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Gli Immobili da Costruire e il Rent to buy

Gli Immobili da Costruire e il Rent to buy

Quando possiamo utilizzare il contratto di per gli Immobili da Costruire.

Proseguiamo con gli articoli dedicati al “Rent To Buy” parlando del caso degli immobili da costruire. Vediamo come e quando è possibile utilizzare questo tipo di contratto.

L’art. 23, c. 4, D.L. 133/2014 stabilisce che se il rent to buy riguarda un’abitazione in costruzione il divieto previsto dall’articolo 8 del Dlgs 122/2005 opera fin dalla concessione dell’utilizzo: “Il notaio non può procedere alla stipula dell’atto di compravendita se, anteriormente o contestualmente alla stipula, non si sia proceduto alla suddivisione del finanziamento in quote o al perfezionamento di un titolo per la cancellazione o frazionamento dell’ipoteca a garanzia o del pignoramento gravante sull’immobile”.

Questo articolo, dunque, stabilisce che se il rent to buy riguarda un’abitazione gravata da ipoteca o pignoramento, l’impedimento posto a carico del notaio si applica sin dal momento della stipula del contratto di utilizzo e non solo al momento di stipula del successivo atto di vendita (in funzione del quale viene concesso l’utilizzo dell’immobile).

Il legislatore ha voluto, con tale disposizione, derogare alla disciplina ordinaria dettata dall’art. 8 Dlgs 122/2005, a tutela del conduttore/acquirente. La norma tuttavia non sembra avere ampi spazi operativi dato il suo circoscritto ambito di applicazione.

In particolare l’art. 8 Dlgs 122/2005 si applica nei seguenti casi:

• rent to buy preceduto da un preliminare sottoscritto tra le medesime parti quando l’immobile era ancora in corso di costruzione, qualora esse si accordino di attuare gli impegni reciprocamente assunti stipulando un rent to buy al posto del previsto atto di vendita definitivo;

• preliminare (perfezionato quando l’immobile era ancora in corso di costruzione) con il quale le parti si siano impegnate proprio alla stipula di un rent to buy;

• rent to buy che riguarda un edificio ancora in corso di costruzione, non ancora dichiarato agibile, e come tale rientrante a pieno titolo nell’ambito di applicazione del Dlgs 122/2005.

Si tratta, comunque, di ipotesi “marginali”: è facile prevedere che, nella stragrande maggioranza dei casi in cui a stipulare il rent to buy siano un imprenditore/costruttore e una persona fisica, il contratto riguarderà un immobile già ultimato e agibile, e che tra le parti non vi siano state trattative preventive sullo stesso immobile quando ancora era in corso di costruzione, con la conseguenza che non vi sarà spazio per l’applicazione della disciplina dell’art. 8 Dlgs 122/2005. D’altra parte il rent to buy è stato pensato proprio per incentivare la vendita del patrimonio edilizio esistente delle imprese costruttrici, rimasto invenduto a causa della sfavorevole congiuntura di mercato.

Presupposti per l’applicazione della disciplina sugli immobili da costruire dettata dal Dlgs 122/2005

• che a vendere sia un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa (quindi la disciplina non si applica se a vendere è un privato);

• che ad acquistare sia una persona fisica;

• che il bene che viene venduto sia un immobile da costruire (per il quale sia già stato richiesto il permesso di costruire e i cui lavori non siano ancora stati completati, trovandosi ad uno stadio tale da non consentire il rilascio del certificato di agibilità).

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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