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Il Mutuo per l’Acquisto della Casa

Pubblicato il: 06/09/2017
da: Ing. Rolando Rosa

Le Cose da Sapere Quando Si Chiede un Mutuo.

Per ottenere un mutuo normalmente è sufficiente rivolgersi a una banca e fornire i documenti che questa chiede. Non è necessario avvalersi di un mediatore finanziario: nel caso ciò avvenga, i costi dell’operazione sono destinati a incrementarsi, in relazione al compenso da riconoscere all’intermediario, fissato in significative percentuali della somma mutuata.

La garanzia ipotecaria sull’immobile da acquistare, che dovrà essere data alla Banca erogatrice del mutuo, impone per legge la prestazione di un notaio. La scelta del Notaio spetta al mutuatario, il quale potrà così chiedere tutte le informazione e la consulenza necessaria relativa all’operazione, essendo di prassi compresa nel costo dell’Atto di Mutuo. In effetti i contratti di mutuo sono per loro natura molto complicati e con termini difficili, ecco quindi che, aver scelto da subito il notaio di propria fiducia a cui chiedere lumi e delucidazioni, può risultare estremamente utile.

Il tasso di Interesse e la durata

Il tasso e la durata sono senz’altro gli elementi principali da tener presenti nella valutazione di un mutuo. Il tasso degli interessi può essere fisso, quando è convenuto nella stessa misura per tutta la durata del mutuo, oppure variabile, quando è determinato con riferimento a parametri mutevoli che devono essere definiti con criterio di obiettività e terzietà.

Preferisce il tasso fisso, colui che ritiene che il costo del denaro aumenterà nel periodo di durata del mutuo; se così sarà, avrà fatto un buon affare, perché la sua rata resterà invariata; ma se invece il costo del denaro diminuisce, potrà trovarsi a pagare un interesse fuori mercato, senza avere, in termini contrattuali, alcun diritto nei confronti della banca di modificare le condizioni del mutuo.

Preferisce il tasso variabile chi ritiene che il costo del denaro possa ancora scendere, e non vuole perdere la possibilità che la sua rata di pagamento si abbassi conseguentemente.

Ferma restando la suddivisione principale tra mutui a tasso fisso e mutui a tasso variabile, esistono diverse tipologie di contratti in cui i suddetti criteri possono fondersi o alternarsi: ad esempio, con il termine di mutuo a tasso misto si indica l’ipotesi in cui, a scelta del mutuatario, e secondo le modalità stabilite nel contratto, il tasso di interesse passa da fisso a variabile o viceversa; si chiama mutuo con cap quello a tasso variabile ma che non può mai superare un certo tetto massimo predefinito; esistono, poi, i mutui a tasso variabile ma con rata fissa, in cui gli eventuali aumenti o diminuzioni del parametro di riferimento si riflettono sulla durata del contratto allungandola o abbreviandola; ed altri casi ancora. È anche necessario informarsi se il mutuo proposto dalla banca abbia un tasso iniziale (di ingresso) più basso per le prime rate rispetto al tasso che verrà applicato successivamente per la restante maggior parte delle rate (cosiddetto tasso a regime, il quale è, ovviamente, quello più importante).

Al fine di avere una chiara rappresentazione degli obblighi cui occorrerà fare fronte, è senz’altro opportuno richiedere alla banca il piano di ammortamento. Questo documento consiste in una tabella contenente l’indicazione di tutte le rate da pagare (suddivise tra capitale e interessi) e le date di scadenza: ciò consente una più chiara pianificazione del bilancio familiare.

I dati forniti dal piano di ammortamento sono, a seconda dei casi, più o meno indicativi: nel caso di mutuo a tasso variabile, infatti, sono calcolati sulla base del tasso al momento della stipula, e non possono tener conto anche delle eventuali future variazioni dei tassi di mercato. Si chiama preammortamento il periodo di tempo – generalmente di breve durata – durante il quale il mutuatario è impegnato a restituire rate composte da soli interessi e non anche da capitale.

Le Spese che incidono sul Costo Complessivo del Mutuo.

Al costo complessivo del mutuo contribuiscono, oltre agli interessi, anche altre spese che è necessario conoscere per tempo.  Qui, infatti, si possono trovare spiacevoli sorprese in termini di oneri economici; è quindi opportuno esaminare con attenzione, e confrontare – banca per banca – le spese di perizia e di istruttoria e ogni altra voce di costo. Tra queste – oltre, come già detto, l’eventuale mediazione creditizia – vi sono anche le assicurazioni, più o meno obbligatorie, con le quali ci si garantisce contro il rischio di incendio/scoppio dell’immobile concesso in garanzia, o di invalidità e di morte di chi contrae il prestito. Dei contratti di assicurazione vanno verificati con attenzione, tra l’altro, la durata, le modalità di pagamento, l’eventuale sovrapposizione con altre assicurazioni già esistenti, ad esempio quelle condominiali, e altro.

Queste spese aggravano il costo complessivo del mutuo e ne rendono più difficile la valutazione. Allo scopo di fare chiarezza, le banche forniscono al cliente – e il cliente ha il diritto di ottenere prima della stipulazione del contratto – l’I.S.C. (Indicatore Sintetico di Costo), che deve essere riportato sul foglio informativo e sul prospetto E.S.I.S. Si tratta di un indice calcolato in conformità al T.A.E.G. (Tasso Annuo Effettivo Globale), che fornisce in termini percentuali il costo effettivo, rappresentato cioè da un tasso che tiene conto, oltre che del tasso nominale degli interessi, anche degli altri oneri da sostenere per utilizzare il credito. Con tale indice il cliente dovrebbe essere in grado di confrontare su base omogenea il costo reale dei mutui proposti dalle varie banche.

È bene inoltre informarsi preventivamente presso la banca, il notaio di fiducia o le Associazioni dei consumatori, delle imposte che gravano il mutuo e delle spese notarili. Il trattamento fiscale dei finanziamenti bancari è regolato dall’articolo 15 e seguenti del D.P.R. 601/1973: in luogo delle ordinarie imposte, sempre che la durata del finanziamento sia stabilita in più di diciotto mesi, si applica un’imposta sostitutiva che, spesso per contratto è a carico del cliente. L’imposta è pari allo 0,25% dell’importo mutuato, fatta eccezione per i finanziamenti contratti per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione di abitazioni diverse dalla prima casa, per i quali l’imposta sale al 2%.

Quanto alla parcella notarile, essa è fissata sulla base di una tariffa approvata con decreto ministeriale: è legittimo richiedere al notaio di fiducia un preventivo, esibendogli la documentazione necessaria per una valutazione realistica del lavoro da compiere. La parcella notarile è di base calcolata sul valore della pratica la quale, ai sensi di legge, coincide con l’importo per cui viene iscritta l’ipoteca; detto valore, come si vedrà nei prossimi articoli, è superiore alla somma mutuata anche in misura notevole. Il preventivo è da valutarsi con prudenza, anche alla luce della complessità della pratica. La Legge 248/2006 ha abrogato le disposizioni legislative e regolamentari che prevedono, con riferimento alle attività libero professionali e intellettuali, l’obbligatorietà di tariffe fisse o minime.

L’importo dell’Ipoteca e le Garanzie Supplementari richieste dalla Banca.

L’ipoteca è la garanzia che la banca acquisisce allo scopo di agevolare il recupero forzato del proprio credito quando il debitore non paga. Essa si dice di primo grado quando non è preceduta da altre ipoteche. Per determinare il valore dell’ipoteca, alla somma mutuata (capitale) debbono essere aggiunti gli interessi concordati, quelli previsti per eventuali ritardi nei pagamenti, le pure eventuali spese giudiziali, ecc. Per questa ragione, l’ipoteca viene iscritta per un importo anche notevolmente superiore a quello del mutuo.

Nel concedere un mutuo la banca deve considerare non solo il valore dell’immobile offerto in garanzia, ma anche la capacità economica del debitore di pagare le rate del mutuo (un elemento di valutazione è costituito dalla dichiarazione dei redditi). Per questa ragione, talvolta, viene richiesta la fideiussione da parte di un terzo (ad esempio da parte di un genitore per il figlio), che si assume così l’impegno di pagare quanto dovuto dal debitore in caso di suo inadempimento. Della fideiussione devono essere determinati i limiti di importo e di durata.

Tempi di Istruttoria e di Erogazione.

Quando ci si è impegnati a comprare una casa entro un dato termine e si deve pagare una penale al venditore per il ritardo, tempi lunghi di istruttoria per la concessione del mutuo possono costare cari. Di regola 60 giorni possono essere più che sufficienti per ottenere un mutuo ipotecario, ma è necessario muoversi con prudente anticipo e prospettare chiaramente alla banca le proprie necessità, esigendo che vengano rispettati i tempi previsti.

Poiché l’ipoteca esiste solo dal momento in cui il notaio la iscrive, e ciò può essere fatto solo dopo la sottoscrizione del contratto di mutuo, a volte la banca trattiene la somma mutuata sino a quando sia certa dell’avvenuta iscrizione (e consolidamento) dell’ipoteca: ciò significa dover aspettare, a seconda dei casi, anche due o tre settimane dopo la stipulazione prima di poter disporre del denaro ottenuto in prestito.

Nel caso di mutuo assunto al fine del pagamento del prezzo di una compravendita immobiliare, il venditore dovrà di conseguenza attendere diversi giorni per essere pagato. Bisogna, dunque, informarsi presso la banca e presso il notaio sui tempi di effettiva disponibilità del denaro. Per evitare questa attesa alcune banche mettono subito a disposizione la somma mutuata a titolo di un contratto diverso dal mutuo, chiamato prefinanziamento: in tal caso è opportuno verificare quali siano gli interessi e gli altri eventuali oneri che la banca richiede. In alternativa al prefinanziamento è necessario accordarsi in anticipo con il venditore il quale, se vende prima di incassare tutto il prezzo, deve essere opportunamente garantito. È compito del notaio di fiducia proporre e spiegare alle parti le diverse soluzioni possibili.

Cosa si Rischia Quando Ritardiamo o Saltiamo il Pagamento delle Rate di Mutuo.

Anche se chi chiede un mutuo non pensa di venire a trovarsi nella condizione di non poter pagare puntualmente le rate, è necessario valutare attentamente questa eventualità, per evitare che circostanze sfavorevoli o impreviste producano pericolosi effetti a catena.

Il tasso di mora che la Banca applica in caso di ritardo nei pagamenti è generalmente superiore a quello ordinario, anch’esso, però, secondo i più recenti orientamenti normativi e giurisprudenziali, non può esorbitare certi livelli affliggendo in modo eccessivo il mutuatario. In alcuni contratti, accanto alla mora, si aggiungono altre voci (commissioni di insoluto, spese di recupero crediti, ecc.), che ottengono nella sostanza il risultato di maggiorare l’ammontare di risarcimento a carico del mutuatario.

Il ripetersi di ritardi, o addirittura di definitivi mancati pagamenti delle rate, conduce alla decadenza dai termini di rateizzazione o alla risoluzione del contratto per inadempimento, con conseguente obbligo di restituzione immediata dell’intero capitale e di tutti gli accessori maturati: la mancata restituzione apre la strada al recupero coattivo del credito, mediante le procedure giudiziarie esecutive, con i relativi costi a carico del debitore, che comportano la vendita forzata dell’immobile concesso in ipoteca.

 Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa
Il 27 aprile 2013 è stata avviata l’operatività del Fondo di solidarietà dei mutui per l’acquisto della prima casa (di cui all’art. 2 comma 475 e successivi della legge n. 244 del 2007).
Il Fondo consente ai mutuatari di presentare alla banca che ha erogato il mutuo per l’acquisto dell’abitazione principale, di richiedere la sospensione del pagamento dell’intera rata fino ad un massimo di due volte, per complessivi 18 mesi, al verificarsi dei seguenti eventi occorsi nei 3 anni precedenti alla presentazione della richiesta di sospensione:
a)   perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi di cui all’art. 409 del cpc;
b)   morte;
c)    handicap grave o condizione di non autosufficienza.

I principali requisiti per l’accesso sono, tra gli altri, un reddito Isee non superiore a 30.000 euro e l’importo di mutuo non superiore a 250.000 euro per l’acquisto di un’immobile non di lusso adibito ad abitazione principale.

  Accordo tra ABI e Associazioni dei consumatori del 31 marzo 2015
Il 31 marzo 2015, ABI e 10 associazioni dei consumatori, anche tenuto conto di quanto previsto dalla Legge di stabilità 2015, hanno siglato un accordo per la sospensione della sola quota di capitale del credito alle famiglie.
In particolare, entro il 31 dicembre 2017 possono richiedere la sospensione per 12 mesi del pagamento della quota capitale dei finanziamenti al consumo di durata superiore a 24 mesi, i consumatori che si trovino in difficoltà al verificarsi dei seguenti eventi occorsi nei 2 anni precedenti alla presentazione della richiesta di sospensione:
a)   perdita del posto di lavoro a tempo determinato o indeterminato o dei rapporti lavorativi di cui all’art. 409 del cpc;
b)   morte;
c)    handicap grave o condizione di non autosufficienza;
d)   sospensione o riduzione dell’orario di lavoro per un periodo di almeno 30 giorni anche in attesa dell’emanazione di provvedimenti di autorizzazione dei trattamenti di sostegno del reddito (ad es. Cig, Cigs, i cosiddetti ammortizzatori sociali in deroga etc.).
Possono richiedere la sospensione per 12 mesi del pagamento della quota capitale anche i mutuatari titolari dei mutui garantiti da ipoteche su immobili adibiti ad abitazione principale, nei soli casi di cui alla predetta lettera d).

Gli inadempimenti verificatisi nel settore dei finanziamenti causano le dovute segnalazioni ad enti pubblici e privati appositamente costituiti per il controllo e la prevenzione delle frodi e il rischio del credito, e che hanno lo scopo di monitorare la puntualità dei pagamenti effettuati; la segnalazione degli inadempimenti a questi enti può pregiudicare l’ottenimento di nuovi finanziamenti. I Sistemi di Informazione Creditizia (S.I.C.), gestiti dagli enti privati sono soggetti a codici deontologici e di buona condotta; la banca dati gestita da enti pubblici (detta Centrale Rischi) è disciplinata dalle istruzioni della Banca d’Italia.

La Possibilità di Restituire il Mutuo Anticipatamente.

Nei contratti di credito fondiario (disciplinati dall’articolo 38 e seguenti del Decreto Legislativo 385/1993, Testo Unico Bancario), la possibilità di restituire il mutuo anticipatamente è una facoltà attribuita dalla legge al mutuatario. Generalmente anche negli altri contratti è convenzionalmente prevista tale possibilità. Il mutuatario può quindi decidere, a un certo punto dell’ammortamento, di chiudere il contratto, restituendo il capitale ancora dovuto sul quale evidentemente smette di pagare gli interessi.

A fronte di questo mancato guadagno la banca può, in linea generale e se previsto nel contratto, richiedere un compenso (chiamato anche commissione e, a volte, penale). Tuttavia, ai sensi della Legge 40/2007 sono ora nulle e non possono essere stipulate clausole che prevedano penali, commissioni né altre prestazioni per il caso di estinzione anticipata, o di rimborso parziale anticipato, dei mutui stipulati (o accollati a seguito di frazionamento) per le seguenti finalità: “per l’acquisto o per la ristrutturazione di unità immobiliari adibite ad abitazione ovvero allo svolgimento della propria attività economica o professionale da parte di persone fisiche”. In caso di mutui contratti, con le finalità sopra descritte, prima del 2 febbraio o del 3 aprile 2007 (a seconda dei casi), i costi per l’estinzione anticipata o il rimborso parziale anticipato sono stati ridotti in base all’accordo raggiunto tra l’ABI e le Associazioni dei consumatori rappresentative a livello nazionale il 2 maggio 2007 ed al nuovo accordo del 17 marzo 2008 relativo ai mutui frazionati.

Per i casi residuali in cui la predetta commissione sia ancora ammissibile, lo stesso è disciplinato da una delibera del C.I.C.R. del 9 febbraio 2000, peraltro dettata solo per i mutui di credito fondiario, secondo la quale il compenso deve – ove previsto – essere fissato in via “esclusiva e omnicomprensiva” e il contratto deve prevedere, con apposita ed espressa menzione, che “nessun altro onere può essere addebitato”. Non solo: deve essere indicata specificatamente la formula di calcolo del compenso, utilizzando eventualmente indici finanziari rilevabili da fonti di agevole consultazione, e riportando nel contratto o in un suo allegato uno o più esempi di applicazione della formula. Di norma il compenso per l’anticipata estinzione è più basso nei contratti di mutuo a tasso variabile che nei contratti di mutuo a tasso fisso.

Come Cambiare in Corsa le Condizioni dei Mutui.

Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diversi strumenti.

La rinegoziazione (a volte meglio: ricontrattazione) è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca – cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio.

La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento.

Si propone a fini esplicativi la seguente tabella riassuntiva delle diverse figure con le principali differenze.

 

IPOTESI SI PUÒ
MODIFICARE
NON SI PUÒ
MODIFICARE
COSTI
1) Rinegoziazione o ricontrattazione
(si modifica il mutuo
esistente)
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la somma mutuata in aumento
• la banca
• commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario
• atto notarile: del tutto eventuale, e, nel caso, con parcella molto bassa
2) Mutuo di surrogazione
(si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo ma utilizzando la ipoteca originaria)
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la banca
(modifica obbligatoria)
• la somma mutuata in aumento • commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ
se spettante sul mutuo
originario
• atto notarile: comprensivo del nuovo mutuo (parcella
contenuta); sola autentica della dichiarazione di
surroga dell’ipoteca
(parcella molto bassa)
3) Mutuo di sostituzione
(si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo)
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la somma mutuata,
anche in aumento
• la banca
• può doversi pagare alla banca originaria una penale di estinzione, ridotta
come da citati accordi con Abi
• può essere NECESSARIO
cancellare la vecchia ipoteca
• costi bancari per l’accensione di nuovo mutuo
• imposta sostitutiva: SÌ
• detraibilità interessi: SÌ
se spettante sul mutuo
originario, ma sempre
limitatamente all’importo residuo del mutuo originario, oltre spese assimilate.
• atto notarile: NECESSARIO, con parcella pari a quella di
una nuova pratica

 

Le Modalità di Cancellazione dell’Ipoteca del Mutuo.

Il mutuo si estingue con il pagamento dell’ultima rata e quindi con l’estinzione della relativa posizione debitoria nei confronti dell’istituto mutuante. Sulla base della Legge 40/2007, in genere l’ipoteca che garantisce il mutuo si estingue automaticamente attraverso un’apposita comunicazione di avvenuta estinzione del debito da parte dell’istituto mutuante alla Conservatoria dei Registri Immobiliari, senza l’intervento del notaio e senza alcun onere per il debitore, salvo i casi in cui, ricorrendo un giustificato motivo, l’istituto mutuante stesso comunichi alla Conservatoria che l’ipoteca permane.

Sussistono tuttavia talune fattispecie, come ad esempio la vendita dell’immobile ipotecato con contestuale concessione di una nuova ipoteca per garantire il finanziamento concesso all’acquirente, in cui potrà essere opportuno per la migliore sicurezza di tutte le parti procedere ad un tradizionale atto di cancellazione della vecchia ipoteca con l’intervento del notaio.

Le Clausole Vessatorie.

Il “Codice del consumo” – il quale sul punto ha riordinato norme, di origine comunitaria, già presenti nel nostro ordinamento dal 1996 – considera vessatorie le clausole che, nei rapporti contrattuali tra consumatori e professionisti, determinano a carico del consumatore un significativo squilibrio dei diritti e degli obblighi derivanti dal contratto.

Sul tema delle clausole vessatorie sono da tempo intervenuti le Associazioni dei consumatori, il Consiglio Nazionale del Notariato e l’Associazione Bancaria Italiana (A.B.I.). In particolare l’Associazione Bancaria Italiana, il Consiglio Nazionale del Notariato e le Associazioni dei consumatori partecipanti al tavolo di lavoro aperto in A.B.I. hanno condiviso uno schema negoziale di “Contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico” e “Capitolato di patti e condizioni generali”. Tale schema è stato elaborato tenendo conto dei principi normativi in materia di tutela del consumatore e nello spirito di un equilibrio più generale nel rapporto banca cliente: esso può essere tenuto a riferimento per la valutazione delle bozze contrattuali proposte dalle banche.

Ai sensi di legge, la vessatorietà va sempre valutata in linea di fatto, considerando se – caso per caso – la clausola determini o meno un “significativo squilibrio contrattuale” a danno del contraente consumatore. In linea generale e astratta sono soggette a valutazione di vessatorietà, ad esempio, le clausole:

– che stabiliscono, nel caso di controversie, come foro competente quello della sede della banca e non quello della residenza del consumatore;

– in forza delle quali le risultanze della contabilità bancaria (estratti conto) fanno sempre piena prova per la determinazione di quanto dovuto dalla parte mutuataria;

– che vietano in termini assoluti l’accollo a terzi del debito derivante dal mutuo;

– con le quali si vieta la vendita dell’immobile concesso in garanzia o comunque se ne inibisce l’uso in modo rilevante;

– che derogano allo specifico e più favorevole regime di responsabilità previsto dall’articolo 190 del Codice Civile per le obbligazioni assunte da coniugi in comunione legale.

Appaiono inoltre vessatorie le clausole che pretendono di consentire alla banca di modificare unilateralmente e senza giustificato motivo le condizioni economiche del contratto, compreso il tasso di interesse. La Legge 248/2006 esclude ora la legittimità stessa di una modifica unilaterale delle condizioni, qualora non sussista un giustificato motivo.