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Il Regime Fiscale del Rent to buy

Il Regime Fiscale del Rent to buy

Proseguiamo con gli articoli dedicati al ”  analizzando il . L’art. 23 D.L. 133/2014 non indica a quale trattamento fiscale dovrà essere assoggettato il rent to buy. A colmare la lacuna normativa ha pensato l’Agenzia delle Entrate con apposita circolare esplicativa.

Bisogna distinguere:
• tra imposte indirette e imposte dirette;
• se il concedente/proprietario è un “privato” ovvero un soggetto IVA (con ulteriore distinzione a seconda che il bene sia ad uso abitativo o un bene strumentale);
• se si tratta dell’atto iniziale (ossia il contratto con cui viene concesso l’utilizzo dell’immobile in funzione della successiva vendita), oppure dell’atto finale (che comporta il trasferimento dell’immobile).

IMPOSTE INDIRETTE

Concedente/proprietario“privato” (non soggetto IVA)

Atto iniziale

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica in questo caso la disciplina
della locazione; tale componente sarà pertanto assoggettata a imposta di registro con aliquota del 2% (0,50% se il contratto ha per oggetto fondi rustici);

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: si applica la disciplina residuale prevista per gli atti riguardanti prestazioni a contenuto patrimoniale (e richiamata dal Testo Unico in materia di imposta di registro anche per gli acconti di prezzo previsti in un contratto preliminare). Tale componente sarà pertanto assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo di tale imposta dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita).

Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”: si può pagare un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, da calcolarsi sulla componente del canone imputabile all’utilizzo), al posto dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude la possibilità, per il concedente, di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici di variazione prezzi ISTAT. Nel caso di esercizio dell’opzione “cedolare secca”, il contratto di rent to buy sarà pertanto assoggettato alla sola imposta di registro del 3% sulla componente da imputare al prezzo di vendita.

Atto finale

Bisogna distinguere tra:

• abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta di registro con aliquota 2% (minimo €1.000,00), imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00;

• ogni altro fabbricato, nonché terreni che non siano a destinazione agricola: imposta di registro aliquota 9% (minimo €1.000,00) imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00;

• terreni agricoli: imposta registro aliquota 12% (minimo €1.000,00), imposta di trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00; (ferme restando le agevolazioni previste nel caso di acquisto di coltivatori diretti o imprenditori agricoli a titolo professionale).

All’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto iniziale. Inoltre nel caso di fabbricati ad uso abitativo, qualora vi siano le condizioni, è fatta salva l’applicazione del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo convenuto).

 

Concedente/proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto IVA) per immobili ad uso abitativo

Atto iniziale

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina prevista per la locazione. La locazione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA. Pertanto tale componente:
– non sarà assoggettata ad IVA;
– sarà assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 2%.
Tuttavia, se il concedente è l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile può optare per il regime di imponibilità IVA. (l’opzione va esercitata nello stesso contratto di rent to buy), con la conseguenza che la componente imputabile al pagamento dell’utilizzo sarà assoggettata:
– ad IVA (con aliquota del 10%);
– ad imposta di registro in misura fissa (€200,00).

• la componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita: valgono le prescrizioni previste per la cessione di fabbricati abitativi.

La vendita di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA salvo i casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita si effettui entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita si effettui oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente/cedente.

La componente imputabile a prezzo, pertanto:
– nel caso di esenzione IVA sarà soggetta a imposta di registro con aliquota del 3% (con diritto, peraltro, allo scomputo dall’imposta di registro dovuta per l’atto finale di vendita del bene);
– nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione): sarà assoggettata ad IVA (con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi) e a imposta di registro in misura fissa (€200,00).

Atto finale

La cessione di un fabbricato abitativo rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA salvo i casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita sia effettuata entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita sia effettuata oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente /cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale:

• nel caso di esenzione IVA sarà assoggettato a imposta di registro con le seguenti modalità:
– se abitazioni (escluse categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e relative pertinenze (peraltro solo un’unità tra quelle classificate C/6, C/2 o C/7) per le quali sussistano le condizioni per fruire delle agevolazioni prima casa: imposta di registro con aliquota 2% (minimo €1.000,00), imposta trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00.
– per ogni altra abitazione: imposta registro aliquota 9% (minimo €1.000,00), imposta trascrizione €50,00, imposta catastale €50,00.

Dall’imposta di registro dovuta per la cessione del bene, va scomputata l’imposta del 3% pagata sulla componente dei canoni da imputare al prezzo di vendita in occasione della registrazione dell’atto iniziale. Inoltre, nel caso di fabbricati ad uso abitativo è fatta salva, l’applicazione, del meccanismo del “prezzo valore” (applicazione delle imposte su una base imponibile costituita dal valore catastale, a prescindere dal corrispettivo).

• nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) sarà assoggettato:
– ad IVA con aliquota del 4% se prima casa, del 22% in caso di abitazioni classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, e del 10% negli altri casi (previa decurtazione degli acconti pagati attraverso la componente dei canoni imputabile a prezzo di vendita);
– a imposta di registro, di trascrizione e catastale in misura fissa (€200,00 per ciascuna imposta).

 

Concedente/proprietario che agisce nell’esercizio di impresa (soggetto IVA) per immobili strumentali

Atto iniziale

Bisogna distinguere, ai fini fiscali, tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina prevista per la locazione.

La locazione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA. Pertanto tale componente:
– non sarà assoggettata ad IVA;

 – sarà assoggettata ad imposta di registro con aliquota del 1%.

Tuttavia il concedente (anche se diverso dall’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy) può optare per il regime di imponibilità IVA con la conseguenza che la componente imputabile al pagamento dell’utilizzo sarà assoggettata:
– a IVA (con aliquota del 22%);
– a imposta di registro proporzionale con aliquota dell’1%.

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: valgono le prescrizioni previste per la vendita dei fabbricati strumentali.

La vendita di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA4 salvo i casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita sia eseguita entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy, e la vendita sia eseguita oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero; o qualsiasi altro concedente/ cedente diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente /cedente.

La componente imputabile a prezzo, pertanto:
– nel caso di esenzione IVA sarà soggetta a imposta di registro in misura fissa (ciò perché anche la vendita finale, in questo caso, è soggetta a imposta di registro in misura fissa);
– nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione): sarà assoggettata ad IVA (con aliquota ordinaria del 22%) e a imposta di registro in misura fissa (€200,00).

Atto finale

La cessione di un fabbricato strumentale rientra, in via generale, tra le operazioni esenti IVA salvo i seguenti casi in cui:
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita sia effettuata entro i 5 anni dalla costruzione o dal recupero: in questo caso il regime di imponibilità IVA è obbligatorio;
– il concedente/cedente sia l’impresa che ha costruito o recuperato/ristrutturato l’immobile oggetto di rent to buy e la vendita sia effettuata oltre i 5 anni dalla costruzione o dal recupero; o qualsiasi altro concedente/ cedente diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino: in questo caso il regime di imponibilità IVA è applicabile su opzione del concedente /cedente.

Il prezzo di cessione in occasione dell’atto finale:
• nel caso di esenzione IVA sarà assoggettato:
– a imposta di registro in misura fissa (€200,00);
– a imposta di trascrizione con aliquota del 3%;
– a imposta catastale con aliquota dell’1%.

• nel caso di imponibilità IVA (obbligatoria o su opzione) sarà assoggettato:
– a IVA con aliquota ordinaria del 22% (previa decurtazione degli acconti pagati attraverso la componente dei canoni imputabile a prezzo di vendita);
– a imposta di registro in misura fissa (€200,00);
– a imposta di trascrizione con aliquota del 3%;
– a imposta catastale con aliquota dell’1%.

IMPOSTE DIRETTE (IRPEF, IRES, IRAP)

Concedente/proprietario “privato” (non soggetto IVA)

Atto iniziale

Bisogna distinguere tra:

• la componente dei canoni da imputare a pagamento dell’utilizzo: si applica la disciplina della locazione. Pertanto tale componente deve considerarsi, per il concedente, rilevante ai fini della determinazione del reddito da assoggettare ad IRPEF, qualora essa, ridotta forfetariamente del 5%, sia superiore al reddito medio ordinario (ossia alla rendita catastale). In caso contrario il concedente dichiarerà ai fini IRPEF la rendita catastale.

Se il rent to buy riguarda immobili ad uso abitativo, il concedente può optare per il regime della “cedolare secca”: si può pagare un’imposta sostitutiva (nella misura del 21% o del 15%, a seconda del tipo di contratto stipulato, da calcolarsi sulla componente del canone imputabile a corrispettivo dell’ utilizzo) in sostituzione dell’IRPEF, delle relative addizionali, dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo. L’opzione per la cedolare secca esclude per il concedente la possibilità, di chiedere eventuali aggiornamenti del canone di locazione in base agli indici di variazione prezzi ISTAT;

• la componente dei canoni da imputare a prezzo di vendita: non assume alcuna rilevanza ai fini reddituali trattandosi di un acconto versato dal conduttore come anticipo del prezzo, che per il concedente rappresenta un debito.

Atto finale

Il corrispettivo di vendita dell’immobile assume rilevanza ai fini IRPEF solo nel caso in cui si determini una plusvalenza tassabile a norma di legge ossia nei casi di:
– plusvalenze realizzate mediante la lottizzazione di terreni, o l’esecuzione di opere per renderli edificabili, e la successiva vendita, anche parziale, dei terreni e degli edifici;
– plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari; nonché, in ogni caso, plusvalenze realizzate mediante vendita di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, esclusi quelli acquisiti per successione e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari; nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni edificabili; in caso di vendita di
immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante.

Al riguardo la circolare dell’Agenzia delle Entrate ha precisato che le quote di canone imputabili al prezzo diventano imponibili ai fini IRPEF non durante il periodo di utilizzo ma al momento della vendita dell’immobile, ossia quando viene stipulato l’atto finale. Pertanto, nel caso di rent to buy avente per oggetto fabbricati, il termine dei 5 anni dall’acquisto va calcolato riferendosi al momento di stipula dell’atto finale e non di quello iniziale. Ad esempio nei confronti di un contribuente che ha acquistato un immobile il 3 febbraio 2014 e successivamente lo concede in utilizzo con un rent to buy, l’eventuale plusvalenza è assoggettata a tassazione come reddito diverso, se l’atto finale viene stipulato prima del 3 febbraio 2019. A sua volta per l’acquirente il termine quinquennale decorrerà dalla data di stipula dell’atto finale.

 

Va precisato che nel periodo dell’utilizzo le imposte legate al possesso dell’immobile (ad esempio l’IMU) sono a carico del proprietario, come nel caso dei contratti di locazione. La TASI invece va pagata in parte dal proprietario e in parte dal conduttore, secondo le percentuali fissate da ciascun comune. La TARI (tassa sui rifiuti) è invece a carico del conduttore, che in quanto detentore dell’immobile, si avvale del servizio di raccolta dei rifiuti.

 

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Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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