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Subentro nel Rent to Buy

Subentro nel Rent to Buy

Il Subentro nella Posizione del Conduttore

Proseguiamo con gli articoli dedicati al parlando del subentro di un nuovo Conduttore. Vediamo di seguito come fare.

Il Contratto per Persona da Nominare

Il rent to buy può essere stipulato anche con lo schema del contratto per persona da nominare, che dà la facoltà al conduttore di sostituire a sé altra persona che assuma i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto. A tale schema si potrà ricorrere in occasione:

della stipula del contratto iniziale, ossia in occasione della concessione del bene in utilizzo.
In questo caso, con un’apposita clausola da inserire in contratto il conduttore potrà riservarsi la facoltà di designare entro un termine ben preciso da indicare sempre in contratto (normalmente non superiore a tre giorni per ragioni di carattere fiscale), una terza persona che subentri nella sua intera posizione contrattuale, assumendo in tal modo tutti i diritti (anzitutto il diritto all’utilizzo del bene e al suo acquisto nei termini convenuti) e tutti gli obblighi (anzitutto l’obbligo di pagare il canone nella sua doppia componente di corrispettivo dell’utilizzo e anticipo del prezzo) che discendono da esso. Fermo restando che, qualora la dichiarazione di nomina non venisse comunicata al concedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione del terzo designato o ad una procura rilasciata da quest’ultimo prima della stipula del contratto, il contratto stesso non verrà meno, vincolando al rispetto delle condizioni in esso contenute i contraenti originari.

• della stipula del contratto iniziale, ma non riferito all’intero contenuto del contratto, bensì al solo diritto all’acquisto spettante al conduttore.
In particolare si ritiene possibile che il conduttore, con apposita clausola da inserire in contratto, possa riservarsi la facoltà di nominare – in occasione dell’acquisto, e comunque entro il termine ultimo convenuto – un’altra persona per l’acquisto dell’immobile, che si assumerà solamente i diritti e gli obblighi che derivano dal contratto per la vendita dell’immobile. La persona che abbia accettato la designazione dovrà pagare il prezzo determinato in contratto al netto della parte dei canoni imputabile a corrispettivo (e quindi già pagata nel corso del rapporto dal conduttore/stipulante) e rimborsare al conduttore/stipulante la parte di prezzo anticipata da quest’ultimo col pagamento dei canoni (salvo che il conduttore non rinunci al rimborso, realizzando in tal modo una donazione indiretta).

• della stipula del contratto finale che comporta il trasferimento dell’immobile a seguito dell’acquisto da parte del conduttore.
In questo caso, con apposita clausola da inserire nel contratto di vendita, il conduttore potrà riservarsi la facoltà di nominare entro un termine preciso (non superiore, a tre giorni per ragioni di carattere fiscale) un’altra persona per l’acquisto definitivo dell’immobile. La persona designata, in conseguenza della sua accettazione, acquisterà l’immobile con effetto dal momento della stipula dell’atto, e sarà tenuta a rimborsare al conduttore/stipulante il prezzo che egli abbia già pagato (in parte col pagamento dei canoni), salvo che il conduttore/stipulante non rinunci al rimborso, concretizzando in tal modo una donazione indiretta. Se, invece, la dichiarazione di nomina non venisse comunicata al cedente entro il termine convenuto, unitamente all’accettazione della persona designata, il contratto stesso non verrà meno, e l’effetto traslativo si produrrà a favore del conduttore/stipulante. Potrà essere opportuno inserire già nel contratto iniziale un’apposita clausola con la quale sia riconosciuta al conduttore la facoltà di nomina in occasione della stipula del contratto traslativo finale.

Qualora si ricorra allo schema del contratto per persona da nominare, saranno applicate le seguenti prescrizioni:

• Possibilità di nomina di più persone e di nomina congiunta
È ammessa la nomina plurisoggettiva, ovvero di più persone che, con vincolo solidale tra di loro, assumano tutti i diritti e gli obblighi contrattuali, subentrando al conduttore/stipulante.
È ammessa inoltre la nomina congiunta; in questa ipotesi, il conduttore/stipulante non esce definitivamente dal contratto ma aggiunge a sé stesso un altro soggetto (o altri soggetti) per assumere insieme, in via solidale, tutti i diritti e gli obblighi discendenti dal contratto.

• Termine per la dichiarazione di nomina
Il termine entro il quale deve essere eseguita e comunicata al promittente (ossia al concedente/proprietario) la nomina è, in linea di principio, di 3 giorni. Così stabilisce la legge, con disposizione che può essere derogata in presenza di un diverso accordo delle parti. Peraltro il rispetto del termine di 3 giorni si impone per ragioni di carattere fiscale al fine di escludere doppie imposizioni (art. 32, DPR. 26 aprile 1986 n. 131 Testo Unico Imposta di registro).

• Efficacia della dichiarazione di nomina
La dichiarazione di nomina ha effetto solo se accompagnata dall’accettazione della persona nominata o se esiste una procura anteriore al contratto. La nomina di per sé non è sufficiente a coinvolgere il terzo designato nel contratto; a tal fine è necessaria la sua accettazione (che può essere manifestata anche in via “anticipata”, prima della stipula del rent to buy, mediante la sottoscrizione di apposita procura). La dichiarazione di nomina e la procura o l’accettazione della persona nominata devono rivestire la stessa forma che le parti hanno usato per il rent to buy; ad esempio, se esso è stipulato nella forma di atto pubblico, anche la dichiarazione di nomina, la procura e l’accettazione dovranno essere redatti per atto pubblico.

• Trascrizione della dichiarazione di nomina
Poiché nel caso del rent to buy la trascrizione è pressoché irrinunciabile al fine di assicurare un’adeguata tutela al conduttore, ne consegue che, ogni qualvolta si ricorra allo schema del contratto per persona da nominare, anche la dichiarazione di nomina deve essere trascritta (con l’indicazione della procura e/o dell’accettazione della persona nominata), in ottemperanza a quanto previsto dalla legge.

• Inefficacia della dichiarazione di nomina
In mancanza di una valida dichiarazione di nomina (per mancato rispetto del termine, per mancata osservanza del requisito di forma, o altro):
– l’atto iniziale di concessione dell’utilizzo continuerà tra le parti originarie (con diritto del conduttore originario all’utilizzo dell’immobile e con l’obbligo corrispondente di pagare il canone convenuto, nella sua duplice componente);
– il diritto all’acquisto dell’immobile, alla scadenza convenuta, spetterà al conduttore originario;
– la proprietà (o altro diritto reale) sull’immobile, nel caso sia già stato stipulato l’atto finale di cessione, spetterà al conduttore originario, con l’obbligo di pagare il saldo del prezzo.

La Cessione del Contratto

Il contratto di rent to buy – riguardando prestazioni corrispettive non ancora interamente eseguite – potrà essere ceduto dal conduttore a terzi prima della sua scadenza e comunque prima che venga perfezionato il contratto finale di cessione del bene, purché la facoltà di cessione non sia stata espressamente esclusa in contratto.

La cessione del contratto sarà pertanto possibile solo nella prima fase e quindi con riguardo al solo contratto iniziale, ovvero il contratto per la concessione in godimento del bene. In particolare in questo caso la cessione sarà possibile fino a che il contratto iniziale non sia giunto a scadenza (per decorrenza del suo termine finale, o per l’avvenuto acquisto dell’immobile). Sino a tale momento, infatti, vi sono ancora contrapposte “posizioni contrattuali” e di conseguenza prestazioni ancora da eseguire, sia da una parte (concessione dell’utilizzo del bene) che dall’altra (pagamento del canone nella sua duplice componente), che rendono possibile e giustificano una cessione del contratto sia sotto il profilo giuridico che economico.

Qualora si proceda alla cessione di un rent to buy saranno applicate le seguenti regole:

  • La cessione di un rent to buy non può prescindere dal consenso del concedente/ proprietario. La norma di legge ammette il consenso preventivo; tuttavia se la cessione è stata consentita preventivamente, con apposita clausola inserita in contratto, sarà efficace nei confronti del concedente/ proprietario dal momento in cui gli verrà notificata, ovvero dal momento in cui sarà accettata da quest’ultimo. Si ammette anche il consenso successivo, purché non sia venuto meno il contratto ceduto e permangano tutte le condizioni richieste per la cessione (in particolare, purché le prestazioni non siano state nel frattempo tutte interamente eseguite).
  • L’opinione prevalente ammette la trascrivibilità della cessione del contratto, considerando che la cessione rappresenta un negozio destinato a modificare un contratto trascritto, e che pertanto deve essere portato a conoscenza dei terzi con gli stessi strumenti utilizzati per il contratto modificato.
  • Una volta divenuta efficace la cessione del rent to buy (con il consenso manifestato dal concedente/proprietario), il conduttore originario (cedente) viene liberato dai suoi obblighi, anzitutto da quello di pagare i canoni nella loro duplice componente. L’efficacia liberatoria del cedente non è inderogabile: al concedente/ proprietario è infatti consentito, nell’esprimere il proprio consenso alla cessione, di non liberare il cedente, con la conseguenza che potrà agire contro quest’ultimo nel caso di inadempimento da parte del cessionario.
  • Con la cessione del contratto non possono essere modificati gli elementi essenziali del contratto ceduto.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti aspetti legati al “Rent to Buy”. Continuate a seguirci!

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