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Prestito Vitalizio Ipotecario

Prestito Vitalizio Ipotecario

Prestito Sulla Casa.

Iniziamo oggi una serie di articoli dedicati ad alcuni “Strumenti Patrimoniali” legati agli “Immobili” a cui è possibile ricorrere quando si è “anziani” e si abbia l’esigenza di assicurarsi una vecchiaia dignitosa e serena.

Svariate ragioni possono spingere le persone anziane a fare richiesta dell’erogazione di un prestito, ad esempio: per estinguere un debito, per integrare il reddito o la pensione, per sostenere spese mediche, per esigenze di consumo che comportano spese rilevanti o per aiutare economicamente i propri figli.

Lo strumento negoziale in questi casi è costituto dal Prestito Vitalizio Ipotecario, introdotto con Decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203, convertito con modificazioni dalla legge 2 dicembre 2005, n. 248, modificata dalla legge 2 aprile 2015, n. 44.

La disciplina è divenuta operativa dal 2 marzo 2016 a seguito dell’entrata in vigore del regolamento attuativo del Ministro dello Sviluppo Economico, decreto 22 dicembre 2015, n.226 (si applica altresì il D. Lgs. 385/1993 (T.U.B.) nonché il Codice del Consumo D. Lgs. 206/2005 se il finanziato riveste la qualità di consumatore).

Il P.V.I., acronimo di Prestito Vitalizio Ipotecario, è un finanziamento a medio e lungo termine concesso da banche o intermediari finanziari (i “finanziatori”), a persone di età superiore a 60 anni compiuti (“soggetto finanziato”) garantito da ipoteca di primo grado iscritta su un immobile ad uso residenziale a garanzia della restituzione del prestito, degli interessi e delle spese.

Se la persona che richiede il prestito è coniugata o costituente l’unione civile o convivente more uxorio da almeno 5 anni e l’immobile da ipotecare in garanzia del P.V.I. costituisce la residenza di entrambi i coniugi o costituenti l’unione civile o conviventi, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi, anche se l’immobile è di proprietà di uno solo, a condizione però che anche l’altro partner abbia compiuto 60 anni (conseguentemente resta privo di tutela il coniuge o il costituente l’unione civile o il convivente more uxorio che al momento della stipula del contratto non abbia compiuto 60 anni).

Il P.V.I. è un “finanziamento di liquidità”, pertanto può essere destinato alle finalità più svariate secondo le esigenze del soggetto finanziato. Può essere prevista l’erogazione della somma concessa in unica soluzione o a tranche oppure periodica, e può essere utilizzata la forma del mutuo, dell’apertura di credito o della rendita.

La tipologia di immobile a garanzia del P.V.I.

Deve essere un immobile residenziale, con eventuali sue pertinenze, avente la destinazione urbanistica di civile abitazione (si ritiene non necessario che l’immobile sia destinato a residenza principale o a dimora abituale del soggetto finanziato, potendosi pertanto ipotecare anche un diverso immobile, ad esempio la casa di villeggiatura).

L’Ammontare del Prestito.

Quanti soldi possiamo ottenere in prestito dipende da diversi fattori, come ad esempio l’età del richiedente, il valore di mercato dell’immobile da ipotecare e dall’Istituto di Credito, ognuno dei quali può stabilire un valore minimo e massimo entro il quale occorre stare. In linea del tutto indicativa il capitale finanziato massimo si attesta a circa il 50% del valore di mercato dell’immobile, stimato da un perito di fiducia nominato dalla banca.

Il rimborso del Prestito Vitalizio.

Il Prestito potrà essere rimborsato dagli eredi alla morte del soggetto finanziato (se il finanziamento è cointestato, tale condizione si avvera al momento della morte del soggetto finanziato più longevo), i quali potranno, con l’assenso della banca, anche vendere l’immobile, purché entro 12 mesi dal decesso. Trascorso questo lasso di tempo senza che gli eredi abbiano rimborsato il debito, la banca ha facoltà di vendere l’immobile, al prezzo determinato da un perito indipendente, senza dover ricorrere ad una procedura giudiziaria esecutiva.

Il finanziatore può però chiedere il rimborso integrale del finanziamento in un’unica soluzione, prima della morte del soggetto finanziato, nei seguenti casi:

• se vengono trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull’immobile dato in garanzia;

• qualora siano imputabili al soggetto finanziato atti compiuti con dolo o colpa grave che riducano significativamente il valore dell’immobile;

• qualora siano costituiti diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull’immobile;

• qualora siano apportate modifiche all’immobile rispetto al suo stato originale come documentato in sede di perizia e dalla documentazione catastale, senza accordo con il finanziatore, anche se con la necessaria autorizzazione o notificazione alle autorità competenti, ovvero modifiche che comunque limitino la libera circolazione dell’immobile;

• qualora l’incuria o la mancanza di adeguata manutenzione abbia determinato la revoca dell’abitabilità dell’immobile;

• qualora altri soggetti, dopo la stipula del finanziamento, prendano la residenza nell’immobile, ad eccezione dei familiari del soggetto finanziato; a questi fini come familiari si intendono i figli, nonché il coniuge o convivente more uxorio (o il costituente unione civile) e il personale regolarmente contrattualizzato che convive con il soggetto finanziato per prestare a lui o alla sua famiglia i suoi servizi.

• qualora l’immobile oggetto di garanzia sia assoggettato a procedimenti conservativi o esecutivi di importo pari o comunque superiore al 20% del valore dell’immobile concesso in garanzia.

La legge 44/2015 non prevede espressamente la possibilità di estinzione anticipata; pertanto, fatta eccezione per l’ipotesi di P.V.I. concesso come finanziamento fondiario, è opportuno che questa sia specificatamente prevista nel contratto.

La modalità di rimborso del P.V.I.

Il P.V.I. può essere rimborsato in due modi, secondo quanto stabilito nel contratto:

senza capitalizzazione: il soggetto finanziato rimborsa gradualmente gli interessi e le spese; quindi al momento del rimborso dovrà essere restituito solo il capitale (è causa di risoluzione del contratto il ritardato pagamento quando lo stesso si sia verificato almeno 7 volte, anche non consecutive);

con capitalizzazione: alla scadenza del finanziamento dovranno essere rimborsati in unica soluzione sia il capitale che gli interessi e le spese, capitalizzati annualmente.

ESEMPIO DI CAPITALIZZAZIONE DEGLI INTERESSI
Ipotizzando un capitale di € 50.000 e un tasso fisso del 4%:
1° anno: capitale € 50.000 • interessi € 2.000,00
2° anno: capitale € 52.000 • interessi € 2.080,00
3° anno: capitale € 54.080 • interessi € 2.163,20, e cosı a seguire.

Quindi, se una persona di 70 anni ottiene un P.V.I. di 50.000 euro, al compimento degli 85 anni maturerà un debito di 86.500 euro.

Con la capitalizzazione, sugli interessi si producono altri interessi (anatocismo). Il legislatore con tale previsione ha implicitamente derogato al divieto di anatocismo. La capitalizzazione fa aumentare esponenzialmente il debito. Viene meno la proporzione tra il capitale ricevuto e la somma da restituire.

Il mancato rimborso integrale del P.V.I.

Come detto in precedenza, se il finanziamento non è rimborsato entro 12 mesi, il finanziatore, senza ricorrere all’ordinaria procedura esecutiva giudiziaria, venderà l’immobile a un valore pari a quello di mercato (determinato da un perito indipendente incaricato dallo stesso finanziatore), utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento.

Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15% ogni 12 mesi successivi, fino al perfezionamento della vendita dell’immobile. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate ad estinzione del predetto credito, sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.

L’importo del debito residuo non può comunque superare il ricavato della vendita dell’immobile. Questo significa che se il ricavato dalla vendita dell’immobile non copre per intero l’ammontare della cifra prestata, compresi gli interessi e le spese, la banca non potrà rifarsi sugli eredi. Il debito si considera comunque saldato una volta che la banca è entrata in possesso della casa.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti “Strumenti Patrimoniali” legati agli “Immobili” di cui potrete avvalervi. Continuate a seguirci!

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