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La Restituzione dell’Immobile nel Rent to Buy

La Restituzione dell’Immobile nel Rent to Buy

Quando il Concedente ha Diritto alla Restituzione Immediata dell’Immobile

Proseguiamo con gli articoli dedicati al ”  vedendo cosa succede in caso di inadempimento e di mancato acquisto da parte del Conduttore.

Sia nel caso di inadempimento del conduttore, sia nel caso di mancato esercizio del diritto di acquisto, il concedente ha diritto alla restituzione immediata dell’immobile. Se però il conduttore non adempie al suo obbligo di riconsegna, al concedente non resta che rivolgersi all’autorità giudiziaria al fine di ottenere l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di consegna e rilascio dell’immobile.

La fattispecie peraltro non è disciplinata dalla norma sul rent to buy; si ritiene, al riguardo, che trovi applicazione il procedimento ordinario in materia di esecuzione per consegna e rilascio, e non invece il procedimento speciale per convalida di sfratto, ossia il procedimento espressamente previsto per i contratti di locazione e/o di affitto. Infatti quest’ultimo, proprio in quanto procedimento “speciale”, non può trovare applicazione al di fuori del perimetro applicativo delineato dalla legge, ossia con riferimento a rapporti diversi da quelli di locazione e di affitto.

Va ribadito che il rent to buy è considerato un contratto tipico, che nulla ha a che vedere con il contratto di locazione o con il contratto di affitto. Si caratterizza per il fatto che il godimento non è fine a sé stesso ma è finalizzato alla vendita dell’immobile. C’è in questo contratto, pertanto, una coesistenza di scopi – quello del godimento temporaneo e quello della vendita – che ne esclude qualsiasi parificazione.

Al contrario, il procedimento ordinario di per consegna e rilascio di immobile riguarda, indistintamente, tutte le ipotesi di azioni volte ad ottenere il rilascio di un immobile in virtù di un obbligo di natura contrattuale. Quindi nel caso del rent to buy per ottenere la restituzione del bene il concedente non sarà tenuto a dimostrare il suo titolo di acquisto della proprietà, ma sarà sufficiente che dimostri l’avvenuta consegna del bene e la sua mancata restituzione da parte del conduttore.

Si rammenta che, a norma di legge, ogni procedimento di esecuzione forzata può aver luogo solo in virtù di un titolo esecutivo, per un diritto certo, liquido ed esigibile e che, in particolare, per il procedimento di esecuzione forzata per consegna e rilascio, costituisce titolo esecutivo, in alternativa:

• una sentenza;
• qualsiasi altro provvedimento o atto al quale la legge attribuisce espressamente efficacia esecutiva;
• un atto ricevuto dal notaio, ossia un atto pubblico notarile.

Sotto questo profilo può essere pertanto quanto mai opportuno, soprattutto per il concedente, redigere il rent to buy nella forma dell’atto pubblico, precostituendo in tal modo un titolo esecutivo idoneo ad avviare, con immediatezza, la procedura di esecuzione forzata per consegna e rilascio (sempreché ricorrano anche gli altri presupposti per avviare tale procedura, ovvero che il diritto al rilascio sia certo, liquido ed esigibile, come nel caso di diritto del concedente al rilascio, alla scadenza del contratto, per mancato esercizio del diritto di acquisto del conduttore).

Un rent to buy redatto nella forma di atto pubblico, valendo come titolo esecutivo in caso di inadempimento dell’obbligo del conduttore alla restituzione dell’immobile, può consentire di ridurre, in maniera rilevante, i tempi connessi al procedimento di esecuzione.

Un contratto redatto nella forma di scrittura privata autenticata non potrà, invece, essere utilizzato come titolo esecutivo per avviare un’eventuale esecuzione forzata di consegna e rilascio. Le scritture private autenticate, per legge, costituiscono titolo esecutivo solo per obbligazioni di somme di denaro.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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