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Locazione Finanziaria Abitativa

Locazione Finanziaria Abitativa

Il Contratto di Locazione Finanziaria di Immobile da Adibire ad Abitazione Principale.

Continuiamo la serie degli articoli dedicati a questo nuovo strumento finanziario per l’acquisto della nostra abitazione.

La Legge di Stabilità 2016 ha disciplinato una figura particolare di leasing nell’ambito della più ampia categoria dei contratti di leasing immobiliare: si tratta del leasing immobiliare abitativo, ossia del “contratto di locazione finanziaria di immobile da adibire ad abitazione principale.”

Soggetti
Concedente esclusivamente una banca o un intermediario finanziario, autorizzato e vigilato dalla Banca d’Italia, iscritto all’albo di cui all’articolo 106 del Testo Unico delle leggi in materia bancaria e creditizia e quindi un operatore professionale abilitato all’esercizio dell’attività di leasing.
Utilizzatore deve essere una persona fisica che destini l’immobile da acquistare o da costruire a propria abitazione principale.

Oggetto
Oggetto del leasing immobiliare abitativo può essere:

– un fabbricato ad uso abitativo già completato e dichiarato agibile;
– un terreno sul quale costruire il fabbricato ad uso abitativo oggetto del contratto di leasing;
– un fabbricato ad uso abitativo in corso di costruzione e da completare ovvero un fabbricato abitativo da ristrutturare.

Nel contratto dovrà essere esplicitata l’intenzione dell’utilizzatore di adibire ad abitazione principale l’immobile messogli a disposizione dal concedente.

Per quanto concerne la nozione di abitazione principale si ritiene si debba fare riferimento alla medesima nozione utilizzata nel Testo Unico delle imposte sui redditi, in considerazione anche delle agevolazioni fiscali (detrazioni IRPEF) collegate a questa forma di leasing immobiliare; pertanto per abitazione principale deve intendersi “quella nella quale la persona fisica che la possiede … o i suoi familiari dimorano abitualmente.”

Responsabilità per perimento
L’utilizzatore, benché non proprietario né titolare di alcun diritto reale sull’immobile, assume tutti i rischi dal momento della consegna del bene, compresi i rischi di perimento. Di norma viene posto a carico dell’utilizzatore l’onere di stipulare apposita polizza di assicurazione per i danni subiti dall’immobile o causati a terzi, con vincolo a favore del concedente.

Facoltà di acquisto (riscatto)
La legge prevede che “alla scadenza del contratto l’utilizzatore ha la facoltà di acquistare la proprietà del bene a un prezzo prestabilito”. L’utilizzatore in quanto titolare di una facoltà è libero di decidere se procedere o meno all’acquisto alla scadenza del termine convenuto.

La Struttura del Contratto del Leasing Immobiliare Abitativo

Le disposizioni della Legge di Stabilità 2016 sembrano far riferimento non tanto a un unico contratto quanto a una fattispecie complessa comprendente due negozi tra loro collegati:

– il contratto di leasing con il quale il concedente si impegna ad acquisire o far costruire l’immobile su scelta e secondo le indicazioni dell’utilizzatore e, ove vengano fissati, i termini del rapporto (durata, importo dei canoni, importo del prezzo di cessione, ecc.);
– il contratto di compravendita con il quale il concedente, in adempimento dell’obbligo assunto con il contratto di leasing, acquista dal terzo proprietario l’immobile abitativo (o il terreno su cui costruire l’immobile abitativo) scelto dall’utilizzatore al fine, poi, di metterlo concretamente a sua disposizione per il tempo e con le modalità convenute nel contratto di leasing.

Il legislatore, nella Legge di Stabilità 2016, considera pertanto i due momenti (stipula del leasing immobiliare abitativo e acquisto ad opera del concedente dell’immobile abitativo) strettamente collegati tra di loro. Per quanto concerne le modalità redazionali, alla soluzione della redazione disgiunta e separata dei due diversi contratti (in prima battuta il leasing e successivamente la compravendita dell’immobile abitativo in adempimento dell’obbligo assunto col primo contratto) appare preferibile la soluzione di un unico atto pubblico contenente sia il leasing che la compravendita. Una contestualità questa che presenta vantaggi e maggiori garanzie sia per il concedente che per l’utilizzatore. Il primo, infatti, verrebbe a disporre di un titolo esecutivo idoneo ad avviare la procedura di rilascio evitando la strada del procedimento sommario di cognizione (utilizzato per le cause civili che, per la loro natura, il giudice ritenga possano essere decise sulla base di un’istruzione sommaria). Il secondo avrebbe un titolo idoneo per procedere alla trascrizione del leasing (se di durata ultranovennale) e potrebbe contare sull’attività di controllo e di adeguamento che compete al notaio. La contestualità documentale appare soluzione valida anche per ragioni di carattere fiscale, essendo le varie agevolazioni fiscali previste dalla Legge di Stabilità 2016 subordinate al verificarsi di condizioni riguardanti entrambi i contratti (si pensi al caso delle agevolazioni prima casa in tema di imposta di registro. L’Agenzia delle Entrate ha precisato che le dichiarazioni richieste per fruire di dette agevolazioni “potranno essere rese dall’utilizzatore sia nell’atto di acquisto dell’immobile da parte della società di leasing, intervenendo volontariamente all’atto, sia nel contratto di locazione finanziaria dell’immobile. In tale ultima ipotesi, tuttavia, è necessario, ai fini dell’applicazione delle agevolazioni ‘prima casa’ che il contratto di locazione finanziaria venga prodotto per la registrazione unitamente all’atto di trasferimento dell’immobile”). Ovviamente in caso di stipula di unico atto non vi sarebbe un problema di individuazione della sede ove inserire la dichiarazione dell’utilizzatore.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Leasing Immobiliare Abitativo”. Continuate a seguirci!

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