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Locazioni Brevi

Pubblicato il: 22/02/2019
da: Ing. Rolando Rosa

 

Le Nuove Regole delle Locazioni Brevi.

Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo, stipulati a partire dal 1° giugno 2017, che hanno una durata non superiore a 30 giorni: le cosiddette “locazioni brevi”.

Si tratta di quei contratti conclusi da persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività d’impresa, per i quali non vi è l’obbligo di registrazione se non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica.

In particolare, è ora possibile applicare le disposizioni in materia di “cedolare secca sugli affitti”, già utilizzabili per i redditi fondiari derivanti dalla locazione, anche ai redditi derivanti dai contratti di sublocazione, di concessione in godimento oneroso dell’immobile da parte del comodatario, di locazione di singole stanze di un’abitazione, di locazione comprendente servizi accessori quali la pulizia, la fornitura di biancheria, la concessione dell’utilizzo delle utenze telefoniche o del wi-fi.

Pertanto, il locatore che sceglie il regime della cedolare potrà assoggettare il reddito che ricava dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21%, invece della tassazione ordinaria che prevede il pagamento dell’Irpef e delle relative addizionali regionale e comunale.

Non vi rientrano, invece, i contratti con i quali il locatore, oltre a mettere a disposizione l’immobile, fornisce altre prestazioni aggiuntive come per esempio, il servizio di colazione e la somministrazione di alimenti e bevande, la messa a disposizione di auto a noleggio, guide turistiche o interpreti; in questi casi, infatti, sarebbero riconducibili a una prestazione qualificabile, sotto il profilo fiscale, come attività d’impresa, anche se svolta in maniera occasionale.

In caso di più contratti stipulati nell’anno tra le stesse persone, il termine di 30 giorni deve essere considerato in relazione a ogni singolo contratto. La locazione deve in ogni caso riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 – uffici o studi privati) locate a uso abitativo e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, eccetera). Sono esclusi, quindi, gli immobili che, pur avendo i requisiti di fatto per essere destinati a uso abitativo, sono iscritti in una categoria catastale diversa.

Le novità si applicano sia quando i contratti sono conclusi direttamente tra il proprietario (o il sublocatore o il comodatario) e i locatari sia quando per la loro stipula o per il pagamento dei canoni o dei corrispettivi intervengono soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o che gestiscono un portale telematico, mettendo in contatto persone in cerca di un immobile con persone che dispongono di unità immobiliari da locare.

Per questi tipi di contratto non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale.

 

La base imponibile.

L’aliquota dell’imposta sostitutiva (21%) va applicata sull’intero importo del canone indicato nel contratto, senza considerare l’abbattimento forfettario del 5% previsto nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione.

Per i contratti di sublocazione e quelli a titolo oneroso mediante i quali il comodatario concede il godimento dell’immobile a terzi, l’imposta sostitutiva si applica ai corrispettivi lordi derivanti dagli stessi contratti.

Se il contratto prevede, oltre al pagamento del canone di locazione, anche un corrispettivo per la fornitura di altri servizi, calcolato forfettariamente, la base imponibile della cedolare sarà costituita dall’intero importo corrisposto dal locatario. Le spese per i servizi accessori non concorrono a formare il corrispettivo lordo solo quando:

• sono sostenue direttamente dal conduttore;
• sono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

 

Come e quando si sceglie il regime della cedolare.

Il locatore esercita l’opzione per il regime agevolato con la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni di locazione sono maturati o i corrispettivi sono riscossi. L’opzione può essere effettuata per ciascuno dei contratti stipulati. Tuttavia, quando si affittano singole porzioni della stessa unità abitativa, per periodi in tutto o in parte coincidenti, l’esercizio dell’opzione per il primo contratto vincola anche il regime del contratto successivo. Nel caso in cui il contratto venga volontariamente registrato, la scelta viene fatta in sede di registrazione.

Per le locazioni brevi concluse tramite intermediari, per le quali è previsto l’obbligo di effettuare una ritenuta, se il contratto è stipulato da uno solo dei proprietari dell’immobile e, conseguentemente, la ritenuta è stata operata e certificata unicamente nei suoi confronti, solo egli potrà scomputare dal suo reddito la ritenuta subita (o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta). Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito a loro imputabile pro-quota in sede di dichiarazione, applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

 

Gli effetti della cedolare sul reddito.

Il reddito assoggettato a cedolare secca, pur non rientrando nel reddito complessivo per il calcolo dell’Irpef e delle addizionali (per la parte derivante dal reddito fondiario), deve essere considerato nel quantificare quello in base al quale:

• è determinata la condizione di familiare fiscalmente a carico o la misura di deduzioni e detrazioni;

• sono calcolate le detrazioni per carichi di famiglia, le altre detrazioni collegate al tipo di reddito posseduto e quelle per canoni di locazione;

• è stabilita la spettanza o la misura di benefici, fiscali e non, collegati al possesso di requisiti reddituali (quali, in particolare, l’Isee).

In ogni caso, i dati dell’immobile locato e gli estremi di registrazione del contratto vanno riportati in dichiarazione (quadro B del modello 730, quadro RB del modello Redditi Pf).

 

Gli obblighi dichiarativi per le sublocazioni e i comodati.

Il contratto di sublocazione o di comodato non trasferisce al sublocatore o al comodatario la titolarità del reddito fondiario che resta in capo al titolare del diritto reale sul bene (diritto di proprietà o altro diritto reale). Pertanto, riguardo agli obblighi dichiarativi che hanno le parti:

• il titolare del diritto reale sul bene rimane obbligato a dichiarare il reddito fondiario (rendita catastale) derivante dall’immobile oggetto del contratto;
• il sublocatore o il comodatario è tenuto a dichiarare tra i redditi diversi i ricavi derivanti dal contratto di locazione applicando, in caso di opzione, il regime della cedolare secca.

 

Le Novità per gli Intermediari.

I soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare hanno obblighi di natura informativa tutte le volte che intervengono nella stipula di un contratto di locazione breve. Inoltre, se incassano o intercedono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione o dei corrispettivi, sono tenuti ad applicare una ritenuta quando versano al locatore la somma incassata.

In sintesi, gli intermediari devono:

• comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti di locazione breve stipulati a partire dal 1° giugno 2017 per il loro tramite;

• trattenere una somma, pari al 21% del canone, se intervengono anche nel pagamento o incassano i corrispettivi.

Le informazioni da trasmettere all’Agenzia delle Entrate sono:

• nome, cognome e codice fiscale del locatore;
• durata del contratto;
• indirizzo dell’immobile;
• importo del corrispettivo lordo.

Non tutti gli intermediari che agevolano l’incontro tra domanda e offerta di abitazione sono tenuti alla trasmissione dei dati, ma solo quelli che, oltre a tale attività, danno un supporto professionale o tecnico informatico nella fase del perfezionamento dell’accordo. Per esempio, l’intermediario deve comunicare i dati del contratto se il conduttore ha accettato la proposta di locazione tramite l’intermediario stesso o aderendo all’offerta di locazione tramite una piattaforma on line. Al contrario, se il locatore si avvale dell’intermediario solo per proporre l’immobile in locazione ma il conduttore comunica direttamente al locatore l’accettazione della proposta, l’intermediario non è tenuto a comunicare i dati del contratto. In questa situazione, infatti, ha solo contribuito a mettere in contatto le parti, rimanendo estraneo alla fase di conclusione dell’accordo.

Gli intermediari, residenti o non in Italia, quando intervengono nel pagamento o incassano i corrispettivi, hanno l’obbligo di operare e versare una ritenuta del 21% sull’ammontare dei canoni o dei corrispettivi lordi dovuti per la locazione e indicati nel contratto. Se il pagamento avviene con assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie su cui operare la ritenuta, non è tenuto a tale adempimento anche quando l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite.

L’aliquota del 21% va applicata sull’intero importo che il conduttore è tenuto a versare al locatore, inclusa, se prevista, la provvigione dovuta dallo stesso locatore all’intermediario e senza l’abbattimento forfettario del 5% che si applica nel regime di tassazione ordinaria dei canoni di locazione. Se la provvigione non è compresa nel corrispettivo della locazione, ma viene addebitata direttamente dall’intermediario al conduttore o al locatore (e quest’ultimo non la riaddebita al conduttore), non viene assoggettata a ritenuta.

Non rientrano nel corrispettivo lordo del contratto, sul quale si applica la ritenuta, eventuali somme richieste dal locatore a titolo di deposito cauzionale o penale.

Quando il pagamento avviene con carte di credito, di debito o prepagate, le banche, gli istituti di pagamento, gli istituti di moneta elettronica, Poste Spa e le società che offrono servizi di pagamento digitale e di trasferimento di denaro via internet non devono effettuare la ritenuta. Essi, infatti, intervengono in qualità di prestatori di servizi di pagamento e non di intermediari nella stipula dei contratti.

La ritenuta viene effettuata al momento del pagamento al beneficiario della somma richiesta per l’affitto e si considera operata:

• a titolo di imposta, se il locatore sceglie come regime di tassazione quello della cedolare secca; in questo caso la ritenuta sostituisce, per il locatore, l’Irpef e le addizionali sui redditi derivanti dalla locazione;

• a titolo di acconto, se il beneficiario non esercita, in sede di dichiarazione dei redditi, l’opzione per questa modalità di tassazione.

La ritenuta deve essere versata con il modello F24 entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è stata effettuata. Con la risoluzione n. 88/E del 5 luglio 2017, l’Agenzia delle Entrate ha istituito il codice tributo “1919” da utilizzare per il versamento.

Gli intermediari che sono intervenuti nella stipula del contratto e/o nell’incasso dei canoni o dei corrispettivi sono tenuti a conservare gli elementi posti a base delle informazioni da comunicare e dei dati relativi ai pagamenti o ai corrispettivi incassati per tutto il periodo previsto per la notifica di un avviso di accertamento (art. 43 del Dpr 600/1973).

In pratica, i dati vanno conservati fino al:

• 31 dicembre del quinto anno successivo a quello in cui è stata presentata la dichiarazione;

• 31 dicembre del settimo anno successivo a quello in cui la dichiarazione avrebbe dovuto essere presentata, nei casi di omessa presentazione o di presentazione di dichiarazione nulla.

 

I Contratti.

Riportiamo di seguito alcuni schemi contrattuali; in particolare due schemi-tipo, riguardanti il caso della “locazione con finalità turistiche”, il primo, tra due persone fisiche e il secondo, attraverso l’intermediazione di un’ Agenzia Immobiliare.

Ricordiamo che per questi tipi di contratto non è richiesta per legge l’adozione di un particolare schema contrattuale. Di conseguenza il contratto a finalità puramente turistiche è regolato essenzialmente dal capo del codice civile relativo alla locazione (artt. 1571 e seguenti). Tuttavia in tema di “Turismo” molte Regioni hanno emanato una specifica disciplina, trattandosi di materia ad esse riservata dall’art. 117 della Costituzione e quindi consigliamo, prima di procedere alla locazione con la sottoscrizione del relativo contratto, di informarsi se siano state emanate particolari disposizioni regionali riguardanti la locazione di unità abitative ammobiliate ad uso turistico, anche non imprenditoriale.

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE TURISTICO E PER USO VACANZA
(Ai sensi dell’art. 1 comma 2 lett. C della legge 431/98)

1) Il Signor ________________________ nato a __________________________ residente in _________________________________, codice Fiscale _____________________, di seguito denominata LOCATORE, concede in locazione per uso turistico e vacanza al Signor ___________________________________________________, nato a ___________________ il ___________________ Codice Fiscale ________________________ residente a _____________________ cap ___________ Via __________________________________ telefono _______________________ cellulare ____________ mail ____________________________ Documento Riconoscimento _______________ nr. ______________ rilasciato il _________________ da ____________________ di seguito denominato CONDUTTORE, il seguente immobile completamente arredato:
Appartamento sito in ______________ Via ____________ piano ______________ con _______ posti letto, compresi i bambini, composto inoltre da bagno, cucina, soggiorno.
La locazione viene fissata per il periodo dal _______ al ________con decorrenza entro le ore ___ del giorno _____________ al canone complessivo di Euro __________ (_/00), con spese di pulizia finali incluse, ed il CONDUTTORE si impegna ad ospitarvi un numero di persone non superiore ai posti letto sopraindicati.

2) Al momento della firma del presente contratto il CONDUTTORE versa al LOCATORE, che qui ne rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento, il 30% del totale equivalente alla somma di Euro _ (_/00), a titolo di caparra ai sensi dell’art.1386 Cod. Civ.

3) La rimanente somma di Euro________( /00), verrà versata dal CONDUTTORE al LOCATORE alla consegna delle chiavi a mezzo denaro contante o assegno circolare.

4) Il CONDUTTORE potrà ritirare le chiavi dell’immobile presso l’appartamento indicato a partire dalle ore __ del giorno di inizio della locazione e dovrà riconsegnarle entro le ore ___ dell’ultimo giorno di locazione.

5) Il CONDUTTORE dovrà segnalare al LOCATORE entro due ore dalla consegna delle chiavi le osservazioni relative alla pulizia dell’alloggio ed entro 48 ore eventuali difetti dell’immobile, degli arredi, compresi gli elettrodomestici; in mancanza di segnalazione, eventuali difetti e difformità si presumono conosciuti e considerati ininfluenti.

6) L’immobile è concesso in locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’art. 1 comma 2 lettera c) della legge n. 431/98, quindi il CONDUTTORE dichiara che non trasferirà la sua residenza nell’appartamento oggetto del presente contratto, né per motivi di lavoro, né per motivi di salute, né per motivi di studio, pena la risoluzione del contratto.

7) La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.

8) Nel caso in cui il CONDUTTORE non provveda al ritiro delle chiavi ed al contestuale saldo di quanto dovuto entro le ore 20.00 del giorno di inizio della locazione, salvo formale preavviso di ritardo, il LOCATORE ha diritto di ritenerlo rinunciatario e potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra.

9) Il CONDUTTORE dichiara di accettare il regolamento Condominiale.

10) Il soggiorno nell’immobile, di un numero di persone superiore a quello convenuto, comporterà la risoluzione del contratto ai sensi dell’art. 1456 cod. civ. La sublocazione è vietata.

11) Il LOCATORE o suo incaricato, previo avviso ed appuntamento, ha diritto di visitare o far visitare l’immobile locato nel corso della locazione per consentire idonei controlli ai fini contrattuali.

12) Nel caso di riconsegna anticipata delle chiavi rispetto al termine di scadenza della locazione l’intero canone già versato sarà trattenuto a titolo di penale.

13) Eventuali anticipazioni o proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto e in difetto saranno rinvenute nulle.

14) Il LOCATORE dichiara che tutta l’impiantistica dell’alloggio è in regola con le norme vigenti della sicurezza.

15) Spese eventuali di registrazione del presente contratto saranno a carico delle parti nella misura del 50% come per legge.

16) Il LOCATORE non è responsabile per furti o danni ad oggetti e/o valori contenuti nell’appartamento locato.

________ lì _______

IL CONDUTTORE ___________________

IL LOCATORE ________________________

Ai fini degli articoli 1341/1342 del CC, vengono qui specificatamente approvati gli articoli: 2 (versamento caparra); 3 (saldo canone locazione); 5 (obbligo segnalazione difetti); 6 (contratto per finalità turistica); 8 (recesso del contratto); 10 (facoltà di recesso per esubero numero di persone); 12 (riconsegna anticipata dell’immobile); 14 (sicurezza impianti); 16 (responsabilità furti o danni).

_______________ lì ___________

IL CONDUTTORE _________________________

IL LOCATORE ___________________________

 

CONTRATTO DI LOCAZIONE DI IMMOBILE PER FINALITA’ TURISTICA
(art. 1, comma 2, lett. c) legge 9 dicembre 1998, n. 431)

1. Il/La sottoscritta Agenzia/Agente Immobiliare (nome), di seguito denominato come “Agente”, rappresentato dal Sig. ………………(nome e cognome), iscritto nella sezione “Agenti con mandato a titolo oneroso” presso il ruolo della Camera di Commercio di …………, (oppure: iscritto al Registro imprese/R.E.A. della Camera di commercio di) al n. ………….., con sede in ……………., via ………………, n. ………………., tel………………, e-mail ………. per conto del Mandante sig. …………………(nome, cognome, res.), C.F. ………………… -oppure, se c’è mandato con procura-: in nome e per conto del Mandante sig. …………..(nome, cognome, res.), C.F. …………….. titolare, nella veste di ……….. , del potere di concedere in locazione il seguente immobile, idoneo ad essere concesso in locazione in base alle vigenti disposizioni di legge e conforme alle normative sulla sicurezza degli impianti, completamente arredato con i beni di cui all’inventario contenuto all’interno dell’immobile sito in ………………, via …………., n. ………, condominio ……………….. piano…………….. , concede in locazione ad esclusivo uso turistico del conduttore il suddetto immobile a ………………., nato a …………………………… , il …………, residente in ……………………. , via ………………….., n…………….., tel……………., e-mail…………, C.F.……………………………………, documento di identificazione …………, n.………., rilasciato da………….., il …………………………………di seguito denominato come <<Conduttore>>, che si impegna ad ospitarvi non più di ………….. persone, lui compreso, per il periodo, comunque non superiore a trenta giorni, dal ………………………….. al ……………………………….., allorché la locazione di cui al presente contratto cesserà senza bisogno di disdetta alcuna, che si intende sin d’ora data per allora, per un canone complessivo di € …………………. ( …………………….. ).

2. Al momento della firma del presente contratto il Conduttore versa all’Agente, che la incassa in nome e per conto (oppure: per conto) del Mandante e qui rilascia quietanza dell’avvenuto pagamento, la somma di €……………………………… titolo di caparra confirmatoria, ai sensi dell’art. 1385 c.c.

3. Il pagamento del canone dovrà avvenire nel momento in cui il Conduttore si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’ immobile. La caparra già versata sarà imputata al canone dovuto e quindi nel momento in cui si presenterà per ritirare le chiavi dell’immobile, il Conduttore dovrà versare a saldo la somma di €…………………………………

4. Sempre nel momento in cui si presenterà presso l’Agente per ritirare le chiavi dell’immobile, il Conduttore, oltre alle somme già precisate, verserà all’Agente, la somma di €………….. a titolo di deposito cauzionale infruttifero, somma che gli verrà restituita al termine della locazione, previa verifica dello stato dell’immobile e degli arredi e dei consumi per utenze.

5. Il Conduttore potrà ritirare le chiavi dell’immobile presso l’Agente a partire dalle ore …del giorno d’inizio della locazione e dovrà riconsegnarle entro le ore ……….. del giorno ultimo della locazione. L’Agente sarà disponibile per la consegna e il ritiro delle chiavi nell’arco dell’orario di apertura, e cioè tutti i giorni, dalle ore………alle ore……….., escluso il ……….

6. Le spese concernenti l’erogazione di luce, gas e acqua, le spese condominiali, tassa asporto rifiuti e le spese di manutenzione dell’immobile comprese le spese di piccola manutenzione, rimarranno a carico del Mandante locatore; di tutte le spese di cui sopra a carico del Mandante locatore per utenze, condominiali ed asporto rifiuti, si è già tenuto conto nella determinazione del canone di locazione, dovendosi pertanto ritenere le medesime già ricomprese forfettariamente nell’entità del medesimo. L’Agenzia potrà richiedere al Conduttore il rimborso di spese per utenze per la sola quota parte di costo eccedente l’importo di €…………………….., trattenendolo dal deposito cauzionale.

7. Il Conduttore dovrà segnalare all’Agente eventuali difetti dell’immobile e degli arredi o loro ammanchi rispetto all’inventario all’interno dell’immobile, entro ventiquattro ore dalla consegna delle chiavi. In mancanza di segnalazione, i suddetti difetti od ammanchi si presumeranno imputabili al Conduttore.

8. L’immobile è concesso in locazione esclusivamente per finalità turistica ai sensi dell’art.1, comma 2, lettera c), della legge n. 431/98. Sono ammessi/non sono ammessi animali di piccola taglia.

9. La consegna delle chiavi avverrà solo a seguito del versamento di tutte le somme dovute.

10. Nel caso in cui il Conduttore non provveda al ritiro delle chiavi e al contestuale saldo di quanto dovuto entro il secondo giorno successivo a quello d’inizio del periodo di locazione, l’Agente, in nome e per conto del Mandante, potrà recedere dal contratto, ritenendo la caparra, oppure in caso di mancata locazione in sostituzione potrà pretendere il versamento dell’intero canone convenuto.

11. Il Conduttore dichiara di conoscere e di accettare il regolamento condominiale, (allegato al presente contratto).

12. L’ospitalità nell’immobile, di un numero di persone superiore a quello convenuto comporterà la risoluzione del contratto, ai sensi dell’art. 1456 cod.civ. e l’obbligo di versare all’Agente, che la incasserà in nome e per conto del Mandante, una somma pari all’ammontare del canone convenuto, a titolo di penale ai sensi dell’art. 1382 cod.civ. anche trattenendo a tal fine il deposito cauzionale.

13. La sublocazione, il comodato o la cessione in godimento a qualsiasi altro titolo a terzi è vietata.

14. Dalla somma che il Conduttore consegnerà a titolo di cauzione verranno detratti, al momento della restituzione, gli importi necessari per riparare gli eventuali danni sofferti dall’immobile e/o dagli arredi o loro ammanchi, a lui imputabili. Qualora l’ammontare dei danni o degli ammanchi dovesse superare quello del deposito cauzionale, anche questa differenza dovrà essere versata all’Agente, che la incasserà sempre in nome e per conto del Mandante.

15. Nel caso di riconsegna delle chiavi anticipata rispetto al termine di scadenza della locazione il canone già versato non verrà restituito.

16. Eventuali proroghe della locazione dovranno essere convenute per iscritto.

17. Le parti si danno reciprocamente atto che, per quanto non previsto, il presente contratto è esclusivamente regolato dalle norme del codice civile e della vigente legge regionale in materia, trattandosi di locazione stipulata per soddisfare esigenze abitative aventi finalità turistica.

18. Tutte le controversie nascenti dal presente contratto verranno deferite al servizio di mediazione della Camera di Commercio di ……… risolte secondo il Regolamento da questa adottato in quanto compatibile con la normativa vigente in materia.

19. Trattandosi di contratto di locazione di durata non superiore ai trenta giorni il medesimo è soggetto a registrazione solo in caso d’uso ai sensi dell’Art. 2-bis dell’Allegato A – Tariffa, Parte Seconda, al D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131.

(DATA E LUOGO)
Lì_________________, presso gli uffici dell’Agente/Agenzia, in _______________
Il Conduttore L’Agente
_______________ _______________

Ai fini degli artt. 1341 e 1342 c.c., vengono qui specificatamente approvate le clausole 6, 7, 10, 11, 13, 15.
Lì_________________, presso gli uffici dell’Agente/Agenzia, in _______________
Il Conduttore L’Agente
_______________ _______________

ALLEGATI : (Regolamento Condominio)

Il conduttore autorizza il locatore, relativamente al contratto di locazione sottoscritto, a comunicare a terzi i propri dati anagrafici e personali secondo le modalità previste dal D.lgs n. 193/06.

Il Conduttore
_______________