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Il Fallimento nel Rent to buy

Il Fallimento nel Rent to buy

Proseguiamo con gli articoli dedicati al ”  analizzando l’Ipotesi Fallimento sia del Conduttore che del Conducente.

Il Fallimento del Concedente

Il fallimento del concedente non determina, di per sé, la cessazione del contratto che prosegue vincolando entrambe le parti. In questo caso non opera la disciplina fallimentare ordinaria. Il contratto, pertanto, prosegue, senza che il curatore possa opporsi. (art. 23, c. 6, D.L. 133/2014). Il curatore fallimentare, per non essere vincolato al contratto (e quindi recuperare la disponibilità materiale dell’immobile, sciogliendosi dall’obbligo di vendita al termine del periodo di utilizzo) dovrà agire in revocatoria, sempre che ne ricorrano i presupposti; in particolare, ai sensi della normativa vigente, al pari di ogni altro contratto, il rent to buy potrà essere revocato, se:

• siglato nell’anno anteriore alla dichiarazione di fallimento;

• le prestazioni eseguite dal concedente, o gli obblighi che ha assunto, sorpassano di oltre un quarto ciò che a lui è stato dato o promesso, e sempre che il conduttore non riesca a provare che non conosceva lo stato di insolvenza del concedente.

In ogni caso i rent to buy debitamente trascritti non sono soggetti a revocatoria fallimentare, sempre che non siano cessati gli effetti della trascrizione, che siano stati conclusi a giusto prezzo e che riguardino:

• immobili ad uso abitativo destinati ad essere l’abitazione principale del conduttore o di suoi parenti e affini entro il terzo grado;

• oppure immobili ad uso non abitativo destinati a costituire la sede principale dell’attività d’impresa del conduttore, purché alla data di dichiarazione di fallimento tale attività sia effettivamente esercitata, ovvero siano stati compiuti investimenti per darvi inizio.

Nel caso di mancata esecuzione del contratto a causa della dichiarazione di fallimento, i crediti del conduttore che ne conseguono hanno privilegio speciale sull’immobile oggetto del rent to buy, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della dichiarazione di fallimento (art. 2775bis c.c., norma espressamente richiamata dall’art. 23, c. 3, D.L. 133/2014).

Il Fallimento del Conduttore

L’art. 23, c. 6, D.L. 133/2014, stabilisce che “in caso di fallimento del conduttore, si applica l’articolo 72 del regio decreto 16 marzo 1942, n.267, e successive modificazioni; se il curatore si scioglie dal contratto, si applicano le disposizioni di cui al comma 5”. Il fallimento del conduttore non comporta la cessazione del contratto, ma ne determina la sospensione secondo i termini disposti dalla legge fallimentare e ciò sino al momento in cui il curatore fallimentare, con il consenso del comitato dei creditori, dichiari:

• di subentrare nel contratto al posto del conduttore fallito, assumendo tutti i relativi obblighi;

• oppure, di sciogliere il contratto .

A tal fine il concedente può costringere il curatore a prendere una decisione, facendogli assegnare dal giudice delegato un termine non superiore a sessanta giorni, decorso il quale il contratto si intende sciolto. Nel caso di scioglimento del contratto (a seguito della scelta del curatore oppure in caso sia decorso il termine assegnato dal giudice), il concedente avrà diritto:

• alla restituzione dell’immobile;

• ad acquisire i canoni sino a quel momento incassati;

• a far valere il credito conseguente al mancato adempimento (ad esempio per il pagamento dei canoni scaduti e non pagati).

In pratica il concedente, in caso di scioglimento del contratto, avrà diritto a trattenere i canoni sino a quel momento pagati dal conduttore per il loro intero importo, e quindi anche per la componente da imputare al prezzo di vendita (a meno che le parti non abbiano stabilito diversamente in contratto); resta, inoltre, fermo il diritto del concedente di ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati (il relativo credito dovrà essere fatto valere nel passivo del fallimento). Il concedente, invece, non potrà chiedere il risarcimento del danno eventualmente subito, essendo tale possibilità espressamente esclusa dalla legge fallimentare.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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