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Leasing Strumentale

Leasing Strumentale

Dopo aver trattato il “Leasing Immobiliare Abitativo”, introdotto nel nostro ordinamento dalla Legge di Stabilità 2016, con il fine di favorire l’utilizzo dello strumento del leasing per l’acquisizione dell’abitazione principale, iniziamo oggi a descrivere l’uso più consueto del Leasing, ossia il “Leasing Strumentale Immobiliare”, lo strumento a nostra disposizione per l’acquisto di un immobile da utilizzare per la nostra attività imprenditoriale o professionale.

La Legge 4 agosto 2017, n. 124 (legge annuale per il mercato e la concorrenza) all’art. 1, commi 136-140, introduce una definizione e una disciplina organica del contratto di locazione finanziaria (Leasing finanziario), che viene così ad assumere la connotazione di “contratto tipico”.

Definizione 

Art.1, comma 136:

Per locazione finanziaria si intende il contratto con il quale la banca o l’intermediario finanziario iscritto nell’albo di cui all’articolo 106 del testo unico di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, si obbliga ad acquistare o a far costruire un bene su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore, che ne assume tutti i rischi, anche di perimento, e lo fa mettere a disposizione per un dato tempo verso un determinato corrispettivo che tiene conto del prezzo di acquisto o di costruzione e della durata del contratto. Alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha diritto di acquistare la proprietà del bene ad un prezzo prestabilito ovvero, in caso di mancato esercizio del diritto, l’obbligo di restituirlo.

Regolamentazione

Art.1, comma 137:

Costituisce grave inadempimento dell’utilizzatore il mancato pagamento di almeno sei canoni mensili o due canoni trimestrali anche non consecutivi o un importo equivalente per i leasing immobiliari, ovvero di quattro canoni mensili anche non consecutivi o un importo equivalente per gli altri contratti di locazione finanziaria.

Art.1, comma 138:

In caso di risoluzione del contratto per l’inadempimento dell’utilizzatore ai sensi del comma 137, il concedente ha diritto alla restituzione del bene ed è tenuto a corrispondere all’utilizzatore quanto ricavato dalla vendita o da altra collocazione del bene, effettuata ai valori di mercato, dedotte la somma pari all’ammontare dei canoni scaduti e non  pagati fino  alla data della risoluzione, dei canoni a scadere, solo in linea capitale, e del prezzo pattuito per l’esercizio dell’opzione finale di acquisto, nonché le spese anticipate per il recupero del bene, la stima e la sua conservazione per il tempo necessario alla vendita. Resta fermo nella misura residua il diritto di credito del concedente nei confronti dell’utilizzatore quando il valore realizzato con la vendita o altra collocazione del bene è inferiore all’ammontare dell’importo dovuto dall’utilizzatore a norma del periodo precedente.

Art.1, comma 139:

Ai fini di cui al comma 138, il concedente procede alla vendita o ricollocazione del bene sulla base dei valori risultanti da pubbliche rilevazioni di mercato elaborate da soggetti specializzati. Quando non è possibile far riferimento ai predetti valori, procede alla vendita sulla base di una stima effettuata da un  perito scelto dalle parti di comune accordo nei venti giorni successivi alla risoluzione del contratto o, in caso di mancato accordo nel  predetto termine, da un perito indipendente scelto dal concedente in una rosa di almeno tre operatori esperti, previamente comunicati all’utilizzatore, che può esprimere la sua preferenza vincolante ai fini della nomina entro dieci giorni dal ricevimento della predetta comunicazione. Il perito è indipendente quando non è legato al concedente da rapporti di natura personale o di lavoro tali da compromettere l’indipendenza di giudizio. Nella procedura di vendita o ricollocazione il concedente si attiene a criteri di celerità, trasparenza e pubblicità adottando modalità tali da consentire l’individuazione del migliore offerente possibile, con obbligo di informazione dell’utilizzatore.

Con il comma 140 si precisa che restano ferme le previsioni di cui all’art. 72-quater della Legge Fallimentare (R.D. 16 marzo 1942, n. 267) in caso di fallimento della società di leasing e dell’utilizzatore, nonché le norme civilistiche contenute dalla Legge di Stabilità 2016 (Legge 28 dicembre 2015, n. 208) in caso di leasing immobiliare abitativo.

Schematizzando, con l’operazione di locazione finanziaria (leasing finanziario):

Sono coinvolti 3 soggetti:

  • l’utilizzatore: è colui che sceglie e utilizza il bene – nell’ambito dell’esercizio di un’impresa, un’arte, una professione o un’attività istituzionale (di natura pubblica o non profit) o per uso privato (*) – e può riscattarlo al termine del contratto;
  • il concedente o locatore: è la società di leasing che acquista materialmente il bene scelto dall’utilizzatore, conservandone la proprietà sino al momento del suo eventuale riscatto;
  • il fornitore: è chi vende il bene (scelto dall’utilizzatore), alla società leasing.

(*) Ai fini della deducibilità dei canoni di leasing, la normativa fiscale richiede che l’utilizzo dei beni finanziati sia strumentale all’esercizio di un’attività professionale o imprenditoriale.

 

Il ruolo del Concedente e dell’Utilizzatore:

  • il concedente o locatore concede all’utilizzatore l’uso del bene per un determinato periodo di tempo a fronte del pagamento di un corrispettivo periodico (canone);
  • il bene è acquistato dal locatore su scelta e indicazione dell’utilizzatore;
  • l’utilizzatore ancorché non proprietario assume tutti i rischi relativi al perimento del bene acquisito in leasing;
  • in favore dell’utilizzatore è prevista una opzione finale di acquisto del bene locato ad un prezzo contrattualmente predeterminato (c.d. opzione di riscatto).

Rispetto alle forme di finanziamento “tradizionali” (es. mutuo bancario), il leasing:

  • presenta tempi di istruttoria rapidi;
  • consente di finanziare il costo del bene per intero (IVA compresa);
  • non intacca gli indici di bilancio (ratios) dell’utilizzatore;
  • è un servizio estremamente flessibile che può essere “modellato” sulle diverse esigenze dell’utilizzatore, con molteplici combinazioni possibili tra: durata del contratto, periodicità ed importo dei canoni, valore di riscatto del bene.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nel prossimo articolo tratteremo l’argomento “Imposte” legato al “Leasing Strumentale Immobiliare”. Continuate a seguirci!

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