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Inadempimento e Risoluzione Contrattuale

Inadempimento e Risoluzione Contrattuale

Le Conseguenze nel Caso di mancato pagamento dei Canoni di Leasing

Proseguendo negli articoli dedicati al Leasing Immobiliare Abitativo, vediamo oggi quali sono le conseguenze a carico dell’Utilizzatore nel caso di mancato pagamento dei canoni del Leasing..

Con la stipula del leasing immobiliare abitativo sorge a carico dell’utilizzatore l’obbligo al pagamento dei canoni periodici indicati nel contratto. Nel caso in cui l’utilizzatore non pagasse i canoni il concedente risolverà il contratto per inadempimento dell’utilizzatore, secondo quanto previsto nel contratto di leasing. È quindi opportuno che le ipotesi di risoluzione per inadempimento siano espressamente disciplinate nel contratto.

A seguito della risoluzione la società di leasing ha diritto alla restituzione del bene. È consentito alla società di leasing, per il rilascio dell’immobile, di agire con il procedimento per convalida di sfratto, ossia con lo stesso procedimento “speciale” previsto dalla legge per le locazioni ordinarie per il caso di morosità dell’inquilino; giudice competente è sempre il tribunale del luogo in cui si trova il bene oggetto dello sfratto.

Una volta risolto il contratto (e venuta, conseguentemente, meno anche la facoltà di acquisto finale dell’utilizzatore) il concedente, che ha mantenuto la proprietà dell’immobile, deve procedere alla vendita dello stesso o alla sua ricollocazione (ad esempio la concessione dello stesso a terzi mediante nuovo contratto di leasing o di locazione ordinaria). La Legge di Stabilità 2016 prevede che nell’attività di vendita e ricollocazione del bene il concedente deve attenersi a criteri di trasparenza e pubblicità nei confronti dell’utilizzatore.

In virtù di tali obblighi di trasparenza e di pubblicità il concedente, nel vendere o ricollocare l’immobile, dovrà adottare procedure che garantiscono il miglior risultato possibile nell’interesse anche dell’utilizzatore, ad esempio ricorrendo eventualmente anche alle “procedure competitive” che in taluni casi possono garantire, al contempo, la massima diffusione della proposta di vendita così da raggiungere il maggior numero di potenziali acquirenti (requisito della pubblicità) e un sistema incrementale delle offerte al fine della vendita o ricollocazione alle migliori condizioni di mercato (requisito della trasparenza).

Sotto questo profilo fondamentale sarà il ruolo del notaio essendo, oramai, generalmente ammesso anche nella contrattazione tra privati, il ricorso, a titolo di esempio, all’istituto dell’offerta al pubblico di cui all’art. 1336 c.c., sul quale è innestata una selezione su base d’asta, quale procedimento tecnico che consente l’individuazione del soggetto disposto all’acquisto alle migliori condizioni possibili. Questo procedimento pertanto potrà essere delegato a un notaio, a garanzia del suo corretto svolgimento o addirittura, in un’ottica ancora più garantistica, in linea con la prescrizione di legge, si può pensare ad un ricorso alla procedura delle aste telematiche notarili le quali assicurando certezza, sicurezza, e funzionalità del procedimento potrebbero rappresentare la migliore strada finalizzata alla vendita e/o ricollocazione del bene.

Una volta venduto e/o ricollocato il bene (ad esempio attraverso la rilocazione, anche finanziaria, dell’immobile), nel rispetto delle condizioni di trasparenza e pubblicità imposte dalla nuova norma, il concedente dovrà restituire all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita e/o ricollocazione suddetta, al netto delle seguenti somme che il concedente ha il diritto di trattenere:

• la somma dei canoni scaduti e non pagati fino alla data della risoluzione;
• i canoni successivi alla risoluzione attualizzati;
• spese condominiali eventualmente sostenute, assicurazioni, costi tecnico/legali, ecc.;
• il prezzo pattuito per l’esercizio del riscatto finale.

Se da tale operazione derivasse un saldo negativo, l’utilizzatore deve rifondere al concedente la differenza. È proprio in relazione a quest’ultima possibilità che il legislatore ha prescritto l’obbligo per il concedente di osservare criteri di trasparenza e pubblicità nella vendita e/o ricollocazione del bene, al fine, per l’appunto, di evitare la “svendita” dell’immobile a prezzi inferiori a quelli di mercato, con conseguente esborso a carico dell’utilizzatore.

L’uscita dal contratto di leasing

L’utilizzatore che si trovi in difficoltà nel pagamento dei canoni periodici ovvero che per le ragioni più svariate debba trasferirsi in altra città e quindi cambiare casa, previo esclusivo consenso del concedente, potrà:

• procedere, in caso di consenso del concedente, al “riscatto” anticipato per poi cedere a terzi l’immobile in tal modo acquistato (e proprio per garantirsi tale possibilità è opportuno che l’utilizzatore lo specifichi nel contratto di leasing);

cedere a terzi il contratto di leasing immobiliare; la cessione può avvenire, secondo le regole ordinarie, solo col consenso dell’altra parte, ossia del concedente, il quale deve essere messo in grado di verificare l’affidabilità economica del terzo subentrante (la Legge di Stabilità 2016 favorisce questa seconda soluzione prevedendo un regime fiscale agevolato per la cessione del contratto di leasing immobiliare abitativo).

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Leasing Immobiliare Abitativo”. Continuate a seguirci!

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