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La Fiscalità Immobiliare in Italia

Pubblicato il: 15/02/2017
da: Ing. Rolando Rosa

 

La Tassazione degli Immobili

In Italia la tassazione immobiliare si compone di imposte:

  • sul reddito;
  • sul patrimonio;
  • sugli atti di trasferimento e sui contratti di locazione.

e si differenzia in funzione:

  • dei soggetti coinvolti (imprese, professionisti e soggetti che non esercitano l’attività d’impresa o di lavoro autonomo);
  • della natura degli immobili (abitazioni e fabbricati a uso industriale).

Possiamo così distinguere diverse categorie di imposte gravanti sugli immobili:

  • imposte di natura «reddituale» il cui presupposto è il reddito prodotto dalla proprietà o dal possesso del bene (IRPEF, IRES);
  • imposte di natura «patrimoniale» il cui presupposto è la proprietà o il possesso del bene (IMU);
  • imposte sui servizi pubblici resi ai proprietari di immobili (TASI);
  • imposte sul trasferimento degli immobili a titolo oneroso (IVA, registro, ipotecaria, catastale);
  • imposte sul trasferimento degli immobili a titolo gratuito (successioni e donazioni);
  • imposte sulle locazioni (cedolare secca, registro e bollo sui contratti di locazione).

 

Imposte sul Reddito

Il reddito generato dagli immobili concorre alla formazione della base imponibile cui è applicata l’imposta personale sul reddito gravante sugli individui (IRPEF) e sulle società (IRES).

Se l’immobile è dato in locazione/affitto, è sottoposto a tassazione il «canone» pagato periodicamente dal locatario/affittuario; se l’immobile non è dato in locazione/affitto, si utilizza per il calcolo della base imponibile la rendita catastale (il reddito medio ordinario conseguibile dalle unità immobiliari).

Il proprietario dell’immobile che decida di locarlo/affittarlo può scegliere tra due diversi regimi di tassazione: l’IRPEF o la «cedolare secca»; nel caso in cui opti per il regime ordinario IRPEF, può beneficiare di deduzioni dal reddito che aumentano se si stipula un contratto di locazione a canone «concordato».

Se il contribuente non è una persona fisica, ma una società, gli immobili strumentali sono sottoposti allo stesso regime fiscale degli altri beni capitale utilizzati nella produzione.

Il proprietario di un immobile che costituisce la sua abitazione principale non paga l’imposta sul reddito figurativo.

Per le abitazioni locate, il reddito è soggetto all’imposizione personale progressiva ovvero, dal 2011, su opzione del locatore, al regime della «cedolare secca». Nel regime ordinario di tassazione dei proventi delle locazioni sono riconosciute al proprietario deduzioni dal reddito in misura variabile, a seconda della tipologia del contratto (canone libero o concordato).

La «cedolare secca», introdotta dal Decreto legislativo n. 23 del 2011 e riservata esclusivamente ai privati, è un’imposta proporzionale sul reddito da locazione di abitazioni. La «cedolare secca» sostituisce, oltre l’Irpef, l’imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione e sulle relative risoluzioni e proroghe. La scelta di applicare la «cedolare secca» comporta la rinuncia per il locatore agli incrementi del canone, per tutta la durata dell’opzione. L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.  Viene prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Nel regime ordinario come in quello della «cedolare secca», per il conduttore a basso reddito è prevista una detrazione di imposta di entità variabile (da 150 a circa 1.000 euro).

Il D.L. n. 16 del 2012 ha fissato al 35% la riduzione applicabile per determinare il reddito da locazione imponibile a fini IRPEF e IRES degli immobili aventi interesse storico o artistico.

La Legge n. 92 del 2012 ha rideterminato le modalità di calcolo del reddito dei fabbricati imponibile ai fini IRPEF; in particolare, dal 2013 è diminuita dal 15 al 5% la riduzione applicabile ai canoni dei fabbricati concessi in locazione, utile ai fini della determinazione del reddito imponibile IRPEF.

Tutti i contratti di locazione e di affitto di beni immobili (compresi quelli relativi a fondi rustici e quelli stipulati da soggetti passivi Iva) devono essere registrati, qualunque sia il loro ammontare e se di durata superiore a 30 giorni complessivi nell’anno. Dunque, i contribuenti che non scelgono il regime della cedolare secca devono versare l’imposta di registro. Questa è dovuta, a seconda dell’immobile locato o affittato, nel modo che segue:

  • fabbricati ad uso abitativo: 2% del canone annuo moltiplicato per ciascuna annualità;
  • fabbricati strumentali per natura: 1% del canone annuo se la locazione è effettuata da soggetti passivi IVA e 2% del canone negli altri casi;
  • fondi rustici: 0,50% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità;
  • altri immobili: 2% del corrispettivo annuo moltiplicato per ciascuna annualità.

I pagamenti riguardanti canoni di locazione di unità abitative, fatta eccezione per quelli di alloggi di edilizia residenziale pubblica, devono essere corrisposti obbligatoriamente, quale ne sia l’importo, escludendo l’uso del contante e assicurando la tracciabilità anche ai fini della asseverazione dei patti contrattuali per l’ottenimento delle agevolazioni e detrazioni fiscali da parte del locatore e del conduttore.

 

Imposte sul Patrimonio

La Legge di stabilità per il 2014 ha introdotto dal 1° gennaio 2014 una revisione della tassazione degli immobili finalizzata a rafforzare il legame fra l’onere dell’imposta e il corrispettivo ricevuto sotto forma di servizio locale, potenziando per i Comuni la piena facoltà di modulare aliquote, esenzioni ed agevolazioni nonché di ridurre il prelievo fino al suo azzeramento.

È stato istituito il nuovo tributo IUC (Imposta Unica Comunale) che grava su coloro che possiedono o detengono a qualsiasi titolo locali o aree scoperte a qualsiasi uso adibite, articolato in due componenti:

  • l’IMU, di natura patrimoniale e dovuta dal possessore di immobili ad esclusione dell’abitazione principale;
  • una componente relativa ai servizi, che a sua volta si articola nel Tributo per i servizi indivisibili (TASI) e nella Tassa sui rifiuti (TARI) destinata a finanziare i costi del servizio di raccolta e smaltimento dei rifiuti.

L’IMU, imposta municipale propria, è un tributo dovuto sugli immobili posseduti a titolo di proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie). È stata abolita sull’abitazione principale e alcune fattispecie assimilate.

L’aliquota IMU per le abitazioni secondarie e relative pertinenze è quella base del 7,6 per mille. Il Comune può decidere autonomamente di aumentare o diminuire tale aliquota base del 3 per mille (l’aliquota base IMU deve essere applicata anche alle pertinenze della prima casa che superano il numero massimo consentito per ciascuna categoria).

La base imponibile e’ ridotta del 50%:

  • per i fabbricati di interesse storico o artistico di cui all’articolo 10 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42;
  • per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni.

L’inagibilita’ o inabitabilita’ e’ accertata dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario. In alternativa, il contribuente ha facolta’ di presentare una dichiarazione sostitutiva ai sensi del testo unico di cui al DPR 28 dicembre 2000, n. 445.

La Tasi è il tributo comunale per i Servizi Indivisibili con cui le amministrazioni comunali sostengono le spese per l’illuminazione, la cura del verde, la pulizia delle strade e tutti gli altri servizi che vengono forniti in maniera uguale a tutti i cittadini. Proprio per il fatto che il servizio è reso a tutti i cittadini non è possibile distinguere chi sia il diretto beneficiario e pertanto il tributo viene pagato da tutti i cittadini.

Dal 2016 la TASI non è più dovuta sugli immobili adibiti ad abitazioni principali, ad eccezioni di quelle cd. di lusso con categoria catastale A/1, A/8, A/9, quindi ora i soggetti che devono versare la tassa sono:

  • I proprietari e gli inquilini di seconde case
  • I proprietari e gli inquilini di negozi e uffici
  • I proprietari e gli inquilini d’immobili d’impresa
  • I proprietari e gli inquilini dei fabbricati rurali strumentali

Sono escluse dalla TASI:

  • le aree scoperte accessorie o di pertinenza di locali tassabili, non operative
  • le aree comuni condominiali ex art. 1117, C.c
  • i terreni agricoli

L”imposta è dovuta congiuntamente da proprietario e utilizzatore con la suddivisione minima di 90-10% e massima di 70-30%, come deliberato dal Comune.

L’aliquota di base della TASI è pari all’1 per mille. Il Comune può però, con specifica delibera:

  • ridurre, azzerare o rideterminare l’aliquota rispettando però il vincolo per cui la somma delle aliquote della Tasi e dell’Imu, per ciascuna tipologia di immobile, non sia superiore all’aliquota IMU massima statale al 31.12.2013 (10,6‰).
  • prevedere riduzioni ed esenzioni tariffarie. Solo per finanziare maggiori detrazioni per le fasce deboli è stato anche previsto l’aumento ulteriore fino allo 0,8 per mille.

Per il calcolo dell’imposta, l’aliquota fissata dal Comune va applicata, così come per l’IMU, sulla rendita catastale, rivalutata del 5% e poi moltiplicata per dei coeficienti diversi per ogni singola categoria catastale.
In caso di possesso inferiore all’anno la TASI va calcolata, così come l’IMU, conteggiando per intero il mese nel quale il possesso o la detenzione si sono protratti per almeno 15 giorni.

 

Imposte sugli Atti di Trasferimento a Titolo Oneroso

I trasferimenti immobiliari sono soggetti a imposte d’atto (registro, ipotecarie e catastali), sul valore catastale o reale, o sul valore aggiunto, salvo alcune aree di sovrapposizione tra le due forme d’imposizione. Il prelievo varia notevolmente a seconda che si tratti di abitazioni o fabbricati strumentali e che lo scambio coinvolga privati o imprese.

L’articolo 26 del D.L. n. 104 del 2013 ha modificato, a decorrere dal 1° gennaio 2014, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, relativamente ai trasferimenti immobiliari. L’acquisto di un’abitazione è soggetto a imposta di registro del 9%; è confermata l’esenzione dall’imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle ipotecarie per atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti, posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari. I predetti atti sono invece assoggettati alle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di 50 euro.

Se il venditore è un’impresa, a seconda dei casi, la cessione è:

  • esente da Iva, con l’imposta di registro pari al 9% e le imposte ipotecaria e catastale nella misura di 50 euro ciascuna;
  • soggetta a Iva, con l’aliquota del 10% (o del 22% per le abitazioni di lusso); in questo caso, le imposte di registro, ipotecaria e catastale, sono pari a 200 euro per entrambe.

Se l’acquisto riguarda la «prima casa», le cessioni sono soggette a aliquote più basse, e cioè:

  • nel caso di acquisto da privato (o da impresa, ma con vendita esente da Iva), all’imposta di registro del 2% ed imposte ipotecaria e catastale in misura fissa, pari a 50 euro;
  •  nel caso di acquisto da impresa, con vendita soggetta a Iva, all’Iva al 4% e a imposte ipotecaria, catastale e di registro in misura fissa, pari a 200 euro.

l’imposta di registro proporzionale non può comunque essere di importo inferiore a 1.000 euro.

 

Imposte sugli Atti di Trasferimento a Titolo Gratuito

Il D.L. 262/2006 (con le modifiche introdotte nella Legge di conversione del provvedimento d’urgenza) prescrive che qualsiasi attività patrimoniale ereditata o ricevuta in donazione sia sottoposta a tassazione. Nel caso in cui siano ereditati beni immobili, gli eredi sono tenuti al pagamento delle imposte ipotecaria e catastale (aliquote rispettivamente del 2 e dell’1 per cento). Se l’immobile ereditato rientra nella fattispecie «abitazione principale», le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura fissa di 200 euro.