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Le Imposte del Leasing Strumentale Immobiliare

Le Imposte del Leasing Strumentale Immobiliare

Nello scorso articolo“Leasing Strumentale” abbiamo visto come la Legge 4 agosto 2017, n. 124 (legge annuale per il mercato e la concorrenza) all’art. 1, commi 136-140, introduce una definizione e una disciplina organica del contratto di locazione finanziaria (Leasing finanziario), che viene così ad assumere la connotazione di “contratto tipico”. Oggi tratteremo il tema delle “Imposte” che gravano su chi intende acquistare un immobile strumentale all’esercizio della propria attività utilizzando lo strumento del Leasing.

IVA

L’operazione di locazione finanziaria è ai fini IVA una prestazione di servizi (art. 3, co.2, n. 1, dpr n. 633/72) e si considera effettuata all’atto del pagamento del corrispettivo.

La base imponibile alla quale applicare l’aliquota IVA per determinare l’imposta è costituita dall’ammontare complessivo dei corrispettivi dovuti al concedente secondo le condizioni contrattuali (art. 13 dpr n. 633/72), concorrendovi anche eventuali prestazioni accessorie effettuate dalla società concedente a favore dell’utilizzatore.

L’aliquota IVA applicabile all’operazione di locazione finanziaria al fine di ottenere l’imposta è quella prevista per l’acquisto del bene oggetto della locazione finanziaria e la stessa aliquota della prestazione principale si applica anche alle prestazioni accessorie.

L’utilizzatore pertanto deve versare l’IVA sui canoni di locazione finanziaria da corrispondere periodicamente (rispetto all’acquisto del bene si ha il vantaggio di frazionare l’IVA sui canoni, per tutta la durata della locazione finanziaria, senza così essere tenuti ad imputarla tutta in una volta al momento della cessione del bene).

L’utilizzatore può portare in detrazione l’IVA assolta all’atto del pagamento dei canoni di locazione finanziaria dall’ammontare dell’imposta relativa alle operazioni effettuate, a condizione però che i servizi della locazione finanziaria siano acquisiti nell’esercizio dell’impresa o dell’arte o professione (art. 19 d.p.r. 633/72).

 

Registro e Ipocatastali

Le imposte di registro e le ipocatastali dovute in caso di acquisizione in leasing immobiliare sono esattamente pari a quelle dovute in caso di acquisto diretto. In particolare:

  • al momento dell’acquisto da parte della società di leasing dell’immobile da concedere in locazione finanziaria (immobile ultimato, in corso di costruzione/ristrutturazione ovvero del terreno su cui realizzarlo), le ipocatastali sono applicate in misura ordinaria (proporzionali o fisse a seconda dello status del soggetto venditore o del regime applicabile alla cessione);
  • al momento del riscatto da parte dell’utilizzatore le ipocatastali e l’imposta di registro sono applicate in misura fissa (200 euro+200 euro+ 200 euro).

Ad esempio per immobili strumentali ultimati:

  • se il venditore è soggetto IVA (in tutti i casi con o senza opzione IVA) la tassa di registro è 200 euro, la ipotecaria è il 3%, la catastale è l’1%;
  • se il venditore è un privato la tassa di registro è il 9%, la ipotecaria è 50 euro, la catastale è 50 euro.

La base imponibile su cui calcolare l’imposta è sempre il prezzo perché alle compravendite di immobili effettuate nei confronti di società di leasing non è possibile estendere il meccanismo del “prezzo-valore” (base imponibile dell’imposta di registro pari al valore catastale).

Imposta di Registro in caso di Subentro

Dal 1° gennaio 2014 in caso di subentro in un contratto di leasing immobiliare strumentale è applicata l’imposta di registro del 4% calcolata sul corrispettivo pattuito tra il nuovo ed il precedente utilizzatore, corrispettivo aumentato della quota capitale compresa nei canoni ancora da pagare oltre al prezzo di riscatto.

La cessione del contratto dovrà essere autorizzata dalla società di leasing e il cessionario (nuovo utilizzatore) si dovrà accollare l’onere del pagamento dei canoni residui di leasing e del prezzo di riscatto finale.

Nessun adempimento e formalità sono previsti in capo alla società di leasing che resta esclusa dal principio di solidarietà passiva previsto dall’articolo 57 del TUR che trova applicazione solo con riferimento ai soggetti coinvolti in tale rapporto, vale a dire la parte cedente del contratto di leasing ed il cessionario.

L’importo da corrispondere a titolo di imposta di registro rappresenta un costo deducibile in capo al cessionario da ripartire lungo la durata residua contrattuale.

IMU – TASI -TARI

Il locatario (l’Utilizzatore) è tenuto al pagamento di IMU, TASI e TARI, a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto, senza alcun vincolo di solidarietà da parte della società di Leasing.

IMU:

  • nel caso di locazione finanziaria (acquisto dell’immobile, anche da costruire o in corso di costruzione, e contestuale stipula del contratto di leasing), il locatario deve presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è stato stipulato il contratto di leasing e la società di leasing non ha alcun obbligo dichiarativo;
  • in caso di risoluzione anticipata o di mancato esercizio del diritto di opzione finale (riscatto) del contratto di locazione finanziaria, la società di leasing (nuovo soggetto passivo) e il locatario (ex soggetto passivo) sono i soggetti su cui grava l’onere dichiarativo IMU entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui è avvenuta la riconsegna del bene (comprovata dal verbale di consegna). Il locatario rimane soggetto passivo IMU nella particolare situazione in cui, nonostante sia intervenuta la risoluzione del contratto oppure il bene non sia stato riscattato a fine locazione, l’immobile non sia stato ancora riconsegnato alla società di leasing.

TARI :

il presupposto impositivo della TARI è il possesso ovvero la detenzione a qualsiasi titolo di locali o di aree scoperte, a qualsiasi uso adibiti, suscettibili di produrre rifiuti urbani. Ne consegue che nei contratti di locazione finanziaria il soggetto passivo è l’utilizzatore, senza alcun vincolo di solidarietà da parte della società di leasing.

TASI :

il legislatore fiscale ha previsto che la TASI è dovuta dal locatario a decorrere dalla data della stipulazione e per tutta la durata del contratto; per durata del contratto di locazione finanziaria deve intendersi il periodo intercorrente dalla data della stipulazione alla data di riconsegna del bene al locatore, comprovata dal verbale di consegna.

Qualora la società di leasing dovesse riprendere possesso del bene a seguito della risoluzione per inadempimento dell’utilizzatore o della rinuncia di quest’ultimo all’esercizio del riscatto finale (eventi comprovati dal verbale di consegna), la stessa diventerebbe unico soggetto passivo della TASI.

La previsione espressa della soggettività in capo agli utilizzatori a titolo di locazione finanziaria esclude qualsiasi vincolo di solidarietà della società di leasing alla copertura dei costi dei servizi indivisibili.

 

Deduzione dei canoni di leasing dal reddito d’impresa e di lavoro autonomo

Per gli immobili si fissa la durata fiscale del leasing in 12 anni e riguarda sia le imprese (che non adottano i principi contabili internazionali IAS IFRS) che i professionisti/lavoratori autonomi.

 Ai fini IRES, se la durata contrattuale è minore o uguale alla durata fiscale si applica la durata fiscale, se la durata contrattuale è superiore alla durata fiscale si applica la durata contrattuale.

 Il periodo di deducibilità va calcolato assumendo quale momento iniziale la data di decorrenza del contratto tipicamente coincidente con la consegna o collaudo del bene.

 Dall’importo del canone va comunque estrapolata la quota interessi, che risulta totalmente indeducibile ai fini Irap e deducibile ai fini Ires secondo le regole dell’articolo 96 del Tuir.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nel prossimo articolo tratteremo altri importanti temi riguardanti gli “Immobili”. Continuate a seguirci!

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