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Strumenti Patrimoniali Immobiliari

Pubblicato il: 13/02/2019
da: Ing. Rolando Rosa

 

Prestito Vitalizio Ipotecario

Svariate ragioni possono spingere le persone anziane a fare richiesta dell’erogazione di un prestito, ad esempio: per estinguere un debito, per integrare il reddito o la pensione, per sostenere spese mediche, per esigenze di consumo che comportano spese rilevanti o per aiutare economicamente i propri figli.

Lo strumento negoziale in questi casi è costituto dal Prestito Vitalizio Ipotecario, introdotto con Decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, modificata dalla legge 2 aprile 2015, n. 44.

La disciplina è divenuta operativa dal 2 marzo 2016 a seguito dell’entrata in vigore del regolamento attuativo del Ministro dello Sviluppo Economico, decreto 22 dicembre 2015, n.226 (si applica altresì il D. Lgs. 385/1993 (T.U.B.) nonché il Codice del Consumo D. Lgs. 206/2005 se il finanziato riveste la qualità di consumatore).

Il P.V.I., acronimo di Prestito Vitalizio Ipotecario, è un finanziamento a medio e lungo termine concesso da banche o intermediari finanziari (i “finanziatori”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”) garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.

Se la persona che richiede il prestito è coniugata o costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi o costituenti l’unione civile o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, a condizione però che anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni (conseguentemente resta privo di tutela il coniuge o il costituente l’unione civile o il convivente more uxorio che al momento della stipula del contratto non abbia compiuto 60 anni).

Il P.V.I. è un “finanziamento di liquidità”, pertanto può essere destinato alle finalità più svariate secondo le esigenze del soggetto finanziato. Può essere prevista l’erogazione della somma concessa in unica soluzione o a tranche oppure periodica, e può essere utilizzata la forma del mutuo, dell’apertura di credito o della rendita.

 

La tipologia di immobile a garanzia del P.V.I.

Deve essere un immobile residenziale, con eventuali sue pertinenze, avente la destinazione urbanistica di civile abitazione (si ritiene non necessario che l’immobile sia destinato a residenza principale o a dimora abituale del soggetto finanziato, potendosi pertanto ipotecare anche un diverso immobile, ad esempio la casa di villeggiatura).

 

L’Ammontare del Prestito.

Quanti soldi possiamo ottenere in prestito dipende da diversi fattori, come ad esempio l’età del richiedente, il valore di mercato dell’immobile da ipotecare e dall’Istituto di Credito, ognuno dei quali può stabilire un valore minimo e massimo entro il quale occorre stare. In linea del tutto indicativa il capitale finanziato massimo si attesta a circa il 50% del valore di mercato dell’immobile, stimato da un perito di fiducia nominato dalla banca.

 

Il rimborso del Prestito Vitalizio.

Il Prestito potrà essere rimborsato dagli eredi alla morte del soggetto finanziato (se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo), i quali potranno, con l’assenso della banca, anche vendere l’immobile, purché entro 12 mesi dal decesso. Trascorso questo lasso di tempo senza che gli eredi abbiano rimborsato il debito, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, al prezzo determinato da un perito indipendente, senza dover ricorrere ad una procedura giudiziaria esecutiva.

Il finanziatore può però chiedere il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione, prima della morte del soggetto finanziato, nei seguenti casi:

• se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

• qualora siano imputabili al soggetto finanziato atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;

• qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;

• qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;

• qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;

• qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio (o il costituente unione civile) e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi.

• qualora l’immobile oggetto di garanzia sia assoggettato a procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o comunque superiore al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia.

La legge 44/2015 non prevede espressamente la possibilità di estinzione anticipata; pertanto, fatta eccezione per l’ipotesi di P.V.I. concesso come finanziamento fondiario, è opportuno che questa sia specificatamente prevista nel contratto.

 

La modalità di rimborso del P.V.I.

Il P.V.I. può essere rimborsato in due modi, secondo quanto stabilito nel contratto:

senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale (è causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive);

con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese, capitalizzati annualmente.

ESEMPIO DI CAPITALIZZAZIONE DEGLI INTERESSI
Ipotizzando un capitale di € 50.000 e un tasso fisso del 4%:
1° anno: capitale € 50.000 • interessi € 2.000,00
2° anno: capitale € 52.000 • interessi € 2.080,00
3° anno: capitale € 54.080 • interessi € 2.163,20, e cosı a seguire.

Quindi, se una persona di 70 anni ottiene un P.V.I. di 50.000 euro, al compimento degli 85 anni maturerà un debito di 86.500 euro.

Con la capitalizzazione, sugli interessi si producono altri interessi (anatocismo). Il legislatore con tale previsione ha implicitamente derogato al divieto di anatocismo. La capitalizzazione fa aumentare esponenzialmente il debito. Viene meno la proporzione tra il capitale ricevuto e la somma da restituire.

 

Il mancato rimborso integrale del P.V.I.

Come detto in precedenza, se il finanziamento non è rimborsato entro 12 mesi, il finanziatore, senza ricorrere all’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, venderà l’immobile a un valore pari a quello di mercato (determinato da un perito indipendente incaricato dallo stesso finanziatore), utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento.

Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% ogni 12 mesi successivi, fino al perfezionamento della vendita dell’immobile. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

L’importo del debito residuo non può comunque superare il ricavato della vendita dell’immobile. Questo significa che se il ricavato dalla vendita dell’immobile non copre per intero l’ammontare della cifra prestata, compresi gli interessi e le spese, la banca non potrà rifarsi sugli eredi. Il debito si considera comunque saldato una volta che la banca è entrata in possesso della casa.

Vendita Della Nuda Proprietà con Riserva di Usufrutto.

Nell’ambito degli strumenti negoziabili che possiamo usare c’è la vendita della “Nuda Proprietà” con riserva del “Diritto di Usufrutto”. Questo contratto consente di continuare ad abitare nella propria casa, grazie alla riserva di usufrutto, traendo però immediata liquidità dalla vendita della nuda proprietà.

Il “Diritto di Proprietà” su un immobile attribuisce a chi lo possiede le più ampie facoltà sul Bene. Esso può essere limitato nel suo godimento da altri diritti di cui sono titolari altri soggetti. Tra questi diritti si colloca per l’appunto il “Diritto di Usufrutto”. Quando la Proprietà del Bene non è limitata da nessun altro Diritto possiamo anche dire di averne la “Piena Proprietà”.

Il “Titolare” della “Piena Proprietà” può vendere la “Nuda Proprietà” riservandosi “l’Usufrutto” per tutta la durata della sua vita (Usufrutto Vitalizio) o per un certo numero di anni. Quando il Diritto di Usufrutto viene scisso dalla Piena Proprietà, abbiamo due soggetti:

• l’Usufruttuario, al quale spetta il godimento del bene;

• il  Nudo Proprietario che è il titolare della proprietà priva del godimento per tutta la durata dell’usufrutto.

Contenuto del Diritto di Usufrutto.

L’usufruttuario ha diritto di godere del bene, traendone ogni utilità che esso può dare, compresi i frutti ovvero i proventi che esso produce. L’Usufruttuario:

• può utilizzare direttamente l’immobile oppure concederlo in uso a terzi con un contratto di locazione, affitto o comodato;

• ha il possesso dell’immobile e può eseguire miglioramenti;

• ha l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirlo al termine;

• ha l’obbligo di usare il bene correttamente, usando la diligenza del buon padre di famiglia;

• deve sostenere le spese per l’ordinaria amministrazione e manutenzione;

• deve pagare le imposte e tasse che gravano sull’immobile.

 

Durata del Diritto di Usufrutto.

La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, pertanto cessa alla sua morte o alla scadenza del termine previsto. In ogni caso la morte estingue l’usufrutto anche se non è scaduto il termine pattuito.

L’usufrutto si estingue anche per rinunzia, per il non uso protratto per 20 anni (prescrizione), per il totale perimento dell’immobile, per l’abuso che l’usufruttuario fa del suo diritto, alienando il bene o lasciandolo perire.

Alla sua cessazione l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà (tecnicamente si chiama “consolidazione”). Nessuna imposta o tassa è per questo dovuta.

Trasferimento del diritto di usufrutto.

Il diritto di usufrutto può essere trasferito a qualsiasi titolo, oneroso o gratuito, ma cessa con la morte del primo usufruttuario e, se costituito a termine, alla scadenza del termine pattuito. In ogni caso si estingue con la morte del primo usufruttuario anche se non è scaduto il termine pattuito.

Calcolo del diritto di usufrutto al fine dell’applicazione delle imposte indirette.

Il valore dell’usufrutto vitalizio è rapportato all’età dell’usufruttuario e quindi alla sua aspettativa di vita.

Tanto più alta è la sua età tanto più basso è il valore dell’usufrutto e conseguentemente maggiore è il valore della nuda proprietà. Al contrario, se l’usufrutturario è più giovane, maggiore è la sua aspettativa di vita, più alto è il valore dell’usufrutto e minore quello della nuda proprietà.

Il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto vitalizio sono desunti dai coefficienti periodicamente stabiliti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in relazione al tasso di interesse legale, quindi variano con il variare di quest’ultimo.

Facciamo diversi esempi in relazione all’età dell’usufruttuario:

TASSO DI INTERESSE ANNO 2018: 0,3%
VALORE DELLA CASA EURO 150.000

 

Età dell’usufruttuario: 60 anni

Valore dell’usufrutto: 150.000 x 0,3% = 450; 450 x coeff. 195 = 87.750

Valore della nuda proprietà: 150.000 – 87.750 = 62.250

Età dell’usufruttuario: 65 anni

Valore dell’usufrutto: 150.000 x 0,3% = 450; 450 x coeff. 160 = 72.000

Valore della nuda proprietà: 150.000 – 72.000 = 78.000

Età dell’usufruttuario: 76 anni

Valore dell’usufrutto: 150.000 x 0,3% = 450; 450 x coeff. 90 = 40.500

Valore della nuda proprietà: 150.000 – 40.500 = 109.500

Nel calcolo dell’usufrutto a termine il valore della nuda proprietà è tanto maggiore quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa.

Usufrutto a favore di più persone con diritto di accrescimento.

Nel caso di usufrutto costituito a favore di più persone, il diritto di accrescimento, se previsto, produce il trasferimento della quota dell’usufruttuario deceduto a favore degli usufruttuari superstiti. Il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell’ultimo usufruttuario.

È frequente che, se la casa è di piena proprietà di uno solo dei coniugi, quest’ultimo, quando vende la proprietà, riservi l’usufrutto vitalizio sulla casa per sé e per il proprio coniuge, con diritto di accrescimento. In questo caso, essendo il diritto di usufrutto costituito congiuntamente a favore di più persone, con diritto di accrescimento, il suo valore si calcola con riferimento alla vita del più giovane, che ha, teoricamente, la possibilità di vivere più a lungo.

Usufrutto a favore di più persone senza diritto di accrescimento.

Se il diritto di usufrutto è costituito congiuntamente a favore di più persone senza che sia previsto il diritto di accrescimento, alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si “consolida” alla nuda proprietà, ossia va a sommarsi al valore della nuda proprietà. In questo caso il diritto di usufrutto si calcola con riferimento all’età di ciascun usufruttuario.

Usufrutto a favore di più persone il cui termine finale coincide con la morte di uno dei beneficiari.

Se l’usufrutto è costituito a favore di più persone ed è stabilito che cessi con la morte di una qualsiasi di esse, il valore dell’usufrutto si calcola con riferimento alla vita del più anziano.

Vendita della Proprietà con Riserva del Diritto di Abitazione.

Un’alternativa alla vendita della proprietà con riserva di usufrutto è la vendita della proprietà con riserva del diritto di abitazione per tutta la durata della vita o per un certo numero di anni.

Il diritto di abitazione rientra tra i diritti reali limitati o di godimento che comprimono il diritto di proprietà. Il titolare del diritto di abitazione (habitator):

• può abitare la casa limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia.

Di contro egli ha l’obbligo di:

• rispettare la destinazione dell’immobile;

• provvedere alle riparazioni ordinarie;

• usare il bene correttamente, usando la diligenza del buon padre di famiglia;

• pagare imposte e tasse che gravano sulla casa.

Non ha alcun diritto ai frutti ovvero eventuali proventi derivanti dal bene. Il diritto di abitazione è un diritto personalissimo in quanto strettamente legato al soggetto a favore del quale è costituito, che può essere solo una persona fisica; conseguentemente non può essere ceduto o dato in locazione, né trasmesso in caso di morte.

Differenza tra abitazione e usufrutto.

Il diritto di abitazione ha un contenuto più limitato rispetto al diritto di usufrutto.

La casa può essere abitata dal titolare del diritto solo limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia, mentre l’usufrutto comporta l’esercizio di un ampio godimento della casa, che può anche essere locata dall’usufruttuario, il quale può anche cedere il suo diritto di usufrutto.

Ne consegue che, mentre l’usufruttuario può costituire il diritto di abitazione a favore di un altro soggetto, rientrando nel potere di godimento che gli spetta, il titolare del diritto di abitazione non potrà mai costituire sul suo diritto un usufrutto, che rappresenta un diritto reale “maggiore” di quello a lui stesso spettante.

Le disposizioni relative all’usufrutto si applicano al diritto di abitazione, in quanto compatibili.

Estinzione del diritto di abitazione.

Il diritto di abitazione cessa per:

• morte del titolare o scadenza del termine indicato nell’atto costitutivo;

• prescrizione (il non uso protratto per 20 anni);

• perimento del bene;

• rinuncia del titolare del diritto di abitazione;

• consolidazione (riunione nella stessa persona del diritto di abitazione e della proprietà).

Quando si estingue per qualsiasi causa, il diritto di abitazione si estende alla proprietà che torna ad essere piena. Nessuna imposta o tassa è per questo dovuta.

Calcolo del diritto di abitazione.

Per calcolare il valore del diritto di abitazione si applicano gli stessi criteri stabiliti per il diritto di usufrutto.

La Rendita Vitalizia.

Un’alternativa agli “Strumenti Patrimoniali” visti sopra è la “Rendita Vitalizia”, cioè una prestazione vitalizia di denaro (rendita), periodica e continuativa, in cambio del trasferimento di un bene (mobile o immobile) o della cessione di un capitale.

La Rendita Vitalizia è il contratto con il quale un soggetto (vitaliziante) si obbliga a corrispondere periodicamente (es. rata mensile, trimestrale, annuale) a un altro soggetto (vitaliziato) una somma di denaro (o una certa quantità di altre cose fungibili), per tutta la durata della vita del beneficiario della rendita o di una o più persone indicate.

In sostanza, con la Rendita Vitalizia, il vitaliziante si obbliga a corrispondere al vitaliziato una rendita quale corrispettivo della cessione di un bene mobile, immobile (es. la casa d’abitazione) o di un capitale.

In caso di mancato pagamento delle rate di rendita scadute, il vitaliziato non può richiedere la risoluzione del contratto, ma può far sequestrare e vendere i beni del vitaliziante, affinché dalla vendita si ricavi una somma che assicuri il pagamento della rendita (scelta dettata dalle finalità assistenziali che caratterizzano questo tipo di contratto).

Il vitaliziato può chiedere la risoluzione del contratto se il vitaliziante non ha dato o ha diminuito le garanzie pattuite. A tutela del vitaliziato, le “Parti” possono prevedere la risoluzione del contratto in caso di inadempimento, inserendo apposita clausola o condizione risolutiva di inadempimento.

La Rendita Vitalizia a titolo oneroso è un contratto aleatorio. L’alea, ovvero il rischio al quale ciascuna parte si sottopone, è un requisito essenziale del contratto senza il quale il contratto è nullo.

 

L’ ALEA

È il rischio al quale ciascuna “Parte” si sottopone al momento della conclusione del contratto, essendo in quel momento incerto e sconosciuto l’eventuale vantaggio o svantaggio (se il vitaliziato muore poco tempo dopo la conclusione del contratto, è evidente il vantaggio del vitaliziante, che è divenuto proprietario del bene a fronte di una minima prestazione eseguita; diversamente in caso contrario).

Poiché la prestazione è commisurata alla durata della vita del vitaliziato, è impossibile determinare in anticipo sia l’entità della rendita sia la presumibile durata della stessa, ed è quindi impossibile calcolare, al momento della firma del contratto, quale parte riceverà un vantaggio economico dall’operazione. Naturalmente non vi deve essere una notevole sproporzione tra la prestazione cui è tenuto il vitaliziante e il valore dell’immobile.

Il debitore, salvo patto contrario, non può in nessun modo liberarsi dal pagamento della rendita offrendo il rimborso del capitale. Egli è tenuto a pagare la rendita per tutto il tempo per il quale è stata costituita, per quanto gravosa possa divenire nel tempo la sua prestazione.

La Rendita Vitalizia deve essere costituita per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità.

L’annualità della rendita vitalizia, intesa come singola prestazione, si prescrive in 5 anni, mentre il diritto alla rendita, complessivamente considerata, si prescrive in 10 anni.

È anche possibile prevedere una rendita a tempo determinato. Questo contratto pur non essendo espressamente previsto nel codice civile, è ammissibile in base al principio dell’autonomia privata.

Il Contratto di Mantenimento.

Spesso si hanno bisogno di ricevere prestazioni variamente combinate di “dare” e di “fare”, dall’assistenza materiale a quella morale, vita natural durante. In questo caso lo strumento negoziale da utilizzare è il “Contratto di Mantenimento”.

Con il “Contratto di Mantenimento” una parte (vitaliziante) si obbliga, in corrispettivo del trasferimento di un bene (es. la casa d’abitazione) o della cessione di un capitale, a prestare all’altra parte (vitaliziato) assistenza materiale e/o morale, vita natural durante.

Questo contratto, pur non essendo espressamente previsto e disciplinato dal codice civile, trova larga diffusione pratica in quanto utile a soddisfare reali e specifiche esigenze delle parti e in particolare del destinatario della prestazione assistenziale, spesso persona anziana e non più autosufficiente.

Come la “Rendita Vitalizia” anche il “Contratto di Mantenimento” è un contratto “aleatorio”, anzi doppiamente aleatorio, essendo incerta non solo la durata della vita del vitaliziato, ma anche l’entità delle prestazioni a suo favore, suscettibili di modificarsi nel tempo in ragione di fattori molteplici e non predeterminabili (quali le condizioni di salute del beneficiario, l’invecchiamento e altro).

Come la “Rendita Vitalizia” anche il “Contratto di Mantenimento” è nullo se privo di alea, ossia se il vitaliziato ha una breve aspettativa di vita, così come se il valore del bene ceduto dal vitaliziato ha un valore sproporzionato rispetto alle presunte prestazioni del vitaliziante.

Nel “Contratto di Mantenimento” è necessario che non vi sia una originaria sproporzione tra le prestazioni, onde evitare che ne sia fatto un uso distorto. È un contratto molto duttile che consente di soddisfare le più svariate esigenze delle parti, fondato su un particolare rapporto di fiducia con il vitaliziante, tenuto oltre che a una serie di obblighi di “dare” (es. prestazioni di carattere alimentare), soprattutto a obblighi di “fare”, tra i quali, l’assistenza, la pulizia, la compagnia.

Spesso la prestazione del vitaliziante è caratterizzata da una prevalenza di obbligazioni di fare infungibili, dove la persona obbligata assume una speciale rilevanza. Tali obbligazioni, come precisato, hanno sovente come contenuto prestazioni di carattere accentuatamente “spirituale” e, in ragione di ciò, eseguibili unicamente da un vitaliziante specificamente individuato per le sue proprie qualità.

Contratto di mantenimento con prestazioni di assistenza parzialmente a favore di terzo.

Accade di frequente che il vitaliziato, unico proprietario del bene, intenda avvantaggiare delle prestazioni di assistenza e mantenimento, oltre che se stesso anche un’altra persona (chiamata “terzo”) a lui legata da vincoli di coniugio, affinità, parentela, amicizia. È il caso di due coniugi o conviventi anziani, dei quali uno solo è proprietario della casa d’abitazione, che vogliono garantirsi entrambi una vecchiaia dignitosa. Il “terzo” acquista il diritto alle prestazioni di mantenimento per effetto della stipulazione. Pur non essendo necessario che intervenga all’atto, è preferibile che vi partecipi manifestando il suo consenso, al fine di rendere “certo” il contratto. Ciò rientra tra le liberalità indirette, non è quindi soggetto alle formalità della donazione (atto pubblico e testimoni).

Contratto di mantenimento a favore di terzo.

Si ha quando il vitaliziante, pur obbligandosi alle prestazioni di assistenza e mantenimento nei confronti del vitaliziato, designi un altro soggetto (terzo) quale beneficiario del bene ricevuto in corrispettivo dal vitaliziato. Può anche accadere che il vitaliziante, non potendo per i motivi più svariati prendersi cura di una persona, deleghi altro soggetto a provvedere a detta cura e assistenza trasferendogli, in corrispettivo, beni o diritti.

L’inadempimento del vitaliziante.

Per cautelarsi da un eventuale inadempimento del vitaliziante è importante prevedere la risoluzione del contratto inserendo apposita e specifica clausola o condizione risolutiva di inadempimento o condizione sospensiva di adempimento.

In mancanza, se il vitaliziante non adempie gli obblighi assunti, qualsiasi sia la causa, il vitaliziato può rivolgersi al giudice per ottenere la risoluzione del contratto. La risoluzione comporta la restituzione del bene al vitaliziato. Il giudice potrebbe stabilire un compenso a favore del vitaliziante per le prestazioni da lui eseguite.

La risoluzione, anche se è stata espressamente pattuita, non pregiudica i diritti acquistati dai terzi, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di risoluzione.

Trasmissione degli obblighi assunti dal vitaliziante agli eredi o agli aventi causa.

Trattandosi di un contratto atipico con ampia varietà di scelta, le parti del contratto potranno concordemente stabilire che gli obblighi assunti dal vitaliziante si trasmettono ai suoi eredi o legatari o aventi causa. In questo caso andrà precisato con chiarezza nel contratto se gli obblighi assunti potranno essere adempiuti tramite terze persone.

Analogamente è possibile prevedere la facoltà di liberarsi dalle obbligazioni assunte dal vitaliziante, mediante l’esecuzione di una diversa prestazione. Va evidenziato come non può essere imposto agli eredi o legatari o aventi causa del vitaliziante l’obbligo di coabitazione con il vitaliziato.

Un “Caso Particolare”.

Un caso non infrequente è quello di una madre anziana vedova con figlio non autosufficiente a carico. In questo caso, individuata la struttura assistenziale di fiducia, è possibile stipulare un “Contratto di Mantenimento” con cui, a fronte del trasferimento della proprietà dell’immobile da parte della madre, unica proprietaria, l’Istituto Assistenziale prescelto costituisce a favore della stessa madre e del figlio non autosufficiente il diritto vitalizio ad esigere prestazioni assistenziali continuative di vitto, alloggio, trasporto, assistenza sanitaria. Il contratto è in parte a favore di terzo in quanto la madre, nella sua qualità di stipulante, ottiene che l’Istituto Assistenziale, quale promittente, si obblighi ad eseguire le prestazioni anche a favore del figlio, terzo beneficiario. La rendita vitalizia a favore di terzo è espressamente prevista dall’art. 1875 c.c.; si tratta di una liberalità indiretta per la quale come detto non è richiesta la forma solenne della donazione.

Per garantire l’effettività dell’adempimento delle prestazioni a cui è obbligato l’Istituto Assistenziale è possibile costituire un vincolo di destinazione sull’immobile a garanzia delle prestazioni a cui hanno diritto la madre e il figlio, in maniera che la destinazione dell’immobile, con la trascrizione del vincolo, diventi opponibile ai terzi e che possa agire per l’attuazione del vincolo chiunque ne abbia interesse.

Nel caso in esame non sembrano esservi dubbi sull’ammissibilità di un vincolo di destinazione costituito a favore di più persone congiuntamente, destinato ad estinguersi alla morte del più longevo dei beneficiari; infatti, sia l’applicazione analogica della normativa sul divieto di usufrutto successivo, sia la ratio legis non contrastano con tale possibilità.

Il vincolo di destinazione.

Nel panorama normativo italiano si trova da alcuni anni un nuovo “istituto” che può avere un’applicazione interessante al Contratto di Mantenimento. Mi riferisco al vincolo di destinazione disciplinato dall’art. 2645-ter c.c. in base al quale è possibile trascrivere vincoli di destinazione apposti su beni immobili o beni mobili registrati diretti a soddisfare esigenze meritevoli di tutela. La norma indica alcune ipotesi di esigenze meritevoli di tutela: vincoli a favore di persone disabili, di pubbliche amministrazioni e rinvia ad altre ipotesi meritevoli di tutela, individuate dall’autonomia privata, facendo riferimento all’art. 1322 c.c.

La trascrizione del vincolo comporta la costituzione di un patrimonio di destinazione per cui il bene vincolato risponde esclusivamente delle obbligazioni contratte per l’attuazione del vincolo mentre è insensibile alle altre obbligazioni del proprietario del bene. Il vincolo determina, quindi, un effetto di segregazione patrimoniale, cioè di separazione del bene vincolato dal restante patrimonio del debitore ed una relativa impignorabilità del bene, che diviene la garanzia specifica unicamente dei debiti contratti per l’attuazione del vincolo.

Il vincolo può avere una durata massima di 90 anni oppure la vita della persona beneficiaria. Poichè il vincolo di destinazione costituisce una rilevante limitazione alle facoltà del proprietario del bene, alla sua commercializzazione ed alla sua funzione di garanzia, il termine massimo del vincolo serve ad impedire che le limitazioni del diritto di proprietà siano permanenti o, comunque, tali da svuotarne il contenuto.

Per tutta la durata del vincolo opera il meccanismo di segregazione patrimoniale sopra descritto, indipendentemente da eventuali cambi di proprietà del bene (per alienazione o per successione) e per l’attuazione del vincolo può agire chiunque vi abbia interesse.

Il beneficiario del vincolo ha una sorta di garanzia reale relativamente all’adempimento delle obbligazioni, nel senso che, risultando dai registri immobiliari il contenuto del vincolo, questo può essere fatto valere non solo nei confronti dell’obbligato e dei suoi eredi, secondo i  principi generali delle obbligazioni, ma anche nei confronti dei terzi aventi causa dall’obbligato o creditori dello stesso.

La Donazione con Onere di Assistenza o Donazione Modale.

Accade di frequente che una persona anziana, per garantirsi una vecchiaia serena, doni la propria abitazione ponendo un onere di assistenza e/o mantenimento a carico del donatario. Nella “Donazione Modale” il contenuto dell’assistenza può essere il più vario e viene stabilito dal donante secondo le sue esigenze e necessità. Il donatario è tenuto all’adempimento dell’onere ma solo entro i limiti del valore della cosa donata.

La “Donazione Modale” è un atto a titolo gratuito in cui l’onere di assistenza e/o mantenimento è un mero elemento accessorio volto a realizzare un fine aggiuntivo rispetto alla donazione, costituendo una limitazione del beneficio, volta al perseguimento di ulteriori fini del donante.

L’onere di assistenza e/o mantenimento è una modalità della donazione; non deve assumere natura di corrispettivo non dovendo snaturare l’essenza di atto di liberalità della donazione.

L’onere di assistenza e/o mantenimento può essere stabilito anche a favore di un altro soggetto diverso dal donante, oppure a vantaggio della collettività. La risoluzione per inadempimento dell’onere può essere richiesta dal donante o dai suoi eredi solo se prevista nell’atto di donazione.

Qualora una clausola apposta a una donazione sia prevista dalle parti non come “onere”, che costituisce per il donatario una vera e propria obbligazione, ma come condizione risolutiva, la mancata prestazione di assistenza e/o mantenimento comporta la risoluzione del contratto di donazione indipendentemente da ogni indagine sul comportamento, colposo o meno, delle parti in ordine al verificarsi dell’evento stesso.

Raffronto tra “Donazione con Onere di Assistenza” e “Contratto di Mantenimento”.

La principale differenza tra i due contratti sta nella natura giuridica: la “Donazione Modale” è caratterizzata dallo spirito di liberalità, mentre il “Contratto di Mantenimento” è un contratto oneroso, dal quale derivano obbligazioni reciproche contrapposte tra i contraenti e nel quale sussiste un nesso di interdipendenza tra le due prestazioni.

Diversa è la causa dei due contratti: lo “spirito di liberalità” nella “Donazione Modale” dove l’onere costituisce un elemento accessorio dell’atto di liberalità con il quale il donante attua un fine che si aggiunge a quello principale, senza modificarne la causa, anche quando l’onere posto a carico del donatario consiste nella prestazione di una rendita vitalizia a favore del donante; “l’aleatorietà” nel “Contratto di Mantenimento” che va valutata al momento della conclusione del contratto, essendo lo stesso caratterizzato dall’incertezza obiettiva iniziale in ordine alla durata di vita del vitaliziato e al rapporto tra il valore complessivo delle prestazioni dovute dal vitaliziante, legate alle esigenze assistenziali del vitaliziato, ed il valore del cespite patrimoniale ceduto in corrispettivo del vitalizio.

Va inoltre considerato che il bene trasferito con il “Contratto di Mantenimento” non rientra nell’asse ereditario trattandosi di acquisto oneroso, mentre il bene oggetto di “Donazione Modale” rientra nel calcolo della quota riservata ai legittimari, e potrebbe essere soggetto all’azione di riduzione da parte dei legittimari lesi nella quota di legittima.

Il Trust.

Il “Trust” (termine che letteralmente significa “fiducia”) si presta alla risoluzione delle più svariate problematiche; tra queste la possibilità di pianificare una vecchiaia tranquilla e senza problemi economici, prevedendo quanto necessario per un’assistenza vitalizia.

Il “Trust” è un istituto giuridico di origine anglosassone riconosciuto ad ogni effetto dall’attuale ordinamento italiano a seguito dell’emanazione della legge 16 ottobre 1989 n. 364, entrata in vigore il 1° gennaio 1992, con la quale è stata ratificata la Convenzione dell’Aja del 1° luglio 1985.

Il “Trust” è un istituto con il quale il titolare di uno o più beni o diritti (detto disponente o settlor) li separa dal suo patrimonio e li mette sotto il controllo di una persona fisica o giuridica (il trustee) affinché li amministri nell’interesse di un beneficiario o per un fine specifico.

Con il “Trust” viene posto un “Vincolo di Destinazione” sui beni conferiti, che produce un “Effetto Segregativo”, che li rende in tal modo non aggredibili dai creditori, del disponente, del beneficiario e del trustee; sono infatti separati dal patrimonio personale di quest’ultimo.

 

I Soggetti del Trust.

Il disponente (settlor): colui che, con atto tra vivi o mortis causa, istituisce il trust e “trasferisce” i beni al fiduciario (trustee).

Il trustee: colui al quale il disponente “trasferisce” i beni al solo fine di gestirli per la realizzazione del programma stabilito nell’atto istitutivo del trust, nell’interesse dei beneficiari e in conformità con le disposizioni del trust; pertanto li custodisce e ne tutela l’integrità e il possesso, compiendo tutti gli atti necessari o utili a tal fine. Il trustee adempie – a titolo gratuito o oneroso – agli obblighi ed esercita i poteri inerenti all’ufficio secondo buona fede. Il trustee può essere una persona fisica (parente, coniuge, convivente, professionista di fiducia o altro soggetto) oppure una persona giuridica o un’associazione non riconosciuta.

I beneficiari: sono coloro a cui vantaggio è stato costituito il trust; qualora vi siano più beneficiari il trustee deve essere imparziale.
Possiamo avere due tipi di beneficiari:
“beneficiario vitalizio” delle attività e del reddito prodotto dai beni segregati in trust, durante la sua durata (ad es. la persona anziana);
“beneficiario finale”, al quale, secondo la volontà del disponente, al termine del trust vengono assegnati i beni. Il disponente può anche sottoporre la devoluzione dei beni ai beneficiari finali da lui designati, alla condizione che essi gli abbiano prestato l’assistenza durante tutta la sua vita, così come previsto nell’atto istitutivo del trust.

Il guardiano: è un soggetto eventuale, può anche non essere nominato; ha la funzione di vigilare sul comportamento e sull’operato del trustee, nell’interesse dei beneficiari del trust; gli possono essere attribuiti vari poteri: può esprimere la propria opinione su qualsiasi attività del trust, ancorché non ne venga richiesto dal trustee; ha diritto di agire in giudizio.

Quando il disponente è anche beneficiario del trust, ci troviamo di fronte ad un trust “autodestinato”.

 

Durata del Trust.

Il trust potrà essere costituito per tutta la durata della vita del disponente o per il diverso tempo da questi indicato. Deve essere previsto a chi si devolveranno i beni alla sua scadenza.

 

Costituzione del Trust.

Il trust può essere istituito:
• con testamento;
• con atto pubblico notarile o con scrittura privata con sottoscrizioni autenticate dal notaio;
• se non ha ad oggetto beni immobili può essere costituito anche con semplice scrittura privata, ma si consiglia sempre l’intervento del notaio per la complessità e importanza delle pattuizioni che devono essere contenute.

Caratteri Essenziali.

  • La struttura: disponente, trustee, guardiano (quest’ultimo non sempre obbligatorio), beneficiari o scopo;
  • La fiducia;
  • La segregazione.