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La Trascrizione

La Trascrizione

Gli Effetti Prodotti dalla Trascrizione del .

Proseguiamo con gli articoli dedicati al “Rent To Buy” parlando della Trascrizione.

La trascrizione del rent to buy produce, secondo la legge, un duplice effetto, in relazione alle due “fasi” nelle quali si articola:

• un effetto di opponibilità ai terzi, con riguardo alla concessione dell’utilizzo;
• un effetto prenotativo simile a quello che si produce con la trascrizione di un contratto preliminare con riguardo all’obbligo del concedente di trasferire la proprietà del bene in caso di esercizio del diritto di acquisto da parte del conduttore.

Innanzitutto, con la trascrizione del rent to buy si ottiene l’opponibilità ai terzi della concessione dell’utilizzo; a tal fine la trascrizione è sempre necessaria anche se la durata convenuta è inferiore ai nove anni (al contrario di quanto previsto dalla legge per le locazioni, trascrivibili solo se di durata superiore).

La trascrizione del rent to buy produce anche un effetto prenotativo: ovvero, fa retroagire gli effetti della trascrizione dell’eventuale atto di vendita al momento della trascrizione del contratto medesimo. In questo modo viene garantita piena tutela al conduttore, consentendogli di acquisire l’immobile nello “stato di diritto” in cui si trovava al momento della stipula del rent to buy, e neutralizzando al contempo eventuali trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli successive alla trascrizione del contratto.

Per poter contare sull’effetto prenotativo di cui sopra, l’atto finale di vendita deve essere trascritto prima che scada il termine di durata del rent to buy e comunque entro dieci anni dalla trascrizione del rent to buy.

La trascrizione del rent to buy garantisce una specifica tutela al conduttore anche per il caso di inadempimento del concedente. Nel caso in cui, a seguito di tale inadempimento, il conduttore vanti dei crediti (ad esempio per il rimborso dei canoni pagati in relazione alla componente imputabile al prezzo di cessione), la legge riconosce un privilegio speciale sul bene immobile oggetto del contratto, e ciò a condizione che gli effetti della trascrizione non siano cessati (non sia scaduto cioè il termine di durata del contratto ovvero non siano passati più di dieci anni dalla sua trascrizione) al momento:

• della risoluzione del contratto, risultante da un atto con data certa;
• della domanda giudiziale di risoluzione del contratto o di condanna al pagamento;
• della trascrizione del pignoramento;
• dell’intervento nell’esecuzione promossa da terzi.

Tale privilegio, peraltro, non è opponibile:

• ai creditori garantiti da ipoteca relativa a mutui erogati al conduttore per l’acquisto dell’immobile;
• ai creditori garantiti da ipoteca iscritta a garanzia della quota di debito derivante da finanziamento fondiario, che il conduttore si sia accollata con il rent to buy o con altro atto successivo.

In tutti i casi in cui dovessero cessare gli effetti di un rent to buy a suo tempo trascritto si dovrà procedere alla cancellazione della trascrizione, essendo interesse del proprietario/concedente recuperare la piena disponibilità dell’immobile.

A tale cancellazione si potrà giungere con:

• il consenso debitamente manifestato dalle parti (nell’atto stesso con il quale vengono fatti cessare gli effetti del contratto, come nel caso di risoluzione consensuale, ovvero con un atto stipulato ad hoc, proprio per consentire la cancellazione della trascrizione);
• una sentenza passata in giudicato, nella quale viene ordinata la cancellazione della trascrizione.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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