per tutti coloro che stipulano contratti di leasing aventi per oggetto immobili, anche da costruire, da adibire ad abitazione principale entro un anno dalla consegna.

In primo luogo, occorre possedere tutti i seguenti requisiti all’atto della stipula del contratto di leasing immobiliare abitativo:

– un reddito complessivo non superiore a 55.000 euro;
– non essere titolare di diritti di proprietà su immobili a destinazione abitativa.

Occorre tenere presente un fondamentale requisito che differenzia le agevolazioni fiscali da applicare, ovvero l’età del cliente all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria.
Sotto i 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 8.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 20.000 euro.

Dai 35 anni di età è possibile fruire, ai fini della determinazione dell’imposta sui redditi, di:

• una detrazione pari al 19% delle spese sostenute relative ai canoni di leasing, nonché ai relativi oneri accessori, per un importo non superiore a 4.000 euro annui;
• una detrazione pari al 19% del costo di “riscatto” a fronte dell’esercizio dell’opzione finale, per un importo non superiore a 10.000 euro.

Per fruire delle detrazioni IRPEF previste dalla Legge di Stabilità 2016 è necessario che l’immobile oggetto dell’operazione di leasing immobiliare abitativo venga destinato dall’utilizzatore ad abitazione principale entro un anno dalla consegna; a tal fine si considera abitazione principale secondo le disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui redditi “quella nella quale la persona fisica o i suoi familiari dimorano abitualmente”. Non è quindi richiesto che nell’immobile dimori abitualmente l’utilizzatore in prima persona. È sufficiente che vi dimori un familiare. Per familiari, sempre ai fini delle imposte sui redditi, si intendono il coniuge, i parenti entro il terzo grado e gli affini entro il secondo grado.

L’agevolazione in oggetto, invece, prescinde dalle caratteristiche oggettive dell’immobile: le detrazioni spettano a qualsiasi abitazione anche se appartenente alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 (escluse invece dalle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro).

Il trattamento riservato al leasing immobiliare abitativo, sotto il profilo delle detrazioni IRPEF, appare più favorevole di quello riservato al mutuo: infatti nel primo caso la detrazione del 19% fino a un importo massimo di 8.000 o 4.000 euro riguarda l’intero canone (quota capitale e quota interessi) mentre, nel caso del mutuo, la detrazione del 19% per un importo massimo di euro 4.000 interessa la sola quota degli interessi passivi.

In caso di contitolarità del contratto di leasing, si considera il reddito complessivo per singola persona e le agevolazioni IRPEF sono ridotte alla percentuale pari alla quota di intestazione del contratto. Ad esempio nel caso di cointestazione (50% e 50%) ciascuno può detrarre il 19% del canone leasing con un limite massimo di 4.000 euro (per gli under 35) o di 2.000 euro (per gli over 35) e il 19% con un limite massimo di 10.000 euro (per gli under 35) o di 5.000 euro (per gli over 35) al momento del riscatto.

Le detrazioni in oggetto trovano applicazione sino al 31 dicembre 2020. Tale limitazione temporale deve intendersi riferita ai contratti di leasing immobiliare abitativo stipulati entro la suddetta data, a prescindere dal fatto che la durata del leasing si protragga oltre il 31 dicembre 2020.

 

Le Imposte per l’Acquisto dell’Immobile

Se l’utilizzatore ha i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa” e l’immobile non appartenga alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, le imposte d’atto sull’acquisto dell’immobile da parte della società di leasing concedente sono:
– nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva):

• imposta di registro del 1,5%
• imposta ipotecaria fissa di 50 euro
• imposta catastale fissa di 50 euro

– nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva:

• Iva al 4%
• imposta di registro fissa di 200 euro
• imposta ipotecaria fissa di 200 euro
• imposta catastale fissa di 200 euro

La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo perché alle compravendite di immobili abitativi effettuate nei confronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” (base imponibile dell’imposta di registro pari al valore catastale).

L’imposta di registro, quando dovuta in misura proporzionale, non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro e i trasferimenti assoggettati a tale imposta sono esenti dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie. Oltre alle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) in misura fissa, alle vendite assoggettate a Iva si applicano l’imposta di bollo di 230 euro (considerando il caso del rogito notarile) e la tassa ipotecaria di 90 euro (di cui 55 per la voltura catastale).

Sia nel caso di redazione di un unico atto, contenente sia il leasing immobiliare abitativo che l’atto di compravendita dell’immobile, sia in caso di stipula separata è dovuta un’ulteriore imposta fissa di registro di 200 euro per la registrazione del contratto di leasing immobiliare.

Le agevolazioni sopra illustrate trovano applicazione ai contratti di leasing stipulati sino al 31 dicembre 2020.

In caso di leasing finanziario è possibile finanziare l’imposta sul valore aggiunto e/o le imposte d’atto dovute sul trasferimento dell’immobile acquistato dalla società di leasing nonché le spese notarili e peritali sull’immobile.

All’opzione finale di acquisto (riscatto) sull’ immobile abitativo, l’utilizzatore corrisponderà le imposte d’atto in misura fissa (200 euro + 200 euro + 200 euro).

Le imposte per la registrazione del contratto di leasing

Si applica l’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro per i contratti di leasing:

– redatti con atto pubblico o con scrittura privata autenticata;
– nel caso di scrittura privata semplice solo se registrati volontariamente o se enunciati nell’atto di compravendita.

Per i canoni di leasing non è prevista l’imposta di registro del 2%.

Le imposte per la cessione del contratto

Nel caso in cui l’utilizzatore, previo consenso della società di leasing, ceda il contratto di leasing a un altro soggetto, la cessione di questo contratto prevede l’imposta di registro, la cui aliquota varia a seconda che, in capo al cessionario, sussistano o meno le condizioni per l’applicazione dell’agevolazione prima casa:

– l’aliquota dell’1,5% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore abbia ad oggetto un immobile abitativo di categoria catastale diversa da A/1, A/8 o A/9, a favore dei soggetti in possesso dei requisiti per fruire delle agevolazioni “prima casa”;
– l’aliquota del 9% ove il contratto di locazione finanziaria ceduto dall’utilizzatore e avente ad oggetto un immobile abitativo, ancorché da costruire, non soddisfi le condizioni richieste per l’applicazione dell’aliquota dell’1,5% di cui sopra.

La base imponibile è costituita dalla somma:

– del corrispettivo pattuito per la cessione;
– della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare;
– del prezzo di riscatto.

Tale previsione è in linea con la prassi consolidata di determinare il corrispettivo per la cessione del contratto di leasing quale differenza tra il valore normale attribuito dalle parti all’immobile e l’ammontare della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto finale. Il cessionario, nuovo utilizzatore, si accolla l’onere del pagamento dei canoni residui di leasing e del prezzo di riscatto finale. Come precisato dall’Agenzia delle Entrate è esclusa la solidarietà passiva in capo alla società di leasing. Anche il trattamento fiscale riservato alla cessione del contratto trova applicazione ai contratti stipulati dal 1 gennaio 2016 sino al 31 dicembre 2020.

 

Tutele a favore dell’Utilizzatore

L’utilizzatore può richiedere la sospensione del contratto di leasing immobiliare abitativo nel caso in cui, dopo la stipula del contratto di  leasing, si verifichi:

• la cessazione del rapporto di lavoro subordinato (ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di risoluzione per limiti di età con diritto a pensione di vecchiaia o di anzianità, di licenziamento per giusta causa o giustificato motivo soggettivo, di dimissioni del lavoratore non per giusta causa);

• la cessazione dei rapporti di lavoro per controversie inerenti contratti di agenzia, di rappresentanza commerciale o di altri rapporti di collaborazione, anche se non a carattere subordinato, ad eccezione delle ipotesi di risoluzione consensuale, di recesso datoriale per giusta causa, di recesso del lavoratore non per giusta causa.

La sospensione potrà essere chiesta:

• solo una volta;
• per un periodo massimo non superiore a 12 mesi nel corso dell’esecuzione del contratto medesimo.

Ad esempio, se si chiede una sospensione di soli 6 mesi l’utilizzatore non ne può chiedere un’altra per altri 6 mesi. In caso di sospensione la durata del contratto è prorogata per un periodo uguale alla durata della sospensione. Durante il periodo di sospensione non matureranno interessi sul debito residuo alla data di sospensione e l’opzione finale di acquisto (riscatto) verrà di conseguenza posticipata. Di fatto, è come se il piano di ammortamento finanziario originario slittasse in avanti, per il periodo pari alla sospensione accordata, senza alterare la sequenza e l’importo delle quote capitali e interessi fissate contrattualmente.

Il pagamento dei canoni riprenderà secondo gli importi e con la periodicità originariamente previsti dal contratto, salvo diverso patto eventualmente intervenuto fra le parti per la rinegoziazione delle condizioni del contratto medesimo. La sospensione non comporta l’applicazione di alcuna commissione o spesa di istruttoria e avviene senza richiesta di garanzie aggiuntive.

Per chiedere la sospensione sarà necessario presentare apposita richiesta scritta al concedente che, valutato il caso, ne darà formale accettazione al ricorrere dei presupposti di legge.

 

Le Conseguenze nel Caso di mancato pagamento dei Canoni di Leasing

Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell’utilizzatore l’obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto. Nel caso in cui l’utilizzatore non pagasse i canoni il concedente risolverà il contratto per inadempimento dell’utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing. È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento siano espressamente disciplinate nel contratto.

A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene. È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento “speciale” previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell’utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria). La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell’attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle “procedure competitive” che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).

Sotto questo profilo fondamentale sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all’istituto dell’offerta al pubblico di cui all’art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d’asta, quale procedimento tecnico che consente l’individuazione del soggetto disposto all’acquisto alle migliori condizioni possibili. Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un’ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene.

Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la rilocazione, anche finanziaria, dell’immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:

• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
• il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza. È proprio in relazione a quest’ultima possibilità che il legislatore ha prescritto l’obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l’appunto, di evitare la “svendita” dell’immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell’utilizzatore.

L’uscita dal contratto di leasing

L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà:

• procedere, in caso di consenso del concedente, al “riscatto” anticipato per poi cedere a terzi l’immobile in tal modo acquistato (e proprio per garantirsi tale possibilità è opportuno che l’utilizzatore lo specifichi nel contratto di leasing);

cedere a terzi il contratto di leasing immobiliare; la cessione può avvenire, secondo le regole ordinarie, solo col consenso dell’altra parte, ossia del concedente, il quale deve essere messo in grado di verificare l’affidabilità economica del terzo subentrante (la Legge di Stabilità 2016 favorisce questa seconda soluzione prevedendo un regime fiscale agevolato per la cessione del contratto di leasing immobiliare abitativo).

 

Gli Oneri di Manutenzione e Riparazione dell’Immobile.

La Legge di Stabilità 2016 non prevede una disciplina specifica per il leasing immobiliare abitativo in ordine agli oneri di manutenzione e riparazione. Pertanto il contratto potrà liberamente disciplinarli, tenendo conto che la finalità dell’operazione è il definitivo trasferimento all’utilizzatore, a seguito del riscatto.

L’ordinaria manutenzione

Analogamente a quanto previsto in materia di locazione, l’utilizzatore (che al pari del conduttore ha il godimento dell’immobile) dovrà far fronte alle spese relative alla manutenzione ordinaria (quali, a titolo esemplificativo, piccole riparazioni, spese dirette alla conservazione dell’immobile e tutte le attività che non incidano sulla struttura del fabbricato).

Le riparazioni straordinarie

In un normale contratto di locazione, le riparazioni straordinarie e quindi tutti gli interventi che rivestono carattere di eccezionalità (ad esempio la riparazione del tetto o la sostituzione della caldaia) sono a carico del proprietario dell’immobile. Nel leasing abitativo, considerato che la causa del contratto è di finanziamento, le spese per riparazioni straordinarie sono a carico dell’utilizzatore.

In ogni caso, le spese straordinarie che trovano causa nella negligenza dell’utilizzatore (che non abbia provveduto all’esecuzione delle opere di manutenzione straordinaria) saranno a carico dell’utilizzatore stesso.

Diritti e oneri condominiali

Gli oneri condominiali seguono la regola delle spese ordinarie e straordinarie sopra indicata, per cui tutti gli oneri condominiali, sia per interventi di ordinaria che per interventi di straordinaria manutenzione, saranno a carico dell’utilizzatore.

L’utilizzatore avrà il diritto di partecipazione e di voto in tutte le assemblee che hanno all’ordine del giorno la decisione su questioni attinenti le spese di ordinarie o straordinaria manutenzione, le modalità di gestione del servizio di riscaldamento e di condizionamento dell’aria. Salvo diversa previsione contrattuale, l’utilizzatore provvede ad informare preventivamente la società di leasing in merito alla convocazione di assemblee condominiali in cui all’ordine del giorno siano posti argomenti che possano implicare spese condominiali relative a periodi eccedenti la durata del contratto di leasing, ovvero ad argomenti che attengono direttamente alla proprietà dell’immobile e delle parti comuni.

 

Fallimento del venditore/costruttore

In caso di fallimento del venditore/costruttore, ossia del soggetto che ha venduto al concedente l’abitazione poi messa a disposizione dell’utilizzatore, l’immobile così acquistato non è soggetto a revocatoria fallimentare.

Tenuto conto che il contratto di leasing è finalizzato a procurare all’utilizzatore il godimento di una casa che egli intende destinare ad “abitazione principale”, è ragionevole applicare il disposto della legge fallimentare, secondo il quale sono sottratte alla revocatoria fallimentare le vendite, concluse a giusto prezzo, aventi a oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Fallimento della società di leasing

In caso di fallimento della società di leasing (ovvero liquidazione coatta amministrativa-risoluzione), il contratto di leasing prosegue regolarmente e si applica la disciplina prevista per tale ipotesi dalla legge fallimentare a prescindere dal tipo di bene oggetto di leasing; pertanto il contratto prosegue e l’utilizzatore conserva la facoltà di acquistare alla scadenza del contratto la proprietà del bene, previo pagamento dei canoni e del prezzo di riscatto. In pratica nessuna conseguenza negativa si produce a danno dell’utilizzatore in caso di fallimento del concedente.

Decesso dell’utilizzatore

Gli eredi subentrano nell’intera posizione giuridica del defunto e quindi, nel caso in cui quest’ultimo abbia stipulato un leasing immobiliare abitativo, nel contratto di locazione finanziaria. Ciò comporta l’assunzione di tutti i diritti e gli obblighi discendenti, salvo diversa ipotesi espressamente contenuta nel contratto di leasing sottoscritto dall’utilizzatore deceduto che faccia scaturire dal decesso lo scioglimento del rapporto.