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Inadempimento del Conduttore nel Rent to buy

Inadempimento del Conduttore nel Rent to buy

L’Obbligo di Pagare il Canone

Proseguiamo con gli articoli dedicati al analizzando gli Obblighi a carico del Conduttore e le conseguenze in caso di Inadempimento.

Il rent to buy comporta vari obblighi a carico del conduttore; il principale è certamente l’obbligo del pagamento del canone. In caso di inadempimento del conduttore il concedente potrà, a sua scelta:

• avviare una procedura di esecuzione forzata su beni del conduttore, (art. 2910 c.c.) al fine di ottenere quanto gli è dovuto.
Si può ricorrere a questo rimedio nel caso in cui l’inadempimento del conduttore consista nel mancato pagamento dei canoni previsti in contratto.
L’art. 474 c.p.c. dispone che:
– l’esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo;
– sono titoli esecutivi gli atti ricevuti dal notaio e le scritture private autenticate (queste ultime, peraltro, solo relativamente alle obbligazioni di somme di denaro).
La circostanza che il rent to buy, per garantire piena tutela al conduttore/acquirente, debba avere la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata al fine di poter essere trascritto certamente facilita l’avvio di una procedura di esecuzione forzata.

• chiedere l’adempimento in forma specifica (art. 2931 c.c.).
Vi si può ricorrere nel caso in cui l’inadempimento del conduttore riguardi un “obbligo di fare”, come ad esempio quello di curare la manutenzione ordinaria dell’immobile.

• chiedere la risoluzione del contratto (art. 1453 e segg. c.c.).

Non tutti i tipi di inadempimento, però, possono legittimare la richiesta di risoluzione: anche in questo caso si applica la disposizione generale in base alla quale “il contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza, avuto riguardo all’interesse dell’altra”.

Ad esempio, per l’obbligo principale a carico del conduttore, ossia il pagamento dei canoni, è lo stesso legislatore che indica il “parametro” per stabilire se l’inadempimento debba considerarsi importante o meno: la norma, infatti, stabilisce che “Il contratto si risolve in caso di mancato pagamento, anche non consecutivo, di un numero minimo di canoni, determinato dalle parti, non inferiore ad un ventesimo del loro numero complessivo”. Le parti possono anche alzare il limite di “rilevanza” del mancato pagamento dei canoni, prevedendo, per poter chiedere la risoluzione del contratto, un numero di canoni non pagati superiore al ventesimo del loro numero complessivo. Non sembra, invece, possibile una deroga al “ribasso” e cioè al di sotto del ventesimo.

Resta fermo, in ogni caso, il diritto al risarcimento del danno.

Le Conseguenze della Risoluzione di un Rent to Buy per Inadempimento del Conduttore.

La legge stabilisce che “in caso di risoluzione per inadempimento del conduttore, il concedente ha diritto alla restituzione dell’immobile ed acquisisce interamente i canoni a titolo di indennità, se non è stato diversamente convenuto nel contratto”. Pertanto, una volta risoltosi il contratto, il concedente avrà diritto:

• alla restituzione dell’immobile. Se il conduttore non provvede al rilascio dell’immobile, il concedente dovrà intraprendere una nuova azione giudiziaria nei suoi confronti;

• ad acquisire i canoni sino a quel momento pagati per l’intero loro importo, e quindi anche per la parte da imputare al prezzo di trasferimento, che saranno fatti propri dal concedente a titolo di indennità per risarcirlo del danno subito. Le parti, tuttavia, possono introdurre in contratto una diversa disciplina, più favorevole al conduttore (prevedendo, ad esempio, che una certa percentuale della parte dei canoni da imputare a prezzo debba essere restituita a quest’ultimo), ovvero più favorevole al concedente (prevedendo, ad esempio, a carico del conduttore l’obbligo di corrispondere ulteriori somme a titolo di penale ex art. 1382 c.c., in caso di suo inadempimento).

Resta fermo il diritto del concedente ad ottenere il pagamento dei canoni scaduti e non pagati.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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