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La Locazione ad Uso Abitativo

Pubblicato il: 05/07/2017
da: Ing. Rolando Rosa

 

Le Differenti Tipologie di Contratto Previste dalla Legge.

La legge 9 dicembre 1998, n. 431, che regola la locazione degli immobili, ha abolito il regime vincolistico previsto dalla legge 27 luglio 1978, n. 392 (meglio conosciuta come “equo canone”), che obbligava ad affittare gli immobili a un canone prestabilito. Oggi vi sono varie tipologie di contratti, ma due sono quelli principali.

 

Contratti a Canone Libero

Le parti (proprietario e inquilino) stabiliscono liberamente l’ammontare del canone e le altre condizioni della locazione con l’obbligo, tra gli altri, di rispettare la durata minima di 4 anni più 4 di rinnovo, salvo casi particolari tassativamente previsti (subentro del proprietario, vendita o integrale ristrutturazione dell’immobile ecc.); le principali caratteristiche sono:

  • durata contratto: 4 anni + 4 anni;
  • entità del canone: libero;
  • agevolazioni fiscali: per il proprietario (IMU solo nei Comuni che hanno deliberato una riduzione dell’aliquota).

Contratti a Canone Concordato

Il corrispettivo viene stabilito in accordi territoriali stipulati tra le organizzazioni degli inquilini e quelle dei proprietari. Ovviamente in questo tipo di contratto il canone è inferiore ai correnti prezzi di mercato, ma lo scopo di tenere basso il canone è quello di venire incontro alle esigenze di chi vuole prendere in locazione un immobile. Per questo, il legislatore ha stabilito di concedere, sia al proprietario sia all’inquilino, alcuni vantaggi fiscali (reddito Irpef, imposta di registro, Imu solo nei Comuni che hanno deliberato di favorire tale forma contrattuale). La durata della locazione è di 3 anni più 2 di rinnovo automatico (o 3 previa intesa), tranne in casi particolari.

I contratti concertati prevedono canoni che devono essere compresi entro limiti minimi e massimi, determinati sulla base di accordi raggiunti in sede locale tra le organizzazioni della proprietà edilizia e quelle degli inquilini.

I contratti di locazione concertati si distinguono poi in contratti:

ad uso abitativo, con le seguenti caratteristiche:
• durata contratto: 3 anni + 2 anni;
• entità del canone: concertato; fissato dall’accordo territoriale tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari (dipende dal Comune);
• agevolazioni fiscali: per il proprietario ma anche per gli inquilini in base alle fasce di reddito.

ad uso transitorio, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 1 mese, massimo 18 mesi non rinnovabili;
• canone: concertato;
• agevolazioni fiscali: nessuna.

ad uso studenti universitari, con le seguenti caratteristiche:
• durata: minimo 6 mesi, massimo 36 mesi;
• canone: concertato, fissato dall’accordo territoriale tra organizzazioni sindacali, università e associazioni degli studenti;
• agevolazioni fiscali per il proprietario.

Cosa Fare Dopo Aver Firmato il Contratto.

Dopo aver firmato il contratto di locazione, occorre registrarlo. La registrazione va fatta entro 30 giorni dalla data di stipula del contratto. È obbligatorio registrare tutti i contratti di locazione, pena la nullità (legge finanziaria 2005). Qualora il contratto non sia registrato, l’inquilino diventa evasore fiscale al pari del proprietario e rischia forti multe. Solo se la durata del contratto non supera i 30 giorni complessivi nell’anno, a prescindere dall’importo del canone, non si è obbligati alla registrazione.

Casa di Edilizia Residenziale Pubblica

Per queste case, che sono di proprietà delle Regioni o dei Comuni, la legislazione viene emanata Regione per Regione e si utilizzano forme contrattuali che prevedono principalmente un canone adeguato al reddito. In questo caso il contratto deve corrispondere alla normativa emanata dalla Regione nella quale si abita. Non sempre l’ente (chiamato con sigle differenti nelle varie Regioni) che gestisce questo patrimonio è sollecito nel fornire all’assegnatario il contratto.

Legislazione di riferimento: leggi regionali sull’Edilizia residenziale pubblica (ERP).

Casa di Proprietà di Enti Pubblici

Il governo, con una serie di leggi, le principali delle quali sono il d.lgs. 104/1996 e la successiva legge 410/2001, ha messo in vendita tutto il patrimonio di proprietà degli enti pubblici. Oggi il processo di dismissioni è quasi ultimato e rimangono poche abitazioni ancora da vendere:

  • se si abita in un appartamento non ancora venduto, per verificare la propria situazione contrattuale è importante distinguere se si risiede in una di queste case in modo regolare o se l’appartamento è stato occupato senza il permesso della proprietà (occupazione abusiva);
  • se si abita in una casa e si è in possesso di un regolare contratto, questo deve aderire a quello contenuto nell’ultimo accordo firmato con l’ente proprietario;
  • se si abita nell’appartamento come occupante abusivo non si ha diritto a un contratto, si dovrebbe essere sfrattati e occorre informarsi presso un sindacato degli inquilini per sapere se vi è l’ipotesi di una sanatoria che permetta di regolarizzare la propria posizione.

Casa di Proprietà di Enti Privati

In questo caso è necessario verificare se il contratto corrisponde all’ultimo accordo integrativo firmato tra proprietà e sindacati degli inquilini.

Nel caso di Enti Privati che utilizzano il canale libero, il contratto è analogo a quello stipulato per la piccola proprietà privata, ovvero si è in presenza di un contratto ai sensi dell’art 2, comma 1, legge 431/1998 (canone libero 4+4, cioè della durata di 4 anni più 4 anni).

Casa di Proprietà di un Privato

Per quanto riguarda la piccola proprietà privata, esistono due tipi di contratti legittimi e alcuni totalmente illegittimi che si possono contestare. Si può aver firmato un contratto ai sensi della legge 431/1998. In questo caso ci sono due tipi di contratti:

  • ai sensi dell’art. 2, comma 1, contratto libero, nel quale il proprietario può richiedere il canone liberamente e ha la durata di 4 anni rinnovabile per altri 4;
  • ai sensi dell’art. 2, comma 3, contratto concordato, nel quale il canone è determinato in base ad accordi tra le associazioni degli inquilini e dei proprietari. Questi accordi sono stati raggiunti Comune per Comune e il contratto di locazione concordato ha una durata di 3 anni + 2 anni. 

 In entrambi i casi, contratto a canale libero o contratto a canale concordato, è necessario verificare che vengano rispettate le regole imposte dalla legge. Se, invece, il contratto ha una validità inferiore ai 4 anni, con grande probabilità è un contratto illegittimo che può essere impugnato e sarà possibile restare nell’appartamento fino alla durata del contratto legittimo (4 + 4), sempre pagando lo stesso canone.

I contratti brevi sono previsti dalla legge solamente per gli studenti o per chi utilizza una casa in una città diversa da quella in cui abita per un periodo determinato, per motivi di lavoro o per precise necessità del proprietario. Per essere validi questi contratti utilizzano modelli contrattuali prestabiliti (contratto transitorio o contratto studenti). Le motivazioni della necessità del tempo breve devono essere ben chiare e specificate nel contratto. Se tutto ciò non è ben chiarito nel contratto di locazione, siamo probabilmente alla presenza di un contratto illegittimo. Molto spesso si utilizza un falso contratto breve (6 mesi, 1 anno) per effettuare continuamente aumenti che per legge non possono essere richiesti: questi contratti possono generalmente essere contestati.

La Cedolare Secca. 

La “cedolare secca” è un regime facoltativo, che si sostanzia nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito dell’immobile). In più, per i contratti sotto cedolare secca non andranno pagate l’imposta di registro e l’imposta di bollo, ordinariamente dovute per registrazioni, risoluzioni e proroghe dei contratti di locazione. La cedolare secca non sostituisce l’imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

La scelta per la cedolare secca implica la rinuncia alla facoltà di chiedere, per tutta la durata dell’opzione, l’aggiornamento del canone di locazione, anche se è previsto nel contratto, inclusa la variazione accertata dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati dell’anno precedente.

Si può optare per la cedolare secca sia alla registrazione del contratto sia (per gli affitti pluriennali) negli anni successivi. Quando l’opzione non viene esercitata all’inizio, la registrazione segue le regole ordinarie; in questo caso, le imposte di registro e di bollo sono dovute e non sono più rimborsabili.

Chi può scegliere la cedolare secca

Possono optare per il regime della cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento (per esempio, usufrutto), che non locano l’immobile nell’esercizio di attività di impresa o di arti e professioni.

Per quali immobili

L’opzione può essere esercitata per unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa l’A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e per le relative pertinenze, locate congiuntamente all’abitazione, oppure con contratto separato e successivo rispetto a quello relativo all’immobile abitativo, a condizione che il rapporto di locazione intercorra tra le medesime parti contrattuali, nel contratto di locazione della pertinenza si faccia riferimento al quello di locazione dell’immobile abitativo e sia evidenziata la sussistenza del vincolo pertinenziale con l’unità abitativa già locata.

In caso di contitolarità dell’immobile l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

I locatori contitolari che non esercitano l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione loro imputabile in base alle quote di possesso. Deve essere comunque versata l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

L’imposta di registro deve essere versata per l’intero importo stabilito nei casi in cui la norma fissa l’ammontare minimo dell’imposta dovuta.

Quali inquilini

Il regime della cedolare non può essere applicato ai contratti di locazione conclusi con conduttori che agiscono nell’esercizio di attività di impresa o di lavoro autonomo, indipendentemente dal successivo utilizzo dell’immobile per finalità abitative di collaboratori e dipendenti.

L’opzione può essere esercitata anche per le unità immobiliari abitative, locate nei confronti di cooperative edilizie per la locazione o enti senza scopo di lucro, purché sublocate a studenti universitari e date a disposizione dei comuni con rinuncia all’aggiornamento del canone di locazione o assegnazione (Dl 47/2014).

Quanto dura l’opzione

L’opzione comporta l’applicazione delle regole della cedolare secca per l’intero periodo di durata del contratto (o della proroga) o, nei casi in cui l’opzione sia esercitata nelle annualità successive alla prima, per il residuo periodo di durata del contratto.

Il locatore ha comunque la facoltà di revocare l’opzione in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata. Così come è sempre possibile esercitare nuovamente l’opzione, nelle annualità successive alla revoca, rientrando nel regime della cedolare secca.

La revoca deve essere effettuata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità precedente e comporta il versamento dell’imposta di registro, eventualmente dovuta.

Quanto si paga

L’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti.

E’, inoltre, prevista un’aliquota ridotta per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate:

  • nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988). Si tratta, in pratica, dei comuni di Bari, Bologna, Catania, Firenze, Genova, Milano, Napoli, Palermo, Roma, Torino e Venezia e dei comuni confinanti con gli stessi nonché gli altri comuni capoluogo di provincia
  • nei comuni ad alta tensione abitativa (individuati dal Cipe).

Dal 2013 l’aliquota per questi contratti è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017. Il Dl 47/2014 ha disposto, infine, che la stessa aliquota sia applicabile anche ai contratti di locazione stipulati nei comuni per i quali è stato deliberato, nei 5 anni precedenti la data di entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014), lo stato di emergenza a seguito del verificarsi di eventi calamitosi.

Effetti della cedolare sul reddito

Il reddito assoggettato a cedolare:

  • è escluso dal reddito complessivo
  • sul reddito assoggettato a cedolare e sulla cedolare stessa non possono essere fatti valere rispettivamente oneri deducibili e detrazioni
  • il reddito assoggettato a cedolare deve essere compreso nel reddito ai fini del riconoscimento della spettanza o della determinazione di deduzioni, detrazioni o benefici di qualsiasi titolo collegati al possesso di requisiti reddituali (determinazione dell’Isee, determinazione del reddito per essere considerato a carico).

Cosa Fare in Assenza di Contratto

Nel caso in cui si abiti in un’unità immobiliare senza titolo contrattuale si suggerisce di non pagare il canone in contanti. Risulta utile in questa situazione corrispondere l’affitto, definito in accordo con la proprietà, attraverso modalità tracciabili (bonifico, assegno, vaglia postale ecc.) inserendo nella causale «pagamento canone di locazione del mese di ………… anno………… dell’immobile sito in via ………… città …………» e conservando tutte le ricevute dei pagamenti effettuati.

Per verificare se si ha diritto al contratto, evitando quindi un potenziale sfratto, occorre informarsi presso un sindacato inquilini sulle concrete possibilità di regolarizzazione. I contratti d’affitto sono validi soltanto se sono scritti. Se il proprietario dell’appartamento impone un contratto non scritto per evadere il fisco, la legge consente di rivolgersi al giudice per far accertare e dichiarare un contratto di locazione con un canone di affitto (in genere più basso) stabilito in base agli accordi territoriali. Con la sentenza di condanna il giudice imporrà al proprietario di restituire le somme di danaro incassate in eccedenza e in nero. Inoltre, dal 7 giugno 2011, nel caso di un contratto non registrato, oppure registrato per una parte del canone reale, oppure nel caso di un comodato fittizio in cui si paga un affitto, l’inquilino può ottenere, attraverso una procedura di registrazione diretta, la riduzione del canone e una durata contrattuale maggiore.

Clausole Nulle

Occorre ricordare che ci sono delle clausole che possono rendere nullo qualsiasi tipo di contratto. I principali casi di nullità sono (cfr. art. 13, legge n. 431 del 1998):

  • è nulla una durata del contratto inferiore ai 4 anni per i contratti di tipo libero e inferiore ai 3 anni per quelli concordati;
  • è nulla ogni scrittura od ogni impegno che obblighi l’inquilino a pagare un affitto superiore a quello indicato nel contratto scritto e registrato;
  • è nulla ogni clausola che preveda un canone superiore a quello definito negli accordi raggiunti nei contratti concordati, per quelli transitori relativi alle aree ad alta densità abitativa e per quelli per studenti;
  • è nulla ogni clausola che comporti un aggravio degli obblighi economici dell’inquilino, come l’accollo di lavori straordinari, penali, interessi, deposito cauzionale eccedente le 3 mensilità e improduttivo.

In tutti questi casi e nelle altre ipotesi di nullità è possibile ricorrere al giudice per richiedere una pronuncia che accerti la nullità e condanni il proprietario alla restituzione di quanto percepito in eccedenza. In linea generale il contratto sottoscritto deve corrispondere al contratto utilizzato normalmente dal tipo di proprietà nella quale si abita (ente pubblico, fondazione bancaria, privato ecc.). Se il proprietario chiede una somma diversa da quella pattuita nel contratto, l’inquilino, entro 6 mesi dal rilascio dell’immobile, può chiedere la restituzione delle somme pagate in più (dimostrando la maggiorazione attraverso le matrici degli assegni o, in mancanza, ricorrendo a testimoni).

Contratti in Nero e Irregolari

In questa categoria rientrano:

• contratti scritti e non registrati;
• contratti non scritti e non registrati;
• contratti registrati ma per un importo minore di quello realmente pagato dall’inquilino;
• comodati fittizi.

In tutti questi casi il proprietario potrà essere obbligato ad un contratto con le seguenti caratteristiche:

• durata 4 anni + 4 anni;
• canone di affitto non superiore al triplo della rendita catastale, con aggiornamento Istat del 75% a partire dal secondo anno.