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Il Rent to Buy

Pubblicato il: 11/12/2017
da: Ing. Rolando Rosa

 

Le Caratteristiche e gli Effetti

Il è un nuovo tipo di contratto, introdotto nel nostro ordinamento dal Decreto Sblocca Italia (D.L. 133/2014 convertito in Legge 164/2014), con cui il proprietario consegna fin da subito l’immobile al conduttore e futuro acquirente, il quale paga il canone; dopo un periodo di tempo fissato nello stesso contratto il conduttore può decidere se acquistare il bene, detraendo dal prezzo una parte dei canoni già pagati.

Gli elementi caratterizzanti di questo contratto per il conduttore sono:

• l’immediata concessione, da parte del proprietario, dell’utilizzo dell’immobile;
• l’obbligo di pagare un canone costituito da due diverse componenti: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo di acquisto;
• il diritto di acquistare l’immobile entro il termine stabilito nel contratto;
• la possibilità di imputare al prezzo di vendita la parte di canone indicata a tal fine nel contratto.

In sostanza il “rent to buy” si articola in due fasi (di cui una solo eventuale):

• la prima è quella della concessione dell’utilizzo dell’immobile. Per effetto della stipula del contratto, il proprietario dell’immobile (concedente) ha l’obbligo di consegnarlo al conduttore. Quest’ultimo ha invece l’obbligo di pagare al concedente il canone pattuito (sia per la componente destinata all’utilizzo, sia per quella da imputare al prezzo di acquisto);

• la seconda fase, quella che comporta il trasferimento della proprietà dell’immobile dal concedente al conduttore, è invece solo eventuale; la norma infatti non prevede un obbligo reciproco delle parti a concludere l’atto di vendita, né prevede che il trasferimento del bene si verifichi automaticamente a conclusione del periodo di utilizzo; la legge riconosce invece al conduttore il diritto all’acquisto. Quest’ultimo, pertanto, alla scadenza del termine convenuto è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto (fermo restando, peraltro, l’obbligo del concedente di procedere alla cessione nel caso in cui il conduttore decida in tal senso). Quindi tutto dipende dalla decisione che sarà assunta dal conduttore, per cui:

-se egli deciderà di non acquistare l’immobile, alla scadenza del termine il contratto cesserà di avere ogni effetto. Il concedente avrà diritto alla riconsegna dell’immobile e a trattenere l’intera componente dei canoni imputabile all’utilizzo; il conduttore, invece, avrà diritto alla restituzione della percentuale della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita così come determinata nel contratto medesimo;

-se deciderà invece di esercitare il diritto all’acquisto, il concedente sarà tenuto a dare il proprio consenso alla vendita. Il conduttore, a sua volta, dovrà corrispondere il prezzo pattuito al netto dei canoni già pagati per la componente da imputare al prezzo. Qualora il concedente non dovesse adempiere all’obbligo di stipulazione dell’atto di cessione, il conduttore potrà ottenere una sentenza che produca gli effetti del contratto non concluso (art.2932 c.c.), così come previsto dalla legge per il preliminare.

Il Canone

Nel contratto dovranno essere necessariamente specificate le due diverse componenti che costituiscono il canone da pagare: quella destinata al pagamento dell’utilizzo (remunerazione del godimento) e quella da imputare al prezzo, nel caso in cui il conduttore decida di esercitare il suo diritto all’acquisto.

L’indicazione della duplice componente del canone costituisce, quindi un elemento essenziale, richiesto per la stessa validità del rent to buy, perché strettamente collegato allo scopo di questo contratto. Nel caso in cui, per l’una o l’altra delle due componenti, fosse indicato in contratto un importo meramente simbolico l’atto sarebbe comunque nullo.

Per il conduttore sarà possibile pagare i canoni convenuti (sicuramente per la parte imputabile al prezzo, ma anche per la parte imputabile al pagamento dell’utilizzo) mediante l’accollo di un eventuale mutuo stipulato dal concedente.

In tal senso le parti dovranno disciplinare in contratto le modalità di addebito dei canoni del mutuo:

• prevedendo la “compensazione” con un certo numero di canoni di valore complessivo pari a quello del capitale mutuato,
• ovvero “spalmando” tale capitale su tutti i canoni previsti in contratto (in parte da ritenersi pagati mediante “compensazione” con l’accollo del mutuo e in parte da pagarsi in denaro).

Ovviamente il concedente rimane obbligato in solido con il conduttore per il pagamento delle rate del mutuo, se il mutuante non ha aderito all’accollo (art. 1273 c.c.).

L’Oggetto del Contratto

Il rent to buy può essere stipulato per qualsiasi tipo di immobile: ad uso residenziale, commerciale, produttivo, direzionale, e altro ancora. Attualmente non si riscontrano preclusioni a utilizzare questo contratto anche per un terreno (agricolo, edificabile, ecc.); la normativa, infatti, non fa alcuna distinzione e non prevede esclusioni. Si parla genericamente di contratti per la concessione in godimento di “un immobile”.

Non sono neppure esclusi i fabbricati “al grezzo”. Per questo tipo di immobili si potrebbe stabilire in contratto che le opere di completamento e finitura debbano essere realizzate proprio dal conduttore, prevedendo, di conseguenza, un canone ridotto per entrambe le componenti (remunerazione dell’utilizzo e corrispettivo di cessione) in relazione al fatto che il bene non è ancora agibile e che le spese per renderlo utilizzabile saranno, per l’appunto, sostenute dal conduttore.

Gli Effetti Prodotti dalla Trascrizione del Rent to Buy.

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Innanzitutto, con la trascrizione del rent to buy si ottiene l’opponibilità ai terzi della concessione dell’utilizzo; a tal fine la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è inferiore ai nove anni (al contrario di quanto previsto dalla legge per le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore).

La trascrizione del rent to buy produce anche un effetto prenotativo: ovvero, fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del rent to buy.

La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento:

• della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa;
• della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;
• della trascrizione del pignoramento;
• dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Tale privilegio, peraltro, non è opponibile:

• ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto dell’immobile;
• ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo.

In tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy a suo tempo trascritto si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione, essendo interesse del proprietario/concedente recuperare la piena disponibilità dell’immobile.

A tale cancellazione si potrà giungere con:

• il consenso debitamente manifestato dalle parti (nell’atto stesso con il quale vengono fatti cessare gli effetti del contratto, come nel caso di risoluzione consensuale, ovvero con un atto stipulato ad hoc, proprio per consentire la cancellazione della trascrizione);
• una sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordinata la cancellazione della trascrizione.

Gli Obblighi del Concedente e del Conduttore

La normativa che regola i reciproci obblighi e diritti del concedente e del conduttore richiama la disciplina in materia di usufrutto.

Inventario e Garanzia

Il conduttore prende in consegna l’immobile nello stato in cui si trova. Nel prenderlo in consegna deve procedere all’inventario e dare una garanzia; non può entrare in possesso dei beni prima di avere adempiuto a tali obblighi. Tuttavia l’obbligo di redigere l’inventario non è inderogabile. Nel caso del rent to buy sarà frequente il ricorso alla dispensa visto che il contratto già contiene la precisa descrizione del bene, e costituisce di per sé “inventario”. Diversa è invece l’ipotesi in cui l’immobile venga concesso arredato. In questo caso il concedente può avere interesse alla redazione dell’inventario, per la descrizione degli arredi e degli accessori dell’immobile.

ll conduttore deve inoltre dare idonea garanzia. Spetta alle parti individuare, in contratto, il tipo di garanzia da prestare. Ad esempio, vista l’affinità tra la posizione del conduttore nel rent to buy e la posizione del locatario nel contratto di locazione, si può pensare ad una garanzia simile a quella prevista per la locazione, ovvero a un deposito costituito dal conduttore presso il concedente, non superiore a tre mensilità di canone (da calcolarsi con riguardo alla sola parte imputabile al pagamento dell’utilizzo). Gli interessi legali sul deposito dovranno essere corrisposti al conduttore alla fine del periodo di utilizzo (o eventualmente imputabili al prezzo di cessione). Anche l’obbligo di prestare garanzia ammette deroga.

L’Ordinaria Manutenzione

Sono a carico del conduttore le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria degli immobili e delle relative parti condominiali (se l’immobile è in un condominio). Sono inoltre a carico del conduttore le riparazioni straordinarie causate dal suo inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Si intendono di ordinaria manutenzione le riparazioni di elementi accessori degli immobili che, per loro natura, si consumano e deteriorano per effetto del loro uso normale (ad esempio le spese relative a rubinetterie, scarichi, interruttori, maniglie, vetri, rivestimenti, sanitari, impianti di luce, acqua e gas non interni alla struttura del fabbricato). Si ritiene che sia a carico del conduttore un obbligo di custodia, che comporterebbe l’obbligo di adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per prevenire danni materiali all’immobile.

Le Riparazioni Straordinarie

Sono a carico del concedente le riparazioni straordinarie degli immobili, e delle relative parti condominiali, se l’immobile è sito in un condominio. Il conduttore deve corrispondere al concedente, durante tutta la durata del rapporto, gli interessi delle somme spese per le riparazioni straordinarie.

La legge definisce come riparazioni straordinarie quelle necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostegno o di cinta. Si ritiene tuttavia che l’elenco delle opere di straordinaria amministrazione previsto dalla legge non sia tassativo. Pertanto sono compresi tra le riparazioni straordinarie tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e quelli per la sostituzione degli impianti di dotazione (impianto elettrico, idraulico, di riscaldamento, altro).

Se il concedente rifiuta di eseguire le riparazioni a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore ha la facoltà di farle eseguire a proprie spese. Le spese devono essere rimborsate alla fine del rapporto senza, peraltro, dover corrispondere gli interessi. Il conduttore, prima di procedere all’esecuzione di riparazioni straordinarie, dovrà comunicarlo al concedente, legittimando così il suo intervento sostitutivo. Se le riparazioni straordinarie sono eseguite dal conduttore, quest’ultimo non sarà più tenuto a corrispondere gli interessi, poiché ha anticipato tali somme per conto del concedente.

Diritti e Oneri Condominiali

Il diritto di voto nelle assemblee condominiali:
• su ordini del giorno relativi all’ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei sevizi comuni, spetterà al conduttore;
• nelle altre deliberazioni spetterà invece al concedente, a meno che il conduttore intenda eseguire le riparazioni straordinarie; in questo caso l’avviso di convocazione deve essere comunicato ad entrambi.
Per quanto riguarda invece il pagamento dei contributi dovuti all’amministratore di condominio, concedente e conduttore rispondono solidalmente.

Nel caso di unità immobiliare in un condominio si applica la normativa prevista per il diritto di usufrutto. Infatti se il legislatore, nel rent to buy, per disciplinare le riparazioni ordinarie e straordinarie dell’immobile ha richiamato la normativa sull’usufrutto piuttosto che quella sulla locazione, appare applicabile al rent to buy anche la disciplina sulla ripartizione degli oneri condominiali tra nudo proprietario e usufruttuario.

Il Subentro nella Posizione del Conduttore

Il Contratto per Persona da Nominare

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto. A tale schema si potrà ricorrere in occasione:

della stipula del contratto iniziale, ossia in occasione della concessione del bene in utilizzo.
In questo caso, con un’apposita clausola da inserire in contratto il conduttore potrà riservarsi la facoltà di designare entro un termine ben preciso da indicare sempre in contratto (normalmente non superiore a tre giorni per ragioni di carattere fiscale), una terza persona che subentri nella sua intera posizione contrattuale, assumendo in tal modo tutti i diritti (anzitutto il diritto all’utilizzo del bene e al suo acquisto nei termini convenuti) e tutti gli obblighi (anzitutto l’obbligo di pagare il canone nella sua doppia componente di corrispettivo dell’utilizzo e anticipo del prezzo) che discendono da esso. Fermo restando che, qualora la dichiarazione di nomina non venisse comunicata al concedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione del terzo designato o ad una procura rilasciata da quest’ultimo prima della stipula del contratto, il contratto stesso non verrà meno, vincolando al rispetto delle condizioni in esso contenute i contraenti originari.

• della stipula del contratto iniziale, ma non riferito all’intero contenuto del contratto, bensì al solo diritto all’acquisto spettante al conduttore.
In particolare si ritiene possibile che il conduttore, con apposita clausola da inserire in contratto, possa riservarsi la facoltà di nominare – in occasione dell’acquisto, e comunque entro il termine ultimo convenuto – un’altra persona per l’acquisto dell’immobile, che si assumerà solamente i diritti e gli obblighi che derivano dal contratto per la vendita dell’immobile. La persona che abbia accettato la designazione dovrà pagare il prezzo determinato in contratto al netto della parte dei canoni imputabile a corrispettivo (e quindi già pagata nel corso del rapporto dal conduttore/stipulante) e rimborsare al conduttore/stipulante la parte di prezzo anticipata da quest’ultimo col pagamento dei canoni (salvo che il conduttore non rinunci al rimborso, realizzando in tal modo una donazione indiretta).

• della stipula del contratto finale che comporta il trasferimento dell’immobile a seguito dell’acquisto da parte del conduttore.
In questo caso, con apposita clausola da inserire nel contratto di vendita, il conduttore potrà riservarsi la facoltà di nominare entro un termine preciso (non superiore, a tre giorni per ragioni di carattere fiscale) un’altra persona per l’acquisto definitivo dell’immobile. La persona designata, in conseguenza della sua accettazione, acquisterà l’immobile con effetto dal momento della stipula dell’atto, e sarà tenuta a rimborsare al conduttore/stipulante il prezzo che egli abbia già pagato (in parte col pagamento dei canoni), salvo che il conduttore/stipulante non rinunci al rimborso, concretizzando in tal modo una donazione indiretta. Se, invece, la dichiarazione di nomina non venisse comunicata al cedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione della persona designata, il contratto stesso non verrà meno, e l’effetto traslativo si produrrà a favore del conduttore/stipulante. Potrà essere opportuno inserire già nel contratto iniziale un’apposita clausola con la quale sia riconosciuta al conduttore la facoltà di nomina in occasione della stipula del contratto traslativo finale.

Qualora si ricorra allo schema del contratto per persona da nominare, saranno applicate le seguenti prescrizioni:

• Possibilità di nomina di più persone e di nomina congiunta
È ammessa la nomina plurisoggettiva, ovvero di più persone che, con vincolo solidale tra di loro, assumano tutti i diritti e gli obblighi contrattuali, subentrando al conduttore/stipulante.
È ammessa inoltre la nomina congiunta; in questa ipotesi, il conduttore/stipulante non esce definitivamente dal contratto ma aggiunge a sé stesso un altro soggetto (o altri soggetti) per assumere insieme, in via solidale, tutti i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

• Termine per la dichiarazione di nomina
Il termine entro il quale deve essere eseguita e comunicata al promittente (ossia al concedente/proprietario) la nomina è, in linea di principio, di 3 giorni. Così stabilisce la legge, con disposizione che può essere derogata in presenza di un diverso accordo delle parti. Peraltro il rispetto del termine di 3 giorni si impone per ragioni di carattere fiscale al fine di escludere doppie imposizioni (art. 32, DPR. 26 aprile 1986 n. 131 Testo Unico Imposta di registro).

• Efficacia della dichiarazione di nomina
La dichiarazione di nomina ha effetto solo se accompagnata dall’accettazione della persona nominata o se esiste una procura anteriore al contratto. La nomina di per sé non è sufficiente a coinvolgere il terzo designato nel contratto; a tal fine è necessaria la sua accettazione (che può essere manifestata anche in via “anticipata”, prima della stipula del rent to buy, mediante la sottoscrizione di apposita procura). La dichiarazione di nomina e la procura o l’accettazione della persona nominata devono rivestire la stessa forma che le parti hanno usato per il rent to buy; ad esempio, se esso è stipulato nella forma di atto pubblico, anche la dichiarazione di nomina, la procura e l’accettazione dovranno essere redatti per atto pubblico.

• Trascrizione della dichiarazione di nomina
Poiché nel caso del rent to buy la trascrizione è pressoché irrinunciabile al fine di assicurare un’adeguata tutela al conduttore, ne consegue che, ogni qualvolta si ricorra allo schema del contratto per persona da nominare, anche la dichiarazione di nomina deve essere trascritta (con l’indicazione della procura e/o dell’accettazione della persona nominata), in ottemperanza a quanto previsto dalla legge.

• Inefficacia della dichiarazione di nomina
In mancanza di una valida dichiarazione di nomina (per mancato rispetto del termine, per mancata osservanza del requisito di forma, o altro):
– l’atto iniziale di concessione dell’utilizzo continuerà tra le parti originarie (con diritto del conduttore originario all’utilizzo dell’immobile e con l’obbligo corrispondente di pagare il canone convenuto, nella sua duplice componente);
– il diritto all’acquisto dell’immobile, alla scadenza convenuta, spetterà al conduttore originario;
– la proprietà (o altro diritto reale) sull’immobile, nel caso sia già stato stipulato l’atto finale di cessione, spetterà al conduttore originario, con l’obbligo di pagare il saldo del prezzo.

La Cessione del Contratto

Il contratto di rent to buy – riguardando prestazioni corrispettive non ancora interamente eseguite – potrà essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, purché la facoltà di cessione non sia stata espressamente esclusa in contratto.

La cessione del contratto sarà pertanto possibile solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ovvero il contratto per la concessione in godimento del bene. In particolare in questo caso la cessione sarà possibile fino a che il contratto iniziale non sia giunto a scadenza (per decorrenza del suo termine finale, o per l’avvenuto acquisto dell’immobile). Sino a tale momento, infatti, vi sono ancora contrapposte “posizioni contrattuali” e di conseguenza prestazioni ancora da eseguire, sia da una parte (concessione dell’utilizzo del bene) che dall’altra (pagamento del canone nella sua duplice componente), che rendono possibile e giustificano una cessione del contratto sia sotto il profilo giuridico che economico.

Qualora si proceda alla cessione di un rent to buy saranno applicate le seguenti regole:

  • La cessione di un rent to buy non può prescindere dal consenso del concedente/ proprietario. La norma di legge ammette il consenso preventivo; tuttavia se la cessione è stata consentita preventivamente, con apposita clausola inserita in contratto, sarà efficace nei confronti del concedente/ proprietario dal momento in cui gli verrà notificata, ovvero dal momento in cui sarà accettata da quest’ultimo. Si ammette anche il consenso successivo, purché non sia venuto meno il contratto ceduto e permangano tutte le condizioni richieste per la cessione (in particolare, purché le prestazioni non siano state nel frattempo tutte interamente eseguite).
  • L’opinione prevalente ammette la trascrivibilità della cessione del contratto, considerando che la cessione rappresenta un negozio destinato a modificare un contratto trascritto, e che pertanto deve essere portato a conoscenza dei terzi con gli stessi strumenti utilizzati per il contratto modificato.
  • Una volta divenuta efficace la cessione del rent to buy (con il consenso manifestato dal concedente/proprietario), il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi obblighi, anzitutto da quello di pagare i canoni nella loro duplice componente. L’efficacia liberatoria del cedente non è inderogabile: al concedente/ proprietario è infatti consentito, nell’esprimere il proprio consenso alla cessione, di non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà agire contro quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessionario.
  • Con la cessione del contratto non possono essere modificati gli elementi essenziali del contratto ceduto.

Quando possiamo utilizzare il contratto di Rent to Buy per gli Immobili da Costruire.

L’art. 23, c. 4, D.L. 133/2014 stabilisce che se il rent to buy riguarda un’abitazione in costruzione il divieto previsto dall’articolo 8 del Dlgs 122/2005 opera fin dalla concessione dell’utilizzo: “Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile”.

Questo articolo, dunque, stabilisce che se il rent to buy riguarda un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impedimento posto a carico del notaio si applica sin dal momento della stipula del contratto di utilizzo e non solo al momento di stipula del successivo atto di vendita (in funzione del quale viene concesso l’utilizzo dell’immobile).

Il legislatore ha voluto, con tale disposizione, derogare alla disciplina ordinaria dettata dall’art. 8 Dlgs 122/2005, a tutela del conduttore/acquirente. La norma tuttavia non sembra avere ampi spazi operativi dato il suo circoscritto ambito di applicazione.

In particolare l’art. 8 Dlgs 122/2005 si applica nei seguenti casi:

• rent to buy preceduto da un preliminare sottoscritto tra le medesime parti quando l’immobile era ancora in corso di costruzione, qualora esse si accordino di attuare gli impegni reciprocamente assunti stipulando un rent to buy al posto del previsto atto di vendita definitivo;

• preliminare (perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy;

• rent to buy che riguarda un edificio ancora in corso di costruzione, non ancora dichiarato agibile, e come tale rientrante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del Dlgs 122/2005.

Si tratta, comunque, di ipotesi “marginali”: è facile prevedere che, nella stragrande maggioranza dei casi in cui a stipulare il rent to buy siano un imprenditore/costruttore e una persona fisica, il contratto riguarderà un immobile già ultimato e agibile, e che tra le parti non vi siano state trattative preventive sullo stesso immobile quando ancora era in corso di costruzione, con la conseguenza che non vi sarà spazio per l’applicazione della disciplina dell’art. 8 Dlgs 122/2005. D’altra parte il rent to buy è stato pensato proprio per incentivare la vendita del patrimonio edilizio esistente delle imprese costruttrici, rimasto invenduto a causa della sfavorevole congiuntura di mercato.

Presupposti per l’applicazione della disciplina sugli immobili da costruire dettata dal Dlgs 122/2005

• che a vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa (quindi la disciplina non si applica se a vendere è un privato);

• che ad acquistare sia una persona fisica;

• che il bene che viene venduto sia un immobile da costruire (per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire e i cui lavori non siano ancora stati completati, trovandosi ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità).

L’Obbligo di Pagare il Canone

Il rent to buy comporta vari obblighi a carico del conduttore; il principale è certamente l’obbligo del pagamento del canone. In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà, a sua scelta:

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto.
Si può ricorrere a questo rimedio nel caso in cui l’inadempimento del conduttore consista nel mancato pagamento dei canoni previsti in contratto.
L’art. 474 c.p.c. dispone che:
– l’esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo;
– sono titoli esecutivi gli atti ricevuti dal notaio e le scritture private autenticate (queste ultime, peraltro, solo relativamente alle obbligazioni di somme di denaro).
La circostanza che il rent to buy, per garantire piena tutela al conduttore/acquirente, debba avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata al fine di poter essere trascritto certamente facilita l’avvio di una procedura di esecuzione forzata.

• chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.).
Vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile.

• chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.).

Non tutti i tipi di inadempimento, però, possono legittimare la richiesta di risoluzione: anche in questo caso si applica la disposizione generale in base alla quale “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

Ad esempio, per l’obbligo principale a carico del conduttore, ossia il pagamento dei canoni, è lo stesso legislatore che indica il “parametro” per stabilire se l’inadempimento debba considerarsi importante o meno: la norma, infatti, stabilisce che “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Le parti possono anche alzare il limite di “rilevanza” del mancato pagamento dei canoni, prevedendo, per poter chiedere la risoluzione del contratto, un numero di canoni non pagati superiore al ventesimo del loro numero complessivo. Non sembra, invece, possibile una deroga al “ribasso” e cioè al di sotto del ventesimo.

Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Le Conseguenze della Risoluzione di un Rent to Buy per Inadempimento del Conduttore.

La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. Pertanto, una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto:

• alla restituzione dell’immobile. Se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti;

• ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito. Le parti, tuttavia, possono introdurre in contratto una diversa disciplina, più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, che una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo debba essere restituita a quest’ultimo), ovvero più favorevole al concedente (prevedendo, ad esempio, a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale ex art. 1382 c.c., in caso di suo inadempimento).

Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

Il Mancato Acquisto da Parte del Conduttore

Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore (il comma 1bis dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, così dispone: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”).

Il legislatore ha voluto così marcare la netta differenza tra questa ipotesi e quella dell’inadempimento del conduttore (disciplinata, invece, nel comma 5 dell’art. 23).

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Nel rent to buy è quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni (per la componente da imputare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto. La norma, peraltro, non pone dei limiti (massimi o minimi) alla quota da restituire: tutto è rimesso all’autonomia delle parti, libere di adottare la soluzione preferibile.

Definizione della quota imputabile a corrispettivo

La determinazione della quota della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, costituirà senza dubbio l’aspetto più delicato da affrontare nella fase delle trattative contrattuali, visti i contrapposti interessi in gioco:

• da un lato l’interesse del concedente a trattenere la maggior parte di questa componente, perché ciò potrà costituire un indubbio incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto (infatti, in caso di mancato acquisto, il conduttore perderebbe gran parte se non tutto ciò che ha versato a titolo di anticipo del prezzo);
• dall’altro, l’interesse del conduttore a lasciare al concedente la minor parte di questa componente, per poter decidere più liberamente se acquistare o meno l’immobile.

La scelta finale sarà, ovviamente, influenzata da quelle che sono le reali aspettative delle parti, con la conseguenza che la parte della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere sarà tanto più elevata quanto più elevato e preponderante sarà l’interesse, per entrambe le parti, di giungere alla vendita finale dell’immobile.

Quando il Concedente ha Diritto alla Restituzione Immediata dell’Immobile

Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile. Se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.

La fattispecie peraltro non è disciplinata dalla norma sul rent to buy; si ritiene, al riguardo, che trovi applicazione il procedimento ordinario in materia di esecuzione per consegna e rilascio, e non invece il procedimento speciale per convalida di sfratto, ossia il procedimento espressamente previsto per i contratti di locazione e/o di affitto. Infatti quest’ultimo, proprio in quanto procedimento “speciale”, non può trovare applicazione al di fuori del perimetro applicativo delineato dalla legge, ossia con riferimento a rapporti diversi da quelli di locazione e di affitto.

Va ribadito che il rent to buy è considerato un contratto tipico, che nulla ha a che vedere con il contratto di locazione o con il contratto di affitto. Si caratterizza per il fatto che il godimento non è fine a sé stesso ma è finalizzato alla vendita dell’immobile. C’è in questo contratto, pertanto, una coesistenza di scopi – quello del godimento temporaneo e quello della vendita – che ne esclude qualsiasi parificazione.

Al contrario, il procedimento ordinario di esecuzione forzata per consegna e rilascio di immobile riguarda, indistintamente, tutte le ipotesi di azioni volte ad ottenere il rilascio di un immobile in virtù di un obbligo di natura contrattuale. Quindi nel caso del rent to buy per ottenere la restituzione del bene il concedente non sarà tenuto a dimostrare il suo titolo di acquisto della proprietà, ma sarà sufficiente che dimostri l’avvenuta consegna del bene e la sua mancata restituzione da parte del conduttore.

Si rammenta che, a norma di legge, ogni procedimento di esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo, per un diritto certo, liquido ed esigibile e che, in particolare, per il procedimento di esecuzione forzata per consegna e rilascio, costituisce titolo esecutivo, in alternativa:

• una sentenza;
• qualsiasi altro provvedimento o atto al quale la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
• un atto ricevuto dal notaio, ossia un atto pubblico notarile.

Sotto questo profilo può essere pertanto quanto mai opportuno, soprattutto per il concedente, redigere il rent to buy nella forma dell’atto pubblico, precostituendo in tal modo un titolo esecutivo idoneo ad avviare, con immediatezza, la procedura di esecuzione forzata per consegna e rilascio (sempreché ricorrano anche gli altri presupposti per avviare tale procedura, ovvero che il diritto al rilascio sia certo, liquido ed esigibile, come nel caso di diritto del concedente al rilascio, alla scadenza del contratto, per mancato esercizio del diritto di acquisto del conduttore).

Un rent to buy redatto nella forma di atto pubblico, valendo come titolo esecutivo in caso di inadempimento dell’obbligo del conduttore alla restituzione dell’immobile, può consentire di ridurre, in maniera rilevante, i tempi connessi al procedimento di esecuzione.

Un contratto redatto nella forma di scrittura privata autenticata non potrà, invece, essere utilizzato come titolo esecutivo per avviare un’eventuale esecuzione forzata di consegna e rilascio. Le scritture private autenticate, per legge, costituiscono titolo esecutivo solo per obbligazioni di somme di denaro.

Gli Obblighi del Concedente nel Rent to buy

Dalla stipula di un rent to buy derivano obblighi a carico del concedente, il principale dei quali è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore. Il concedente è inoltre obbligato ad adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al conduttore il godimento dell’immobile e comunque ad astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore.

Altro obbligo fondamentale per il concedente è quello di procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda procedere all’acquisto nel rispetto dei termini convenuti. Si ritiene che l’obbligo di vendita del concedente possa riguardare, oltre che la piena proprietà dell’immobile (come avverrà nella stragrande maggioranza dei casi), anche un diverso diritto: ad esempio un diritto di usufrutto.

In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto , il conduttore potrà scegliere se chiedere:

• l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare” ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività;

• l’adempimento in forma specifica (art. 2932 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile; ovviamente per mantenere l’effetto “prenotativo” connesso alla trascrizione di un rent to buy, la domanda per ottenere l’esecuzione dell’obbligo dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto, e comunque non oltre i dieci anni dalla trascrizione originaria;

• la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.) la richiesta di risoluzione, però, non può essere legittimata da qualsiasi tipo di inadempimento: per legge deve trattarsi di un inadempimento non di scarsa importanza; a volte è la legge stessa che prevede rimedi alternativi alla risoluzione: si pensi, ad esempio alla disposizione in base alla quale se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore può farle eseguire a proprie spese, con diritto al rimborso e senza dover corrispondere nessun interesse.

Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Le Conseguenze per il Concedente della Risoluzione di un Rent to buy per suo Inadempimento

La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. Pertanto, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente:

• potrà trattenere i canoni pagati sino a quel momento, per la sola parte riferita all’utilizzo;

• dovrà invece restituire al conduttore i canoni pagati sino a quel momento, per la parte da imputare alla vendita , maggiorati degli interessi legali.

La norma è inderogabile perché è posta essenzialmente a tutela del conduttore. Le parti potranno, invece, disciplinare diversamente in contratto le conseguenze a carico del concedente, ma solo in senso peggiorativo. Ad esempio, prevedendo anche una penale a carico del concedente (ex art. 1382 c.c.).

I crediti del conduttore a seguito della risoluzione di un rent to buy per inadempimento del concedente hanno un privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto.

Il Fallimento del Concedente

Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi. (art. 23, c. 6, D.L. 133/2014). Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti; in particolare, ai sensi della normativa vigente, al pari di ogni altro contratto, il rent to buy potrà essere revocato, se:

• siglato nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento;

• le prestazioni eseguite dal concedente, o gli obblighi che ha assunto, sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, e sempre che il conduttore non riesca a provare che non conosceva lo stato di insolvenza del concedente.

In ogni caso i rent to buy debitamente trascritti non sono soggetti a revocatoria fallimentare, sempre che non siano cessati gli effetti della trascrizione, che siano stati conclusi a giusto prezzo e che riguardino:

• immobili ad uso abitativo destinati ad essere l’abitazione principale del conduttore o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;

• oppure immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata, ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto a causa della dichiarazione di fallimento, i crediti del conduttore che ne conseguono hanno privilegio speciale sull’immobile oggetto del rent to buy, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento (art. 2775bis c.c., norma espressamente richiamata dall’art. 23, c. 3, D.L. 133/2014).

Il Fallimento del Conduttore

L’art. 23, c. 6, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5”. Il fallimento del conduttore non comporta la cessazione del contratto, ma ne determina la sospensione secondo i termini disposti dalla legge fallimentare e ciò sino al momento in cui il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari:

• di subentrare nel contratto al posto del conduttore fallito, assumendo tutti i relativi obblighi;

• oppure, di sciogliere il contratto .

A tal fine il concedente può costringere il curatore a prendere una decisione, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Nel caso di scioglimento del contratto (a seguito della scelta del curatore oppure in caso sia decorso il termine assegnato dal giudice), il concedente avrà diritto:

• alla restituzione dell’immobile;

• ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati;

• a far valere il credito conseguente al mancato adempimento (ad esempio per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati).

In pratica il concedente, in caso di scioglimento del contratto, avrà diritto a trattenere i canoni sino a quel momento pagati dal conduttore per il loro intero importo, e quindi anche per la componente da imputare al prezzo di vendita (a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente in contratto); resta, inoltre, fermo il diritto del concedente di ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati (il relativo credito dovrà essere fatto valere nel passivo del fallimento). Il concedente, invece, non potrà chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito, essendo tale possibilità espressamente esclusa dalla legge fallimentare.

Il Regime Fiscale

L’art. 23 D.L. 133/2014 non indica a quale trattamento fiscale dovrà essere assoggettato il rent to buy. A colmare la lacuna normativa ha pensato l’Agenzia delle Entrate con apposita circolare esplicativa.

Bisogna distinguere:
• tra imposte indirette e imposte dirette;
• se il concedente/proprietario è un “privato” ovvero un soggetto IVA (con ulteriore distinzione a seconda che il bene sia ad uso abitativo o un bene strumentale);
• se si tratta dell’atto iniziale (ossia il contratto con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione della successiva vendita), oppure dell’atto finale (che comporta il trasferimento dell’immobile).

IMPOSTE INDIRETTE

Concedente/proprietario“privato” (non soggetto IVA)

Atto iniziale

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica in questo caso la disciplina
della locazione; tale componente sarà pertanto assoggettata a imposta di registro con aliquota del 2% (0,50% se il contratto ha per oggetto fondi rustici);

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: si applica la disciplina residuale prevista per gli atti riguardanti prestazioni a contenuto patrimoniale (e richiamata dal Testo Unico in materia di imposta di registro anche per gli acconti di prezzo previsti in un contratto preliminare). Tale componente sarà pertanto assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo di tale imposta dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita).

Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”: si può pagare un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, da calcolarsi sulla componente del canone imputabile all’utilizzo), al posto dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude la possibilità, per il concedente, di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici di variazione prezzi ISTAT. Nel caso di esercizio dell’opzione “cedolare secca”, il contratto di rent to buy sarà pertanto assoggettato alla sola imposta di registro del 3% sulla componente da imputare al prezzo di vendita.

Atto finale

Bisogna distinguere tra:

• abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta di registro con aliquota 2% (minimo €1.000,00), imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00;

• ogni altro fabbricato, nonché terreni che non siano a destinazione agricola: imposta di registro aliquota 9% (minimo €1.000,00) imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00;

• terreni agricoli: imposta registro aliquota 12% (minimo €1.000,00), imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00; (ferme restando le agevolazioni previste nel caso di acquisto di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo professionale).

All’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto iniziale. Inoltre nel caso di fabbricati ad uso abitativo, qualora vi siano le condizioni, è fatta salva l’applicazione del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto).

 

Concedente/proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto IVA) per immobili ad uso abitativo

Atto iniziale

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina prevista per la locazione. La locazione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA. Pertanto tale componente:
– non sarà assoggettata ad IVA;
– sarà assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 2%.
Tuttavia, se il concedente è l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile può optare per il regime di imponibilità IVA. (l’opzione va esercitata nello stesso contratto di rent to buy), con la conseguenza che la componente imputabile al pagamento dell’utilizzo sarà assoggettata:
– ad IVA (con aliquota del 10%);
– ad imposta di registro in misura fissa (€200,00).

• la componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita: valgono le prescrizioni previste per la cessione di fabbricati abitativi.

La vendita di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA salvo i casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita si effettui entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita si effettui oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente/cedente.

La componente imputabile a prezzo, pertanto:
– nel caso di esenzione IVA sarà soggetta a imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita del bene);
– nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione): sarà assoggettata ad IVA (con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi) e a imposta di registro in misura fissa (€200,00).

Atto finale

La cessione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA salvo i casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita sia effettuata entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita sia effettuata oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente /cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale:

• nel caso di esenzione IVA sarà assoggettato a imposta di registro con le seguenti modalità:
– se abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta di registro con aliquota 2% (minimo €1.000,00), imposta trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00.
– per ogni altra abitazione: imposta registro aliquota 9% (minimo €1.000,00), imposta trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00.

Dall’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto iniziale. Inoltre, nel caso di fabbricati ad uso abitativo è fatta salva, l’applicazione, del meccanismo del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo).

• nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) sarà assoggettato:
– ad IVA con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi (previa decurtazione degli acconti pagati attraverso la componente dei canoni imputabile a prezzo di vendita);
– a imposta di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa (€200,00 per ciascuna imposta).

 

Concedente/proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto IVA) per immobili strumentali

Atto iniziale

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina prevista per la locazione.

La locazione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA. Pertanto tale componente:
– non sarà assoggettata ad IVA;

 – sarà assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 1%.

Tuttavia il concedente (anche se diverso dall’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy) può optare per il regime di imponibilità IVA con la conseguenza che la componente imputabile al pagamento dell’utilizzo sarà assoggettata:
– a IVA (con aliquota del 22%);
– a imposta di registro proporzionale con aliquota dell’1%.

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: valgono le prescrizioni previste per la vendita dei fabbricati strumentali.

La vendita di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA4 salvo i casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita sia eseguita entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita sia eseguita oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero; o qualsiasi altro concedente/ cedente diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente /cedente.

La componente imputabile a prezzo, pertanto:
– nel caso di esenzione IVA sarà soggetta a imposta di registro in misura fissa (ciò perché anche la vendita finale, in questo caso, è soggetta a imposta di registro in misura fissa);
– nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione): sarà assoggettata ad IVA (con aliquota ordinaria del 22%) e a imposta di registro in misura fissa (€200,00).

Atto finale

La cessione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA salvo i seguenti casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita sia effettuata entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita sia effettuata oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero; o qualsiasi altro concedente/ cedente diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente /cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale:
• nel caso di esenzione IVA sarà assoggettato:
– a imposta di registro in misura fissa (€200,00);
– a imposta di trascrizione con aliquota del 3%;
– a imposta catastale con aliquota dell’1%.

• nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) sarà assoggettato:
– a IVA con aliquota ordinaria del 22% (previa decurtazione degli acconti pagati attraverso la componente dei canoni imputabile a prezzo di vendita);
– a imposta di registro in misura fissa (€200,00);
– a imposta di trascrizione con aliquota del 3%;
– a imposta catastale con aliquota dell’1%.

IMPOSTE DIRETTE (IRPEF, IRES, IRAP)

Concedente/proprietario “privato” (non soggetto IVA)

Atto iniziale

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina della locazione. Pertanto tale componente deve considerarsi, per il concedente, rilevante ai fini della determinazione del reddito da assoggettare ad IRPEF, qualora essa, ridotta forfetariamente del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario (ossia alla rendita catastale). In caso contrario il concedente dichiarerà ai fini IRPEF la rendita catastale.

Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”: si può pagare un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, da calcolarsi sulla componente del canone imputabile a corrispettivo dell’ utilizzo) in sostituzione dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude per il concedente la possibilità, di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici di variazione prezzi ISTAT;

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: non assume alcuna rilevanza ai fini reddituali trattandosi di un acconto versato dal conduttore come anticipo del prezzo, che per il concedente rappresenta un debito.

Atto finale

Il corrispettivo di vendita dell’immobile assume rilevanza ai fini IRPEF solo nel caso in cui si determini una plusvalenza tassabile a norma di legge ossia nei casi di:
– plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere per renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
– plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari; nonché, in ogni caso, plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari; nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili; in caso di vendita di
immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Al riguardo la circolare dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che le quote di canone imputabili al prezzo diventano imponibili ai fini IRPEF non durante il periodo di utilizzo ma al momento della vendita dell’immobile, ossia quando viene stipulato l’atto finale. Pertanto, nel caso di rent to buy avente per oggetto fabbricati, il termine dei 5 anni dall’acquisto va calcolato riferendosi al momento di stipula dell’atto finale e non di quello iniziale. Ad esempio nei confronti di un contribuente che ha acquistato un immobile il 3 febbraio 2014 e successivamente lo concede in utilizzo con un rent to buy, l’eventuale plusvalenza è assoggettata a tassazione come reddito diverso, se l’atto finale viene stipulato prima del 3 febbraio 2019. A sua volta per l’acquirente il termine quinquennale decorrerà dalla data di stipula dell’atto finale.

Va precisato che nel periodo dell’utilizzo le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI invece va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.

I Pro e i Contro del Rent to buy

Il rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento per ovviare alle difficoltà congiunturali in cui si trova il mercato immobiliare, causate dalla mancanza di liquidità e dalla difficoltà, per i potenziali acquirenti, di accedere al credito bancario. Con il rent to buy, infatti, il conduttore/acquirente può pagare il prezzo ratealmente, nel corso del tempo (sino ad un massimo di 10 anni per preservare le tutele connesse alla trascrizione del contratto) pur ottenendo l’immediata disponibilità dell’immobile. Il proprietario, a sua volta, riceve un beneficio economico, rappresentato dal canone periodico, sino a che non venga perfezionato l’atto finale di vendita.

Qui di seguito si riportano, in sintesi, i vantaggi e gli svantaggi che il rent to buy presenta per il proprietario/venditore, da un lato, e il conduttore/acquirente dall’altro.

I Vantaggi

Il proprietario/venditore

• Mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto;

• riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente;

• non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione.

Il conduttore/acquirente

• Potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione (si producono infatti gli stessi effetti della trascrizione del contratto di locazione della durata di più di nove anni visto il richiamo all’art. 2634, c. 1, n. 8, c.c.);

• potrà opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene (mediante l’“effetto prenotativo” ), dovendo il rent to buy essere trascritto (art. 2645bis c.c.). Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di vendita deve essere trascritto entro il termine di scadenza del rent to buy e comunque entro 10 anni dalla sua trascrizione);

• non avrà nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto;

• i costi a carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria;

• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI), rimarrà a carico del proprietario/ venditore.

 

Gli Svantaggi

Il proprietario/venditore

• Non potrà imporre un obbligo all’acquisto al conduttore (e potrà, tutt’al più, essere compensato con la quota della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita che il concedente può trattenere in base al contratto);

• dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine senza esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, per risoluzione, per recesso, ecc.);

• dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” di cui all’art. 605 e segg. c.p.c. (relativi al processo di esecuzione per consegna o rilascio) che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;

• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI) rimane a carico del concedente;

• non potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione;

• i costi da sostenere per le riparazioni straordinarie sono a suo carico.

Il conduttore/acquirente

• Sarà escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione;

• perderà la componente da imputare al prezzo di acquisto, nel caso non venga esercitato il diritto all’acquisto del bene (limitatamente alla parte di detta componente che le parti debbono indicare in atto).