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I Pro e i Contro del Rent to buy

I Pro e i Contro del Rent to buy

Terminiamo con gli articoli dedicati al ”  analizzando i pro e i contro di questo tipo di contratto.

Il rent to buy è stato introdotto nel nostro ordinamento per ovviare alle difficoltà congiunturali in cui si trova il mercato immobiliare, causate dalla mancanza di liquidità e dalla difficoltà, per i potenziali acquirenti, di accedere al credito bancario. Con il rent to buy, infatti, il conduttore/acquirente può pagare il prezzo ratealmente, nel corso del tempo (sino ad un massimo di 10 anni per preservare le tutele connesse alla trascrizione del contratto) pur ottenendo l’immediata disponibilità dell’immobile. Il proprietario, a sua volta, riceve un beneficio economico, rappresentato dal canone periodico, sino a che non venga perfezionato l’atto finale di vendita.

Qui di seguito si riportano, in sintesi, i vantaggi e gli svantaggi che il rent to buy presenta per il proprietario/venditore, da un lato, e il conduttore/acquirente dall’altro.

I Vantaggi

Il proprietario/venditore

• Mantiene la proprietà dell’alloggio sino a che non venga pagato l’intero prezzo convenuto;

• riceve un beneficio economico a fronte del rinvio nel tempo della vendita, costituito dal diritto all’incasso del canone nella sua duplice componente;

• non è soggetto all’applicazione della disciplina vincolistica della locazione.

Il conduttore/acquirente

• Potrà opporre al terzo acquirente il rapporto di utilizzo per effetto della trascrizione (si producono infatti gli stessi effetti della trascrizione del contratto di locazione della durata di più di nove anni visto il richiamo all’art. 2634, c. 1, n. 8, c.c.);

• potrà opporre ai terzi l’obbligo assunto dal proprietario di vendergli il bene (mediante l’“effetto prenotativo” ), dovendo il rent to buy essere trascritto (art. 2645bis c.c.). Tale effetto, peraltro, è limitato nel tempo (l’atto di vendita deve essere trascritto entro il termine di scadenza del rent to buy e comunque entro 10 anni dalla sua trascrizione);

• non avrà nessun obbligo, ma solo diritto all’acquisto del bene con piena libertà di decidere, alla scadenza, se esercitare o meno tale diritto;

• i costi a carico saranno limitati alla sola manutenzione ordinaria;

• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI), rimarrà a carico del proprietario/ venditore.

 

Gli Svantaggi

Il proprietario/venditore

• Non potrà imporre un obbligo all’acquisto al conduttore (e potrà, tutt’al più, essere compensato con la quota della componente dei canoni imputabile al prezzo di vendita che il concedente può trattenere in base al contratto);

• dovrà ricorrere all’autorità giudiziaria per recuperare la disponibilità dell’alloggio in caso di mancata restituzione una volta cessati gli effetti del contratto (per scadenza del termine senza esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore, per risoluzione, per recesso, ecc.);

• dovrà essere attivato il procedimento “ordinario” di cui all’art. 605 e segg. c.p.c. (relativi al processo di esecuzione per consegna o rilascio) che richiede, attualmente, tempi lunghi per la sua conclusione;

• il carico fiscale, per imposte dirette e per imposte locali (IMU, maggior quota TASI) rimane a carico del concedente;

• non potrà fruire delle agevolazioni prima casa, nel caso di acquisto di nuova abitazione;

• i costi da sostenere per le riparazioni straordinarie sono a suo carico.

Il conduttore/acquirente

• Sarà escluso dalle tutele connesse alla disciplina vincolistica propria della locazione;

• perderà la componente da imputare al prezzo di acquisto, nel caso non venga esercitato il diritto all’acquisto del bene (limitatamente alla parte di detta componente che le parti debbono indicare in atto).

 

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati agli “Immobili”. Continuate a seguirci!

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