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L’ Agibilità di un Immobile

Pubblicato il: 15/02/2017
da: Ing. Rolando Rosa

 

La Segnalazione Certificata di Agibilità

Con l’entrata in vigore del dlgs 222/2016 (SCIA2), l’agibilità non viene più rilasciata dai Comuni ma viene certificata direttamente dal tecnico. La sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell’opera al progetto presentato e la sua agibilità, sono attestati mediante segnalazione certificata.

La novità sostanziale è, quindi, nella maggiore responsabilità data al professionista, tenuto ad attestare la sussistenza dei requisiti di legge.

Ai fini dell’agibilità, entro 15 giorni dall’ultimazione dei lavori di finitura dell’intervento, il soggetto titolare del permesso di costruire, o il soggetto che ha presentato la segnalazione certificata di inizio di attività, o i loro successori o aventi causa, presenta allo sportello unico per l’edilizia la segnalazione certificata, per i seguenti interventi:

  • nuove costruzioni
  • ricostruzioni o sopraelevazioni, totali o parziali
  • interventi sugli edifici esistenti che possano influire sulle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati

La mancata presentazione della segnalazione comporta l’applicazione della sanzione amministrativa pecuniaria che va da 77 a 464 euro.

Ai fini dell’agibilità, la segnalazione certificata può riguardare anche:

  • singoli edifici o singole porzioni della costruzione, purché funzionalmente autonomi, qualora siano state realizzate e collaudate le opere di urbanizzazione primaria relative all’intero intervento edilizio e siano state completate e collaudate le parti strutturali connesse, nonché collaudati e certificati gli impianti relativi alle parti comuni
  • singole unità immobiliari, purché siano completate e collaudate le opere strutturali connesse, siano certificati gli impianti e siano completate le parti comuni e le opere di urbanizzazione primaria dichiarate funzionali rispetto all’edificio oggetto di agibilità parziale

La segnalazione certificata di agibilità è corredata dalla seguente documentazione:

  • attestazione del direttore dei lavori o, qualora non nominato, di un professionista abilitato che assevera la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati
  • certificato di collaudo statico ovvero dichiarazione di regolare esecuzione resa dal direttore dei lavori
  • dichiarazione di conformità delle opere realizzate alla normativa vigente in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche
  • estremi dell’avvenuta dichiarazione di aggiornamento catastale
  • dichiarazione dell’impresa installatrice, che attesta la conformità degli impianti installati negli edifici alle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico prescritte dalla disciplina vigente ovvero, ove previsto, certificato di collaudo degli stessi

L’utilizzazione delle costruzioni può essere iniziata dalla data di presentazione allo sportello unico della segnalazione corredata della documentazione descritta.

Le Regioni, le Province autonome, i Comuni e le Città metropolitane, nell’ambito delle proprie competenze, disciplinano le modalità di effettuazione dei controlli, anche a campione e comprensivi dell’ispezione delle opere realizzate.

In precedenza il “certificato di agibilità” veniva rilasciato dal dirigente o dal responsabile del competente ufficio comunale. L’agibilità si definiva anche per silenzio-assenso. Una volta presentata l’istanza per il rilascio del certificato di agibilità al competente ufficio comunale, in mancanza di un provvedimento formale rilasciato dal comune stesso, l’agibilità si intendeva comunque attestata:

  • decorsi 30 giorni nel caso fosse stato rilasciato e acquisito alla pratica edilizia, in occasione della presentazione del progetto iniziale, il parere dell’A.S.L. sulla conformità alle norme igienico- sanitarie;
  • decorsi 60 giorni nel caso non fosse stato rilasciato il parere dell’A.S.L. e lo stesso fosse stato sostituito da un’apposita autocertificazione (possibile, peraltro, solo per interventi di edilizia residenziale).

 

L’ agibilità e la commerciabilità dei fabbricati

Per la commerciabilità degli edifici non è necessario che sia già stato rilasciato il certificato di agibilità, né per la validità degli atti comportanti il trasferimento degli stessi è necessaria la menzione dell’agibilità; tuttavia non si può non sottolineare come, qualora a essere venduto sia un edificio privo del certificato di agibilità, si pone l’esigenza di regolamentare i rapporti tra le parti anche al fine di evitare l’insorgere di future contestazioni.

L’ agibilità, se da un lato non incide sulla commerciabilità giuridica di un fabbricato, dall’altro, costituendo il presupposto per l’utilizzabilità di un fabbricato incide in maniera rilevante sulla commerciabilità “economica” dello stesso (a meno che si tratti di un fabbricato che le parti stesse abbiano convenuto di trasferire senza agibilità: si pensi al contratto con cui il venditore trasferisca un fabbricato realizzato “al grezzo” quando le opere di completamento sono assunte a proprio carico dall’acquirente).

La presenza dell’agibilità costituisce pertanto un elemento che non può essere trascurato sia nella fase della trattativa sia nella fase della contrattazione immobiliare. La presenza dell’agibilità influisce infatti:

  • sul consenso da parte dell’acquirente che potrebbe non essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità. L’agibilità è infatti condizione per la concreta utilizzabilità di un fabbricato;
  • sulle condizioni di vendita: la parte acquirente potrebbe essere disponibile ad acquistare un fabbricato privo dell’agibilità, purché di ciò si tenga conto nella determinazione del prezzo.

Non è neppure escluso che scopo delle parti sia proprio quello di trasferire fabbricati privi dell’agibilità; si pensi ad esempio:

  • al trasferimento del fabbricato al grezzo da completarsi a cura dello stesso acquirente che assume a proprio carico le opere di finitura e quindi anche l’onere di richiedere l’agibilità;
  • al trasferimento del fabbricato dismesso, dichiarato inagibile per le sue precarie condizioni di conservazione e che l’acquirente acquista al fine di procedere alla sua radicale ristrutturazione.

Il trasferimento di fabbricati privi di agibilità è senza dubbio possibile, visto che la menzione dell’agibilità non è richiesta dalla legge a pena di validità dell’atto di compravendita.

L’ agibilità e il contratto preliminare

Per quanto fin qui detto, nel caso di stipula di un preliminare avente per oggetto un fabbricato privo dell’agibilità, dal contratto dovranno emergere quelle che sono le intenzioni delle parti al riguardo. Pertanto:

  • se viene trasferito un fabbricato già dichiarato agibile sarà opportuno che tale circostanza risulti, su dichiarazione del promittente venditore, anche dal contratto preliminare;
  • se viene trasferito un fabbricato non ancora dichiarato agibile sarà quanto mai opportuno stabilire: se la stipula del rogito definitivo è subordinata al rilascio dell’agibilità perché è nella volontà delle parti trasferire un fabbricato agibile; se il fabbricato debba al contrario essere ceduto privo dell’agibilità (al grezzo, da ristrutturare o comunque in uno stato tale da non consentire ancora la dichiarazione di agibilità); 
  • a chi spetterà l’onere – nel caso di cessione al grezzo o comunque con i lavori di costruzione non ancora ultimati – di realizzare le opere di completamento e di finitura e di chiedere il rilascio dell’agibilità (cioè dovrà essere precisato, già in occasione della stipula del preliminare, se tali opere dovranno essere eseguite dall’acquirente o dal venditore, nel qual caso dovranno essere anche precisati i termini per il completamento delle opere e per l’ottenimento dell’agibilità e indicate le garanzie poste a carico del venditore).