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Mancato Acquisto nel Rent to buy

Mancato Acquisto nel Rent to buy

Il Mancato Acquisto da Parte del Conduttore

Proseguiamo con gli articoli dedicati al ”  vedendo cosa succede in caso di mancato acquisto da parte del Conduttore.

Il mancato esercizio del diritto all’acquisto dell’immobile concesso in godimento non costituisce inadempimento del conduttore (il comma 1bis dell’art. 23, D.L. 133/2014, infatti, così dispone: “Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”).

Il legislatore ha voluto così marcare la netta differenza tra questa ipotesi e quella dell’inadempimento del conduttore (disciplinata, invece, nel comma 5 dell’art. 23).

Se il conduttore decide di non procedere all’acquisto, il contratto, alla scadenza del termine convenuto, cesserà di produrre ogni effetto. Di conseguenza il concedente avrà diritto:

• alla riconsegna dell’immobile;
• a trattenere i canoni sino a quel momento pagati per l’intera componente riferita all’utilizzo, mentre dovrà restituire al conduttore la parte della componente da imputare a corrispettivo della vendita nella misura stabilita in contratto.

Nel rent to buy è quindi essenziale che siano disciplinate attentamente e in modo chiaro le conseguenze del mancato acquisto da parte del conduttore, e sia definita con precisione la quota dei canoni (per la componente da imputare al prezzo di vendita) che il concedente deve restituire in caso di mancato acquisto. La norma, peraltro, non pone dei limiti (massimi o minimi) alla quota da restituire: tutto è rimesso all’autonomia delle parti, libere di adottare la soluzione preferibile.

Definizione della quota imputabile a corrispettivo

La determinazione della quota della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere in caso di mancato acquisto da parte del conduttore, costituirà senza dubbio l’aspetto più delicato da affrontare nella fase delle trattative contrattuali, visti i contrapposti interessi in gioco:

• da un lato l’interesse del concedente a trattenere la maggior parte di questa componente, perché ciò potrà costituire un indubbio incentivo per il conduttore ad esercitare il proprio diritto di acquisto (infatti, in caso di mancato acquisto, il conduttore perderebbe gran parte se non tutto ciò che ha versato a titolo di anticipo del prezzo);
• dall’altro, l’interesse del conduttore a lasciare al concedente la minor parte di questa componente, per poter decidere più liberamente se acquistare o meno l’immobile.

La scelta finale sarà, ovviamente, influenzata da quelle che sono le reali aspettative delle parti, con la conseguenza che la parte della componente dei canoni imputabile al corrispettivo che il concedente potrà trattenere sarà tanto più elevata quanto più elevato e preponderante sarà l’interesse, per entrambe le parti, di giungere alla vendita finale dell’immobile.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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