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Rinegoziazione, Portabilità, Cambio del Mutuo

Rinegoziazione, Portabilità, Cambio del Mutuo

Come Cambiare in Corsa le Condizioni dei Mutui.

Continuiamo la serie di articoli dedicati ai “Mutui”,  analizzando la possibilità di modificare le condizioni del nostro mutuo.

Le variazioni nell’andamento del costo del denaro e le innovazioni nelle offerte sul mercato, possono far sorgere, in alcuni casi, la convenienza a “cambiare in corsa” le condizioni dei mutui: tali modifiche si possono effettuare con diversi strumenti.

La rinegoziazione (a volte meglio: ricontrattazione) è un istituto di nuova affermazione nel panorama giuridico europeo, ma è comunque legato a un nuovo accordo di entrambe le parti (banca – cliente), e difficilmente può essere oggetto di una pretesa unilaterale da parte del mutuatario. La rinegoziazione riguarda principalmente il tasso e/o la durata. Ai sensi della Legge 244/2007 è sempre salva la possibilità del creditore originario e del debitore di pattuire la variazione delle condizioni del contratto di mutuo in essere senza spese e mediante scrittura privata anche non autenticata. Nei casi in cui qualche banca abbia obiettive ragioni per chiedere di formalizzare l’accordo di rinegoziazione in forma notarile o autentica il Consiglio Nazionale del Notariato ha comunicato la disponibilità a una concreta riduzione dei compensi dovuti per l’intervento del notaio.

La Legge 40/2007 ha previsto un nuovo modo per far conseguire risparmi ai mutuatari: si tratta della “portabilità” (o surrogazione). Il mutuatario può accordarsi con una nuova banca per avere un altro mutuo con cui estinguere quello con la banca originaria che non può opporsi; il nuovo prestito sarà garantito dalla stessa ipoteca già concessa a garanzia del mutuo originario.

Al fine di usufruire di condizioni finanziarie più favorevoli ed eventualmente di ottenere anche liquidità per soddisfare sopraggiunte necessità finanziarie, è anche possibile estinguere il vecchio mutuo per accenderne uno nuovo presso la stessa o un’altra banca (mutuo di sostituzione). In tale caso, occorrerà tener conto sia dei costi connessi con l’anticipata estinzione, sia di quelli derivanti dall’accensione di un nuovo contratto di finanziamento.

Si propone a fini esplicativi la seguente tabella riassuntiva delle diverse figure con le principali differenze.

 

IPOTESI SI PUÒ
MODIFICARE
NON SI PUÒ
MODIFICARE
COSTI
1) Rinegoziazione o ricontrattazione
(si modifica il mutuo
esistente)
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la somma mutuata in aumento
• la banca
• commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ se spettante sul mutuo originario
• atto notarile: del tutto eventuale, e, nel caso, con parcella molto bassa
2) Mutuo di surrogazione
(si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo ma utilizzando la ipoteca originaria)
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la banca
(modifica obbligatoria)
• la somma mutuata in aumento • commissioni bancarie: NO
• imposta sostitutiva: NO
• detraibilità interessi: SÌ
se spettante sul mutuo
originario
• atto notarile: comprensivo del nuovo mutuo (parcella
contenuta); sola autentica della dichiarazione di
surroga dell’ipoteca
(parcella molto bassa)
3) Mutuo di sostituzione
(si chiude il vecchio mutuo e se ne accende uno nuovo)
• il tipo di tasso
• la misura del tasso
• la durata
• la somma mutuata,
anche in aumento
• la banca
• può doversi pagare alla banca originaria una penale di estinzione, ridotta
come da citati accordi con Abi
• può essere NECESSARIO
cancellare la vecchia ipoteca
• costi bancari per l’accensione di nuovo mutuo
• imposta sostitutiva: SÌ
• detraibilità interessi: SÌ
se spettante sul mutuo
originario, ma sempre
limitatamente all’importo residuo del mutuo originario, oltre spese assimilate.
• atto notarile: NECESSARIO, con parcella pari a quella di
una nuova pratica

 

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati ai “Mutui”. Continuate a seguirci!

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