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Vendita Nuda Proprietà

Vendita Nuda Proprietà

Vendita Della Nuda Proprietà con Riserva di Usufrutto.

Continuiamo la serie di articoli dedicati agli “Strumenti Patrimoniali” legati agli “Immobili” a cui è possibile ricorrere quando si è “anziani” e si abbia l’esigenza di assicurarsi una vecchiaia dignitosa e serena.

Dopo aver trattato il Prestito Vitalizio Ipotecario” vediamo oggi in quale altro modo è possibile soddisfare l’esigenza di liquidità.

Nell’ambito degli strumenti negoziabili che possiamo usare c’è la vendita della “Nuda Proprietà” con riserva del “Diritto di Usufrutto”. Questo contratto consente di continuare ad abitare nella propria casa, grazie alla riserva di usufrutto, traendo però immediata liquidità dalla vendita della nuda proprietà.

Il “Diritto di Proprietà” su un immobile attribuisce a chi lo possiede le più ampie facoltà sul Bene. Esso può essere limitato nel suo godimento da altri diritti di cui sono titolari altri soggetti. Tra questi diritti si colloca per l’appunto il “Diritto di Usufrutto”. Quando la Proprietà del Bene non è limitata da nessun altro Diritto possiamo anche dire di averne la “Piena Proprietà”.

Il “Titolare” della “Piena Proprietà” può vendere la “Nuda Proprietà” riservandosi “l’Usufrutto” per tutta la durata della sua vita (Usufrutto Vitalizio) o per un certo numero di anni. Quando il Diritto di Usufrutto viene scisso dalla Piena Proprietà, abbiamo due soggetti:

• l’Usufruttuario, al quale spetta il godimento del bene;

• il  Nudo Proprietario che è il titolare della proprietà priva del godimento per tutta la durata dell’usufrutto.

Contenuto del Diritto di Usufrutto.

L’usufruttuario ha diritto di godere del bene, traendone ogni utilità che esso può dare, compresi i frutti ovvero i proventi che esso produce. L’Usufruttuario:

• può utilizzare direttamente l’immobile oppure concederlo in uso a terzi con un contratto di locazione, affitto o comodato;

• ha il possesso dell’immobile e può eseguire miglioramenti;

• ha l’obbligo di rispettarne la destinazione economica e di restituirlo al termine;

• ha l’obbligo di usare il bene correttamente, usando la diligenza del buon padre di famiglia;

• deve sostenere le spese per l’ordinaria amministrazione e manutenzione;

• deve pagare le imposte e tasse che gravano sull’immobile.

 

Durata del Diritto di Usufrutto.

La durata dell’usufrutto non può eccedere la vita dell’usufruttuario, pertanto cessa alla sua morte o alla scadenza del termine previsto. In ogni caso la morte estingue l’usufrutto anche se non è scaduto il termine pattuito.

L’usufrutto si estingue anche per rinunzia, per il non uso protratto per 20 anni (prescrizione), per il totale perimento dell’immobile, per l’abuso che l’usufruttuario fa del suo diritto, alienando il bene o lasciandolo perire.

Alla sua cessazione l’usufrutto si riunisce alla nuda proprietà (tecnicamente si chiama “consolidazione”). Nessuna imposta o tassa è per questo dovuta.

Trasferimento del diritto di usufrutto.

Il diritto di usufrutto può essere trasferito a qualsiasi titolo, oneroso o gratuito, ma cessa con la morte del primo usufruttuario e, se costituito a termine, alla scadenza del termine pattuito. In ogni caso si estingue con la morte del primo usufruttuario anche se non è scaduto il termine pattuito.

Calcolo del diritto di usufrutto al fine dell’applicazione delle imposte indirette.

Il valore dell’usufrutto vitalizio è rapportato all’età dell’usufruttuario e quindi alla sua aspettativa di vita.

Tanto più alta è la sua età tanto più basso è il valore dell’usufrutto e conseguentemente maggiore è il valore della nuda proprietà. Al contrario, se l’usufrutturario è più giovane, maggiore è la sua aspettativa di vita, più alto è il valore dell’usufrutto e minore quello della nuda proprietà.

Il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto vitalizio sono desunti dai coefficienti periodicamente stabiliti dal Ministero dell’Economia e delle Finanze in relazione al tasso di interesse legale, quindi variano con il variare di quest’ultimo.

Facciamo diversi esempi in relazione all’età dell’usufruttuario:

TASSO DI INTERESSE ANNO 2018: 0,3%
VALORE DELLA CASA EURO 150.000

 

Età dell’usufruttuario: 60 anni

Valore dell’usufrutto: 150.000 x 0,3% = 450; 450 x coeff. 195 = 87.750

Valore della nuda proprietà: 150.000 – 87.750 = 62.250

Età dell’usufruttuario: 65 anni

Valore dell’usufrutto: 150.000 x 0,3% = 450; 450 x coeff. 160 = 72.000

Valore della nuda proprietà: 150.000 – 72.000 = 78.000

Età dell’usufruttuario: 76 anni

Valore dell’usufrutto: 150.000 x 0,3% = 450; 450 x coeff. 90 = 40.500

Valore della nuda proprietà: 150.000 – 40.500 = 109.500

Nel calcolo dell’usufrutto a termine il valore della nuda proprietà è tanto maggiore quanto più breve è il periodo di durata dell’usufrutto e viceversa.

Usufrutto a favore di più persone con diritto di accrescimento.

Nel caso di usufrutto costituito a favore di più persone, il diritto di accrescimento, se previsto, produce il trasferimento della quota dell’usufruttuario deceduto a favore degli usufruttuari superstiti. Il diritto di usufrutto si estingue con la morte dell’ultimo usufruttuario.

È frequente che, se la casa è di piena proprietà di uno solo dei coniugi, quest’ultimo, quando vende la proprietà, riservi l’usufrutto vitalizio sulla casa per sé e per il proprio coniuge, con diritto di accrescimento. In questo caso, essendo il diritto di usufrutto costituito congiuntamente a favore di più persone, con diritto di accrescimento, il suo valore si calcola con riferimento alla vita del più giovane, che ha, teoricamente, la possibilità di vivere più a lungo.

Usufrutto a favore di più persone senza diritto di accrescimento.

Se il diritto di usufrutto è costituito congiuntamente a favore di più persone senza che sia previsto il diritto di accrescimento, alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si “consolida” alla nuda proprietà, ossia va a sommarsi al valore della nuda proprietà. In questo caso il diritto di usufrutto si calcola con riferimento all’età di ciascun usufruttuario.

Usufrutto a favore di più persone il cui termine finale coincide con la morte di uno dei beneficiari.

Se l’usufrutto è costituito a favore di più persone ed è stabilito che cessi con la morte di una qualsiasi di esse, il valore dell’usufrutto si calcola con riferimento alla vita del più anziano.

BENE!

Per oggi ci fermiamo. Nei prossimi articoli tratteremo altri importanti “Strumenti Patrimoniali” legati agli “Immobili” di cui potrete avvalervi. Continuate a seguirci!

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