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Inadempimento del Concedente nel Rent to buy

Inadempimento del Concedente nel Rent to buy

Gli Obblighi del Concedente nel

Proseguiamo con gli articoli dedicati al “Rent To Buy”  vedendo quali sono gli obblighi del Concedente e cosa succede in caso di inadempimento.

Dalla stipula di un rent to buy derivano obblighi a carico del concedente, il principale dei quali è certamente l’obbligo della consegna dell’immobile al conduttore. Il concedente è inoltre obbligato ad adottare tutte le misure e i comportamenti necessari per assicurare al conduttore il godimento dell’immobile e comunque ad astenersi da tutti quei comportamenti che possano pregiudicare il diritto del conduttore.

Altro obbligo fondamentale per il concedente è quello di procedere alla vendita del bene qualora il conduttore intenda procedere all’acquisto nel rispetto dei termini convenuti. Si ritiene che l’obbligo di vendita del concedente possa riguardare, oltre che la piena proprietà dell’immobile (come avverrà nella stragrande maggioranza dei casi), anche un diverso diritto: ad esempio un diritto di usufrutto.

In caso di inadempimento del concedente agli obblighi cui è tenuto , il conduttore potrà scegliere se chiedere:

• l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi un “obbligo di fare” ossia un obbligo di tenere un certo comportamento o di svolgere una determinata attività;

• l’adempimento in forma specifica (art. 2932 c.c.) nel caso in cui l’inadempimento riguardi l’obbligo di vendere l’immobile; ovviamente per mantenere l’effetto “prenotativo” connesso alla trascrizione di un rent to buy, la domanda per ottenere l’esecuzione dell’obbligo dovrà essere trascritta entro il termine di durata del contratto, e comunque non oltre i dieci anni dalla trascrizione originaria;

• la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.) la richiesta di risoluzione, però, non può essere legittimata da qualsiasi tipo di inadempimento: per legge deve trattarsi di un inadempimento non di scarsa importanza; a volte è la legge stessa che prevede rimedi alternativi alla risoluzione: si pensi, ad esempio alla disposizione in base alla quale se il proprietario rifiuta di eseguire le riparazioni poste a suo carico o ne ritarda l’esecuzione senza giusto motivo, il conduttore può farle eseguire a proprie spese, con diritto al rimborso e senza dover corrispondere nessun interesse.

Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Le Conseguenze per il Concedente della Risoluzione di un Rent to buy per suo Inadempimento

La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del concedente, lo stesso deve restituire la parte dei canoni imputata al corrispettivo, maggiorata degli interessi legali”. Pertanto, una volta intervenuta la risoluzione del contratto, il concedente:

• potrà trattenere i canoni pagati sino a quel momento, per la sola parte riferita all’utilizzo;

• dovrà invece restituire al conduttore i canoni pagati sino a quel momento, per la parte da imputare alla vendita , maggiorati degli interessi legali.

La norma è inderogabile perché è posta essenzialmente a tutela del conduttore. Le parti potranno, invece, disciplinare diversamente in contratto le conseguenze a carico del concedente, ma solo in senso peggiorativo. Ad esempio, prevedendo anche una penale a carico del concedente (ex art. 1382 c.c.).

I crediti del conduttore a seguito della risoluzione di un rent to buy per inadempimento del concedente hanno un privilegio speciale sull’immobile concesso in godimento, sempre che gli effetti della trascrizione non siano cessati al momento della risoluzione del contratto.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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